470万亿？错，中国房产市值超美欧日，100万亿美元

大伟看楼市

近期一张股票房产总市值概览图刷屏。直接上图如下。

从图中我们可以读到三个信息。第一，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元；第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右；第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。

很多人很惊讶这个数据，那么到底靠谱吗？伟哥简单的算算：

1：过去18年，中国房地产市场的交易总额，这是商品房

废话不多说，直接看数据：

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数字太小了，简单的放大一下最近几年的数据：

计算一下2000-2017年这18年，全国商品房销售额是84.3万亿，其中住宅是70万亿，商品房销售面积是152亿平米，而商品房住宅的销售面积是134.8亿平米。

当然销售额是有问题的，因为这18年大部分城市房价已经多倍上涨。而且成交结构也出现了翻天覆地的变化。

2017年商品房平均销售每平米均价是7892元。2000年只有2000多元，基本是上涨了3-4倍。

按照7892元计算这18年累计的销售商品房，合计市值应该高达120万亿，如果计算之前交易大部分集中在优质区位:以北京为例，基本当下市场成交集中在6环周围：

按照成交结构看，基本郊区比例扩大了2-3倍

所以，过去18年，全国商品房这个市值还应该再扩大一倍以上。也就是说，过去18年建设的商品房市值在240万亿以上。叠加2018年的超10万亿，也就是市值在250万亿。

2:2000年之前到1990年的房屋市值多少？100万亿不计算农村

到目前为止，90年代房屋拆迁比例不高，大部分拆迁都发生在80年代之前的建筑中，所以90年代的建设商品房，可以计算成为市值。

1995年数据：城乡居住条件继续改善。全年城镇新建住宅 3.3 亿平方米，农村新建住宅 6.5 亿平方米。

1998年数据：全年城镇竣工住宅面积 4 亿平方米，农村竣工住宅面积 8.1 亿平方米。

按照10年建设30亿平米城镇住宅计算，农村住宅大约70亿平米。

30多亿平米城镇住宅大部分在大城市，位置在所在城市的最核心区域。市值大约100万亿。

1998年2 月 28 日，时任国务院总理的朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并旗帜鲜明地当场表明自己的态度：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”

3月19日，刚刚上任的国务院总理朱镕基在回答记者问及住房制度改革时明确表示：“住房的建设，将要成为中国经济新的增长点。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化”。

3月24日，朱镕基主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调“房改的重要性”。随后，一系列相关措施为此相续出台。

4月28日，央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，正式宣布全面执行：贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。

3：1990年之前房屋到底多少？200万亿

根据统计局数据，13年底北京住宅存量4.76亿平，最近5年纯商品房住宅3200万平米，叠加保障房合计大约5000万平米，也就是说，产权住宅北京合计存量大约5.3亿平米。

根据北京市统计局数据，在1978年北京市住房面积为4,034万平米，而统计局公布的住宅（包括所有的公房，商品房以及其他需要在房管局备案登记建设的住宅属性用房）竣工面积从1978年到2016年累计规模为5.14亿平米，加上78年的存量面积，合计规模约为5.54亿平米。

也就是说，1990年前的建筑比例大约占40%。仅北京一地，1990年前的住宅面积就超过3亿平米，按照6万单价计算，市值超过20万亿。

综合来说，这3部分只是全国一半人口居住的城市商品房市值。

还有占据人口45%左右的农村人口，即使因为土地双轨制，农村房屋价值不高，但计算一下，也超过100万亿。

综合来说，全国房屋市值在600-700万亿，也就是大约100万亿美元。

4:100万亿美元是什么概念？

100万亿美元是什么概念呢？如下图所示，它超过了全球GDP总和，约是标普500市值的4倍，全球四大央行的资产负债表之和与之相形见绌，苹果市值在它面前都显得微不足道：

美联储在最新资金流动报告中，公布了截至2018年3月31日的最新美国家庭部门概况。调查显示，美国家庭净资产有史以来首次超过100万亿美元，创下100.8万亿美元的历史新高。据披露，美国家庭资产116.3万亿美元，负债15.6万亿美元。

而中国的房地产市值就已经达到了这个数据。

2019年，中小房企将面临生死考验！高负债房企融资拿地或持续严控

有房产分析师预计，2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。

房地产行业杠杆率，即全行业土地购置金额占销售金额比值正继续回升。该数据已从2016年的5.96%相对低点一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》（下称“报告”）明确指出，我国房地产金融风险总体可控，但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

销售放缓正加大房企杠杆风险。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“整体上看，房企压力在变大，但比较缓慢。少数房企肯定面临巨大压力，不排除明年爆雷。”

去杠杆的基本逻辑

无论是居民还是房企层面，去杠杆都已经成为房地产行业的基调。中国人民银行于11月初发布了《中国金融稳定报告（2018）》更直观反映了去杠杆背后的风险逻辑。也暗示了房地产行业调控未来走向。

报告称，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例34%以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好，房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

实际上，从2018年以来，我国房贷都处于收紧状态。“当下整体房地产贷款依然处于相对紧张状态，尤其是各地公积金贷款明显收紧，这导致各地商业贷款需求上涨。这些导致2018年四季度房贷利率将依然维持当下水平，大幅上涨或者下行的可能性都不大。从居民户中长期贷款看。2018年前三季度出现了明显的下调,从4.2万亿下调了8.8%。这也是最近多年的首次明显房地产贷款收紧。”中原地产分析师张大伟表示。

张大伟表示，房贷是影响房价走势的最关键指标。从全国市场看，特别是一二线城市，房贷开始明显萎缩，这也是部分城市房价涨幅放缓最主要原因。房贷逐渐趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧房贷叠加房地产调控这对房价上涨作用更明显。

根据央行数据显示，截止到2018年9月末，个人住房贷款余额已达24.97万亿，9月新增个人房贷加权平均利率为5.72%，6月份加权平均利率为5.60%，比3月份上升0.18个百分点。而2017年9月加权平均利率为5.01%，12月加权平均利率为5.26%。

图片来源：摄图网

房企杠杆预警

海通证券报告显示，2018年三季度末A股地产企业流动比率是1.48倍。2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%，当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

房企杠杆预警也在央行此次报告提示中。报告称，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。而房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

易居研究院研究总监严跃进表示：

“报告点出了三个问题。

第一是高杠杆拿地的风险，已经成为房地产领域和开发商领域的重要风险。该做法也使房企面临更大的经营压力；

第二是房企的融资模式更加复杂，导致监管方面也遇到了很多困难，这使得部分金融风险还没有完全暴露出来；

第三是当前企业的负债压力继续增加，使得降低负债规模依然成为一个重要的任务。”

58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，房地产金融风险依然处于可控区间，但对于房企的高负债率表现出明显的预警性，尤其是房企融资的监管提出了较强的关注。有两点值得关注：

图片来源：摄图网

其一是关于房企的融资渠道监管未来可能会有所加强，重点会监管资金违规流入房地产行业，并可能加大对于违规金融机构的处罚力度；

其二是房产调控不放松的大背景下，针对房企的融资仍然不会“网开一面”，更多上市房企通过发债等再融资方式或被暂停审核，目前融资成本不断偏紧的现状仍将持续。

从58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年，央行不断降准，本对楼市或形成一定资金层面利好，但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好。2018年房企密集融资就是来源于资金压力，一方面要规模化，不进入头部企业阵营生存压力巨大；另一方面又缺钱实现规模化，针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企，不得不想尽一切办法去融资。

“2019年预计房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。”张波表示。

欧阳捷告诉21世纪经济报道记者，目前房地产行业融资违规动作已经基本消除，房企已经回到了表内融资为主，其它资金渠道不断收紧，房企无法开展股权类融资，有息负债率有回升趋势。整体看，目前房企压力在加大，不排除明年出现少数爆雷房企。比如有息负债率高，并且现金不足的，同时资金回笼慢的。

易居研究院副院长杨红旭担心，开发商此时面临的是全国大行情，即这轮房价涨得时间长、幅度大，同时房企拿地又非常激进。调控整体趋严未有松动，因此在市场降温初期，开发商感到资金紧张。预计明年一些负债率高的中大型也可能会出现严重问题。具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。

据恒大研究院发布的报告显示，未来4年是房企偿债兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。 21世纪经济报道 记者 王营 王凡

十月成楼市拐点，2019年情况可能会更差

一见财经

最近，房地产走势扑朔迷离。要下跌，但有地产商被地方政府约谈，希望保持稳定；要上涨，却被不断“打补丁”的调控政策封死。

下一步到底会如何走？其实10月份国家统计局发布的70城房价数据有一定的参考价值。

这个数据是上周发布的，我观察一周后发现，关于这个数据，竟然出现了两种截然不同的解读。

一种解读称，10月70城中有65称房价上涨，其中北京和上海新建商品房价格环比涨幅扩大，所以房价还在继续上涨。

另一种解读称，北上广深二手房价格环比同比都在下跌，所以房价继续上涨的可能性很小。

在两种解读中，我更倾向于第二种，主要理由是，新建商品房价格数据并不真实，一方面行政管制（政府定价）严重，另一方面统计局数据相对市场降价行为滞后。

相比之下，二手房更能真实反映市场情况，现在二手房价格松动了，房价全面下降不远了。

01

先来看看统计局的数据。

从涨跌的数量来看，70个城市中有65城的新房继续环比上涨，只有4个城市出现下跌（一城持平），深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省会城市继续领涨。

从一二三线城市的情况来看，一线城市新建商品价格环比持平，二手住宅环比下降；二线城市环比涨幅均回落；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。

看起来有点绕，总结一下，10月份的数据主要有以下几个看点：

1、大部分城市房价还在涨，二线涨幅回落，三线涨幅扩大。

2、环比下降的城市仅有厦门、温州、三亚和深圳四地，这些城市很多都是前期炒作比较严重的城市。

3、如果要说房价下降，就是二手房价格有明显下降，北上广深四大一线城市都有不同程度下降。

4、和价格相比，销量更值得关注，北上广深四大一线城市全线下跌，深圳跌幅达到0.6%。如果销量持续低迷，价格松动的幅度会更大。

02

和新房相比，二手房市场在一线城市占据主体地位，同时与受到限价政策等多重因素影响的新房市场不同，更能体现市场预期的变化。

从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，10月70大城市房价最大的特点是二手房价格出现了明显变化。

张大伟认为，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响更大。

此外，经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始显现，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价，包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。

张大伟指出，从预期看，二手房价格下调将是开始，预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

03

关于房价，不仅要看市场表现，还要看政策风向，毕竟中国现在的房地产市场“计划经济”色彩太浓了。

关于调控，有一个细节不得不提，在10月末的中央政治局会议上，只字未提房地产，但分析人士指出，决策层稳房价的目标不会有明显变化，像2009、2015年那样的全面刺激再无可能。

最近，野村证券发布了一份报告称，尽管10月中国房价持稳，但他们预计2019年房地产业会明显降温。主要理由是大城市从紧的调控政策不会马上放开，而通过抵押补充贷款（PSL）支持小城市棚改也不是无限期的。

关于2019年的房地产走势，现在最大的不确定因素是贸易摩擦和经济下行的压力，有很多人预计，如果经济走势比较悲观，房地产有可能会被重新启用。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，2019年房地产市场走势的不确定性增强，其中最大的不确定性来自政策走向，贸易摩擦和经济下行压力加大，可能促使放松房地产调控的预期和呼声渐增。

不过她也表示，根据“7·31”政治局会议强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，全面放开的可能性较小，否则极有可能导致房地产调控半途而废，且住房租赁市场局面的打开客观上也要求把稳定房价作为长期目标一以贯之。

她认为，明年一季度末是政策窗口期，倘若此前控房价任务“达标”，可能为二季度以后部分城市政策环境改善预留空间。

克而瑞的林波则认为，政府调控总基调从控制房价上涨转变为稳定房价。前期的限价政策等在一二线城市如广州已经导致房价失真，此类政策未来可能会被取消，但总思路不会改变。

04

也许是很多地产商已经看到了房地产调控暂时不会放松的现实，所以才忍痛降价。

最近，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

房天下官网显示，10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价25000万/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元/平方米左右。

2017年9月29日，金茂以20.91亿元竞得厦门翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平。

如此看来，即便以28000元/平方米来计算，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

可以看出，翔安金茂悦现在是在亏本甩卖。从理论上讲，不是地产商不能亏本，但在过去几年，房地产亏本卖房的情况并不多见。

这或许是一个信号，在房地产寒冬来临时，地产商拿到现金才是王道。

关于未来的房地产走势，地产大佬潘石屹最近的回答很有意思。

潘石屹在11月18日举行的第九届财新峰会上表示，中国房地产的市值是65万亿美元，超美国欧盟日本三地方总值，也超过国有资产总值。

与之相比，我国国有资产总值为66.5万亿人民币。“所以到底是房价高了呢？还是国有资产少了呢？还是有泡沫呢？这我不知道，你去判断”，潘石屹表示。

潘石屹给出了一个“没有答案的答案”，其实意思已经非常明显。

报告:炒房者少了，中国高净值家庭增速现四年来最低涨幅

中新经纬客户端11月20日电 胡润研究院今日发布《2018胡润财富报告》。报告显示，大中华区千万资产高净值家庭增速比上年放缓0.5个百分点，为四年来最低涨幅，增长8.1%至201万户。亿元资产超高净值家庭比上年增长9.9%至13.3万户。大中华区600万资产富裕家庭总财富达133万亿，是GDP的1.5倍。

香港是大中华区高净值人群最密集城市，北京是高净值人群最密集的大陆城市，高净值人群最密集的前五大城市还包括台北、上海和澳门；深圳、杭州、珠海、广州和宁波位列前十。

据悉，该报告揭示了目前大中华区拥有600万人民币资产、千万人民币资产、亿元人民币资产和3000万美金资产的家庭数量和地域分布情况，包括中国大陆和香港、澳门、台湾。

具体来看，北京依然是拥有最多600万资产富裕家庭的地区，比上年增加6.1万，达到69.6万，增幅9.6%，其中拥有600万可投资资产的富裕家庭数量有24.4万；广东第二，600万资产富裕家庭比上年增加4.2万，达到67万，增幅6.7%，其中拥有600万可投资资产的富裕家庭数量有23.6万；上海第三，600万资产富裕家庭比上年增加4.4万，达到59.4万，增幅8%，其中拥有600万可投资资产的富裕家庭数量有21万；香港第四，600万资产富裕家庭比上年增加1.8万，达到54.6万，增幅3.4%，其中拥有600万可投资资产的富裕家庭数量有19.2万；浙江第五，600万资产富裕家庭比上年增加3.7万，达到50.9万，增幅7.8%，其中拥有600万可投资资产的富裕家庭数量有17.9万。

北京超越广东成为拥有最多千万资产高净值家庭的地区，比上年增加3.1万，达到29.4万，增幅11.8%，其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有15.2万；广东第二，千万资产高净值家庭比上年增加2.3万，达到29.1万，增幅8.6%，其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有14.8万；上海第三，千万资产高净值家庭比上年增加2.4万，达到25.4万，增幅10.4%，其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有13万；香港第四，千万资产高净值家庭比上年增加9,000人，达到22.3，增幅4.2%，其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有11.4万；浙江第五，千万资产高净值家庭比上年增加2万，达到19.6万，增幅11.4%，其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有10万。

千万资产高净值家庭构成来看，企业主占比60%，比上年增加5个百分点；金领(主要包括大型企业集团、跨国公司的高层人士)他们拥有公司股份、高昂的年薪、分红等来保证稳定的高收入，占20%，和上年一样；炒房者(主要指投资房地产，拥有数套房产的财富人士)占10%，比上年减少5个百分点；职业股民(从事股票、期货等金融投资的专业人士)占比10%。

此外，亿元资产超高净值家庭分布来看，北京仍然是拥有最多亿元资产超高净值家庭的地区，比上年增加2,500户，达到19,900户，增幅14.4%，其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有11,700户；广东第二，亿元资产超高净值家庭比上年增加1,700户，达到17,400户，增幅10.8%，其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有10,200户；上海第三，亿元资产超高净值家庭比上年增加1,900户，达到16,700户，增幅12.8%，其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有9,840户；浙江第四，亿元资产超高净值家庭比上年增加1,500户，达到13,500户，增幅12.5%，其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有7,950户；香港第五，亿元资产超高净值家庭比上年增加600户，达到12,600户，增幅5%，其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有7,420户。

报告揭示了亿元资产超高净值家庭构成，企业主占到80%，比上年增加5个百分点；炒房者在这部分人中的占比保持15%；职业股民占5%。

报告同时指出，北京继续成为拥有最多3000万美金国际超高净值家庭的地区，比上年增加2,200户，达到13,500户，增幅19.5%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有8,240户；上海第二，3000万美金国际超高净值家庭比上年增加1,700户，达到12,000户，增幅16.5%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有7,330户；广东第三，3000万美金国际超高净值家庭比上年增加1,400户，达到11,500户，增幅13.9%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有7,020户；浙江第四，3000万美金国际超高净值家庭比上年增加1,080户，达到9,900户，增幅12.2%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有6,050户；香港第五，3000万美金国际超高净值家庭比上年增加500户，达到8,500户，增幅6.3%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有5,180户。

野村陆挺：中国楼市渐入深冬 松绑或在明年春天

野村证券陆挺团队预计，明年新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速可能在某些月份“急速回落”。预计政府可能在春季或之后放松大城市实行的调控措施。

中国逐渐入冬之际，越来越多的数据预示着房地产市场也在渐入深冬。野村证券中国首席经济学家陆挺团队预计，2019年上半年楼市将明显转差。

陆挺团队在11月15日发布题为《中国房地产凛冬将至》的研报中判断，明年中国楼市可能会出现一些变化：上半年楼市将显著恶化，而政府或不会很快出手救市。鉴于房地产市场对经济的支柱作用，相信政府最终将在春季或之后在放松对大城市房地产市场的限制措施。

更重要的是，陆挺团队认为，只有政府出台放松楼市的措施之后，中国经济增长才有望反弹。因此，在他们看来，房地产市场的走势判断对于准确把握中国经济究竟何时触底而言至关重要。

备战严冬

为了遏制房地产投机、给火热的房地产市场降温，中国政府从2015年中以来实施了一系列的紧缩政策，从限价、限售、限购、限贷等多方面着手调控楼市，严格程度在历史上颇为罕见。

政府出手，立竿见影。全国房地产市场整体显著降温，开发投资、商品房销售、房企到位资金等关键数据均呈现出放缓态势。陆挺团队称，过去一年间全国楼市整体上相对平稳，主要是受到得益于棚改货币化的三四线城市的支撑。

而今，随着政府已不再大规模通过抵押补充贷款（PSL）来为棚改货币化注入资金，三四线城市的房屋销售终于追随一二线大城市进入降温状态。

按照陆挺团队的说法，即使PSL规模没有逐步减少，已居高位的房价、逐步耗竭的家庭储蓄、放缓的收入增速和过高的房贷压力也将开始让小城市的楼市冷却。（图： 房地产库存与房价 ）

对于明年的房地产市场，陆挺领衔的野村证券分析团队预计：

在明年某些月份新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速或“急速回落”。在土地销售放慢的背景下，基建开支增速可能也会放缓，而与房地产相关的金融资产或将遭受相对严重的冲击。

这次不一样

陆挺团队认为，最新一轮房地产市场紧缩周期与之前的非常不一样。他们给出了两个理由：

第一、大城市和小城市的楼市之间出现显著的分化。政府于2016年9月开始在大城市推出前所未见的调控措施，与此同时通过PSL给小城市注入了累计3.3万亿元的资金开展棚户区改造（华尔街见闻备注：棚户区改造的货币化安置普遍被视为导致近年来三四五线楼市逆势火热的关键因素）。

第二，在大城市实行的限价限售等调控措施越来越多地限制了市场力量发挥作用。

值得一提的是，陆挺团队对于房地产市场的分化表达了颇为惊奇的看法，称尽管一二线房地产市场急速降温，但全国楼市的繁荣并未褪色，主要因为受益于棚改货币化的小城市房屋购买力显著增强。

“这是本轮房产周期最奇特的一点，前所未见。”陆挺团队这样写道。（图： 不同城市的新房销售面积增速 ）

“政府或在大城市放松调控”

在中国，房地产市场是支撑经济的重要力量之一，其牵涉到四十多个其他行业，可谓“牵一发而动全身”。

陆挺团队也提到了这一点。据他们估算，房地产及相关行业对整个GDP作出了约16%的贡献，中国的税收中也有约22%来自于房地产行业。他们称，在贸易摩擦背景下，房地产市场转冷将进一步拖低中国经济。

如何放松呢？陆挺团队表示：“诸如限购、限售和限价等非市场化的行政性手段是及时开展政策调整的主要障碍。”

他们认为，除了下调最低首付比例等传统的宽松措施以外，限购限价等行政性措施也将逐步取消。也正是由于房地产在推动宏观经济增长中所扮演着的重要角色，陆挺团队相信，当明年上半年GDP增速进一步放缓之时，中国政府最终将放松对楼市的调控。

不过，他们强调：“反对简单地放松或者逆转之前实行的限制性政策”，称“政策决策者需要认识到大城市的作用，让市场在房地产和土地配置过程中扮演主要角色”。

陆挺团队认为，相比于小城市，大城市更有效率、更有生产力、更环保、更经济。

基于此，他们作出一个判断：

中国政府有可能在明年春天或之后放松在大城市实行的多项房地产调控措施。

“PSL带来了一些问题”

基于其对大城市重要角色的观点，陆挺团队还提出一个引人深思的观点：尽管在小城市推行的以PSL资金提供支持的棚改货币化确实取得了初步的成就，但也导致了很多问题：例如资金在各省份的分配或不够有效，太多的资源投入小城市（这可能与中国的人口与城市化趋势背道而驰）。

陆挺在上个月中旬举行的中国财富管理50人论坛上就曾表示，棚改货币化和PSL刺激了大量三四线城市房地产的发展，但由于政府对一二线城市的房地产调控非常严厉，因而导致房地产市场的结构错配问题非常严重。

陆挺认为，PSL就是中国版的数量宽松（QE）。PSL以及棚改货币化政策的方向要做出适度的调整和改变。政府应该公布一个非常明确的退出计划，像美国退出QE一样。否则，在信用出现了比较明显的萎缩时，市场可能出现预期偏差，从而加剧这一领域的风险，甚至影响宏观政策布局。

在《中国房地产凛冬将至》的研报中，陆挺团队针对PSL提出了一个建议：

如果政府希望继续推行PSL等补贴性的政策，那就应该采取更加透明的机制，将资金分配给那些吸引最多农民工和各项人才的城市。

说到这里，可能会有人心存疑问：在楼市降温前的楼市热潮中，那些吸引了大量人才的城市房价上涨速度是最快也是最引人关注的，比如深圳、成都、西安等。如果补贴性措施倾向于这些城市，会不会导致当前被抑制的房价再度冲高，从而背离了房产调控的初衷？

陆挺团队似乎也考虑到了这一点。他们提出：在经济快速发展的城市应大幅增加住宅用地供应，并鼓励地方政府通过增加住宅供应量来稳定房价。

他们相信，“如果有效增加供给，那么放松限制措施不一定会导致房价上涨而形成另一场房地产泡沫”。华尔街见闻