一、2021年长沙市主要的房地产政策情况

1、1月，长沙市住房公积金管理中心发布《关于统一长沙住房公积金管理中心和省直分中心业务政策的通知》，明确支持部分城市异地贷款。开放长江中游城市群异地贷款和湖南省内异地贷款；6月，长株潭住房公积金一体化发展合作公约签订，长株潭住房公积金实现互认互贷；8月，省直公积金推“商转公组合贷”，明确在原有一手房、二手房、组合贷、商转公贷款品种的基础上，新增商转公组合贷款。

2、2021年5月，长沙市对热点楼盘法拍房实行限购政策。2021年12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。长沙市对法拍房全面纳入限购。

3、2021年10 月 22 日，为有序化解非住宅商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发 "关于推进非住宅商品房去库存的若干意见"，发布 10 条措施来全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅去库存。

长沙作为“调控标兵”，诸多调控政策已于三、四年前出台并持续至今，今年整体政策调整幅度相对较小，但调控强度仍处全国第一梯队。

二、长沙市房地产市场状况

2021年全市房地产供应总建筑面积为1888万平方米，同比下降16%；成交总建筑面积为2058万平方米，同比下降14%。市场态势稳健，供销差距不大。全市房地产供应主要为普通住宅，占比77%；其次是酒店式公寓，占比11%；全市成交物业类型主要为普通住宅，占比82%；其次是酒店式公寓，占比9%。

数据来源：国策数据监测平台(下同）

1、住宅市场

（1）普通住宅市场状况

2021年全市普通住宅供应总量1,459.32 万㎡，供应面积环比下降14%;成交总量1,687.36万㎡，同比下降14%，全年整体成交均价为10885元/㎡，同比上升17%。从四个季度成交情况来看，二季度供应量和成交量是最多的，三、四季度的供求都有所下降，成交均价前三季度涨幅平缓，四季度最高，达13568元/㎡。

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从各行政区住宅供求情况来看，岳麓区居首位，供应为404.89万㎡，成交为427.95万㎡，其次为雨花区和开福区。从成交均价来看，岳麓区成交均价仍是最高，达13610元/㎡，芙蓉、开福、雨花、天心住宅成交均价差别不大，长沙县成交均价最低，为8306元/㎡。

从2021年二手住宅市场反映来看，受疫情反弹的影响，以及法拍房限购政策出台后，二手房交易活跃程度降低，二手房市场遇冷，房价震荡中有微微下调。

长沙市近5年供应量来看，2017-2019年供应量相对稳定，2020年有较大的增长，同比增长62%。2020年成交面积也是近五年最高。总体来看，住宅市场供小于求，长沙住宅市场保持着较高的热度。2017年以来住宅成交价格呈平稳上升的势头，2021年长沙市住宅均价突破了万元大关，成交均价为10885元/㎡。

（2）别墅房地产市场状况

2021年全市别墅供应总量为42万㎡，环比下降10%，成交总量为39万㎡,同比下降19%；成交均价为17324元/㎡，同比上升3%。随着别墅供应量的减少，成交也成减少的趋势。

2021年别墅成交以岳麓区与开福区为主，占比分别为42%、37%；成交均价最高的是芙蓉区，为21879元/㎡。

长沙市近5年供求情况来看，2017-2020年别墅市场供小于求，2021年则出现供过于求，现在人们选择高端居住的方式更多，如大平层、第四代建筑，对别墅的追求则有所下降。成交均价则是呈稳定上升的趋势。

2、非住宅市场

（1）酒店式公寓市场状况

2021年酒店式公寓供应总量为204万㎡，环比下降32%；成交总量187万㎡，同比下降1%；成交均价为11392元/㎡，同比上升5%。从四个季度成交情况来看，2021年前三季度供求和成交均价比较平稳，第四季度供应量和成交均价明显上升，成交均价达到12466元/㎡。部分楼盘推出高端的大平层公寓，改善型客户群体由于住宅的限购政策，转而投向了商业的大平层公寓，故公寓市场能有较高的成交价格。

2021年酒店式公寓成交以雨花区和岳麓区为主，成交面积占比62%，成交均价最高的是开福区，为13567元/㎡。

长沙近5年的酒店式公寓供求情况来看，从2018年开始总体供大于求，2019年和2020年供求差距拉大。成交均价2018年有较大涨幅，同比增长35%，2018年-2021年成交均价相对平稳。

以价换量,供应持续高位、库存高企，去化压力大事长沙公寓市场的现状。

（2）商业房地产市场状况

2021年全市商业供应总量为81万㎡，同比下降21%；成交总面积为70万㎡，同比下降36%。全年成交均价为16973元/㎡，同比上升11%。从四个季度成交情况来看，前三季度供求总体平稳，第四季度供应量陡增，四季度北辰大悦城和步步高星城天地入市，共计为市场带来约24万㎡米的新增供应，供需差距拉大。四个季度的成交均价一路走高，从一季度的12668元/㎡涨至四季度的21484元/㎡，涨幅达70%。

2021年商业成交以芙蓉区、岳麓区、长沙县为主，占比分别为27%、23%、19%，成交均价最高的开福区，为30571元/㎡。

从近5年长沙市商业供求情况来看，供求均有下滑的趋势，成交均价震荡中趋于下降，商业从2018年顶峰19043元/㎡降至2021年16973年元/㎡。近几年商业市场备受电商的冲击，商业市场的萧条从而又影响商业市场的供求关系。

（3）写字楼市场状况

2021年写字楼供应量为40.7万㎡，同比增加3%,全年成交写字楼15.8万㎡，同比下降32%，成交均价为13155元/㎡。从四个季度成交情况来看，第一季度成交量相对较少，第二、三个季度成交量占比较大，前三个季度成交均价比较平稳，四季度成交均价环比上涨30%，为15834元/㎡。

从长沙市办公近5年成交情况来看，除2019年以外，办公市场整体供大于求，2017、2018年供求体量比较大，2019年供应量缩减明显，同比下降80%。成交均价除了2019年以外，价格相对平稳。

（4）工业市场状况

2021年工业供应量为61万㎡，同比增加23%,全年成交工业57.7万㎡，同比增加7%，成交均价为4394元/㎡。从2021年四个季度成交情况来看，二季度供求量占比最大，占比53%，成交均价前两个季度波动较大，三四季度趋于稳定，为4400元/㎡左右。

2021年工业成交以岳麓区、开福区为主，占比分别为41%、24%，内五区的成交均价在5000元/㎡以内，成交均价最高的是长沙县，为5855元/㎡。

从长沙市工业近5年情况来看，2019年供应量有比较明显的下滑，同比下降50%，2019-2021年供应量平稳上升；成交面积2017年最高，2018年同比下降26%，2019-2021年成交面积相当；成交均价则是处于波动的状态，以2019年为节点，2017-2019年成交均价有较大的上涨，2019-2021年则是逐年下降。

三、总结与展望

2021年长沙市依旧是最严限购政策未放松，5月增加了对热点楼盘法拍房的限购政策。住宅市场整体表现为先扬后抑的走势，下半年市场降温明显。从供给方面来看，供应出现放缓现象。从需求方面来看，目前市场整体仍以刚需客群为主，改善需求也在进一步增长，购房需求相对旺盛。

2021年非住宅市场整体低迷，供过于求，商办市场去化周期相对更长。公寓市场供应量仍在高位，市场竞争尤为激烈，公寓持续以价换量，成交均价处于下降趋势，整体去化比较困难。

2022年，预计长沙市整体房地产市场行情在房住不炒的主基调下大概率维持稳定局面。

（国策研究 张慧）

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