国家统计局数据显示，2021年12月，天津新房价格环比下跌0.7%，同比上涨2.4%。

成交方面，据克而瑞数据统计，12月天津商品住宅成交有所上涨，成交量126.5万㎡，较11月份上涨25.8%。

相比新房市场，二手房市场同样不容乐观。

2021年12月，天津二手房价格继续下跌，跌幅为0.4%。

截止2021年12月，天津二手房价格已连续“三连跌”。

目前天津市场——新房与二手房双降。

于是，人们买房的关注点开始转向了。

既然不具备上涨的预期，那房产的保值性尤为重要，不赔钱甚至少赔钱就是底线；再者，更加注重产品的品质，城市资源以及教育水准。

无论如何，买房总得图一样，市区带来的“安全感”是环城、远郊给不了的。

这就是为什么买房人在近两年回归市区的原因。

从近几年成交量来看，2019年市区新房成交量占全市6%的成交份额，2020年市区的成交占比上涨到8%，2021年市区新房占全市的成交份额再度上涨，达9%。

同时，市区楼市可以比作天津楼市的“头部”，十分重要，也必须重视。

如今，站在岁末交替处回首望，市区的房价变了多少？你关注的楼盘是涨是跌？一起来看看吧！

01 和平区

2020年，和平区新房成交面积7.8万㎡，成交均价45791元/㎡。

2021年，和平区新房成交面积4.7万㎡，成交均价54016元/㎡。

这一年，和平区房价很硬核，因在售楼盘少得可怜，所以物以稀为贵，价格不断上涨；究其原因——xuequ主导。

众所周知，和平区内集结着全市优势的教育资源，因此吸引了大批买房人为之买单。

2021年，和平区发布xuequ新政策——在六年一学位的基础上，又增加了在入学前，房子必须持有3年以上。

简单来说，就是和平xuequ房的持有年限由6年变为9年。

新政出台后，和平区内新房和二手房再次迎来一波行情。

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新房方面，融创星河和平印，对口和平中心二小，2021年该盘共成交363套，成交均价44042元/㎡。

和平翰林公馆，对口和平区实验小学，全年共成交310套，成交均价57223元/㎡。

这两个盘的成交量加起来就占和平区全区的86%，成交均价稳中有升。

此外，天成和平里2021年全年也成交了75套，成交均价64965元/㎡，作为现阶段和平区唯一在售的70年纯住宅，降价是不可能的。

招商津湾天玺，全年成交21套，成交均价36389元/㎡，该盘主打大户型，豪宅盘，总价千万级，能取得这样的销售成绩还不错。

今年，和平区最重磅的看点就是——中海多伦道地块，从地块出让后就有很多买房人在等着这个盘，目前已知的消息就是，项目面积段在52-105平米的一室到三室，主打大户型xuequ房，放风价65000元/㎡左右。

再来看看二手房市场，二手房市场比新房市场反应更迅速。

以对口西康路小学的兴河里小区来看，2020年12月成交的一套32.09㎡1室1厅，成交均价53756元/㎡，总价173万。

9月份成交的同样面积的户型，成交均价63883元/㎡，总价205万，短短9个月，总价多了32万，成交周期仅4天。

经常有人说xuequ房要凉凉了，但我们可以看到无论是和平区的新房还是二手房都实实在在的涨价了，并且销量还不错。

02 河西区

河西区2021年的变化可不小。

一方面，阵营变庞大了。

年初的时候，河西区在售的住宅（含居住型公寓）共有12个。

而如今，河西区仅在售项目（纯住宅）就增至16个，另外待售的还有1个（中海左岸源境）。

之前我们说过，下三区的需求是恒定的，供应大了必然会竞争激烈；而上三区的成交量则是由供应决定的，供应大了也会带动成交量增加。

成交数据显示，2021年河西区新房共计成交3877套，成交面积43.4万㎡，位居市区第一。

是上三区当之无愧的成交“霸王”，一个区的成交量比和平加南开加起来都多。

涨幅也亮眼，成交面积比2020年增长了68%。

价格方面，2021年成交均价37792元/㎡，同比仅微降0.17%，价格也稳住了。

无论是成交量，还是成交价，2021年河西区表现不俗。

究其原因，主要是因为：和平区住宅稀缺，房价高企，一般人负担不起；南开区逐步豪宅化，动辄5、6万的均价，也难以承受；而河西区新房项目众多，且价格相对“较低”。

另一方面，河西区楼市格局变了。

2021年年初的时候新八大里还有些声音，现在早就没有存在感了。

取而代之的是新梅江风头正盛，片区内多盘争辉，且个个都是吸睛的高手。比如中海天空之镜大玻璃幕墙+铝板的外檐设计，成为新梅江的颜值担当。

陈塘庄和素来被河西人瞧不上的小海地也已经形成小团体，比如中交富力天禧、中交融正、中交融成等都吸引了不少买房人关注。

另外，新梅江全年供应30.5万㎡，成交量高达32.3万㎡，供需两旺，供不应求。

从河西区全年新房成交前十的项目来看，新梅江占了7个。

也可以说，是新梅江凭借一己之力将河西区送上市区新房成交第一的宝座。

2022年，河西买房依旧要看新梅江。

另外，我们可以看到，上榜项目中的绿城天津诚园、御江臺、仁恒公园世纪已经是尾盘在售；

同时从土地供应量来看，2021年河西仅出让了2宗地块，分别是在售的中交融成和待售的中海左岸源镜境，所以2022年上半年区域内新房供应有限。

所以2022年上半年，河西区将以去库存为主，价格也会比较稳定。

03 南开区

2020年，南开区新房成交14.6万㎡，成交套数1264套。

2021年，南开区新房成交20.6万㎡，成交套数1811套。

2021年，南开区新房的成交面积增长了41%；成交套数增加了547套。

全年成交均价39507元/㎡，位居市区第二。

可以说，2021年南开区表现不俗，相当轰动，而引发轰动的事件都与价格有关。

首先，众所周知，土拍就是个例子。

2021年的三轮土拍中，旭辉六马路地块，成交楼面价34048元/㎡，目前为旭辉铂悦公望，均价63000元/㎡；

招商天拖地块，成交楼面价34048元/㎡，目前为招商江山玺，均价50000元/㎡；

绿城新裕里地块，成交楼面价35857元/㎡，目前为待售项目绿城凤起悦鸣，价格待定；

旭辉灵隐南里地块，成交楼面价30082元/㎡，案名为铂悦融御，预计2月首开，放风价58000元/㎡；

这些项目，都在确定一件事：南开区未来房价将壕的毫无人性。

其次，南开区这一年，不少楼盘的价格也都有松动。

比如保利云禧，最高时洋房卖到5万5，之后卖到过5万2；而现在保利云禧已经是南开区的门槛盘，88平米的特惠房最便宜的总价309万，但楼座位置不好。

南开宸院，年初时高层3万8，后来30800起......因为价格引发了多次轰动，目前住宅已经清盘了，在售的仅为公寓。

当然也有涨价的。

2020年，金地阅千峯高层均价6万，2021年，洋房卖到了7万3；

旭辉铂悦公望，首开高层均价6万出头，现在加推的洋房6万7。

可见，南开豪宅的价格天花板又涨了。

一边降价促销，一边豪宅涨价，2021年南开区价格分化也很明显。

最后，我们再落脚到具体项目上，看看这一年哪些项目卖的最好？

毫无悬念，南开宸院排名第一，降价走量很成功。

第二名保利云禧，共成交330套，均价比南开宸院高出了近1万，现在接棒宸院成为南开区门槛级项目。

第三名中交海河公馆，全年成交246套，卖点就是对口中营小学。

金地阅千峯、旭辉铂悦公望、正荣紫阙都是不折不扣的豪宅盘，本身也不是走量的盘，取得这样的成绩实属不错。

接下来的2022年，南开区依旧会是豪宅的天下，大部分新房项目都需要你手握600万以上。

04 河东区

2020年，河东区新房成交面积33.2万㎡，成交套数2844套；

2021年，河东区新房成交面积30.9万㎡，成交套数2760套。

相比2020年，成交面积下降7%，成交套数减少84套。

“大头“还是掌握在”老熟人”路劲太阳城和中海城市广场钻石湾手中。这两个盘全年成交套数分别是613套和449套，位居市区第四和第六。

价格方面，2020年河东区成交均价31736元/㎡，2021年成交均价30243元/㎡，同2020年相比，价格环比下跌4.7%。

价格大跳水，具体到项目来看，降的比涨的多。

比如，凯旋门，顶底层，总价175万起；

雍祥园，年初时卖3万3，现在卖2万8-3万1；

中海城市广场钻石湾，年底时推出特惠房，85㎡总价260万/套，还送车位。要知道，此前中海钻石湾的车位售价20万+。

路劲太阳城，最低25800元/㎡，86㎡户型，总价220万起。

另外一方面，从全年销量TOP 10的榜单来看，河东区改善盘正在起势。

上榜TOP 10的格调榴园、农垦含章雅著、大华清水湾、城投万欣城等都是改善盘。

还有去年12月首开的上实仰山，高层面积110、130㎡，小高层150㎡，精装，均价39000-45000元/㎡，定位改善。

在去年下半年楼市价格战中，这些改善盘抗住了价格，走出独立行情，令人刮目相看。

再来看看土地市场方面，2021年，河东区没卖地。

即将入市的新盘只有格调步庭，该盘同样价格肯定高于万欣城，定位改善，项目的入市也会对周边楼盘，乃至河东区整体价格产生影响。

所以，2022年，河东区卖的是改善。

05 河北区

2020年河北区新房共计成交约9万㎡，2021年成交面积约12万㎡，上涨30%。

但是价格方面却“四连跌”，从2018年的33609元/㎡，跌至2021年的28904元/㎡，跌幅达14%。

一边成交量肉眼可见的增长，一边整体均价回落到了2万档。

原因就是区域内新盘刚需化，以价换量，彻底将河北区楼市打回了“原形”。

比如，紫樾宸府就是以价换量的代表，全年成交194套，22600元/㎡的成交均价也是河北区门槛盘。

其他上榜项目基本都是熟面孔，没多大新鲜点。

比如财富绿道丹庭，2016年就在售，现在还在售；北宁公元也是从2016年就入市了，现在只是换了个东家。

但有一个盘是例外——中海十里观澜，该项目优势明显：距离地铁6号线天泰路站仅500米，部门楼座还能看到北运河，户型上也有了创新，还自带商业，旁边还有育婴里小学天泰校区...所以，该盘堪称黑马，开盘3个月就卖出了173套。

可见，河北区并不缺少购买力，只要有爆点，有合适的价格，销量就能在线。

要价无量，要量就别奢望价，在河北区楼市体现的淋漓尽致。

那么，河北区能不能买呢？

从地段上，没问题。无论是居住便捷度，还是置业安全系数，都比环城能打。

但需要注意的是，河北区也并非全是好地。

海河沿线区域是塔尖，腹地是塔身，边缘地带是塔底。

所以，河北区与河东区一样，房价梯度明显。

海河边4万，腹地3万+，边缘地带2万+。

所以买房人可以根据自己的预算和需求，按需选择。

06 红桥区

2021年红桥区楼市可以用四个字形容，量平价涨。

成交1003套，与2020年相比没什么变化；成交均价31493元/㎡，较2020年的28770元/㎡，上涨了9.5%。

这个成交均价甚至超越了河东和河北，刷新了认知。

从TOP 10成交来看，想卖得好，还得靠价格”出圈“。

位于榜首的九和府，全年成交了198套，以价换量的结果，成交均价21131元/㎡；和河东区的凯旋门并称为市区门槛项目。

不过，社会管理属性划归北辰之后，买房人有所顾忌，但其实户籍、学籍还都是红桥区。

第二名，公元大观，均价28316元/㎡，成交了196套；价格合适，做改善的尺度，卖的却是刚需的价格。

第六名，中交春风景里，不鸣则已一鸣惊人，首开时135万的总价，把市区门槛又拉下来一个台阶。价格到位了，销量自然上去了，开盘仅2个月，卖了别人一年的量。

其他上榜项目——荣盛碧桂园云鼎、惠灵顿国际社区、万达水西台，都是地缘改善项目。

这几个项目去年下半年也释出过特惠房，整体销量还不错。

仁恒星源世纪，是2021年红桥新入市的项目，价格不低，销量一般。

2022年上半年，红桥区最大看点之一就是——中海铃铛阁地块，项目预计2月份首开，放风价45000元/㎡。

明天将继续为大家梳理2021年环城四区成交情况，敬请关注~~