江苏 环 宇 园 林 建 设 有 限 公 司 股 权 投 资 价 值 项 目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2016]第 2290 号 中联资产评估集团有限公司 二〇一六年十二月二十六日 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 目 录 注册资产评估师声明 ............................ 1 摘 要 ....................................... 2 资 产 评 估 报 告 ............................. 4 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ..... 4 二、评估目的 ................................... 7 三、评估对象和评估范围 ......................... 7 四、价值类型及其定义 ........................... 8 五、评估基准日 ................................. 9 六、评估依据 ................................... 9 七、评估方法 .................................. 11 八、评估技术说明 .............................. 16 九、评估程序实施过程和情况 .................... 47 十、评估假设 .................................. 49 十一、评估结论 ................................ 50 十二、特别事项说明 ............................ 51 十三、评估报告使用限制说明 .................... 54 十四、评估报告日 .............................. 54 备查文件目录 ................................. 56 中联资产评估集团有限公司 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产 评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收 集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担 相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报 并经其签章确认、所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用 评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏 见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 中联资产评估集团有限公司 第1页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目 资产评估报告 中联评报字[2016]第 2290 号 摘 要 中联资产评估集团有限公司接受江西华伍制动器股份有限公司 的委托，就江西华伍制动器股份有限公司拟收购江苏环宇园林建设有 限公司 25%股权项目之经济行为，对所涉及的江苏环宇园林建设有限 公司股东全部权益在评估基准日的投资价值进行了评估。 评估对象为江苏环宇园林建设有限公司股东全部权益，评估范围 是江苏环宇园林建设有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产 和非流动资产等资产及相应负债。 评估基准日为 2016 年 10 月 31 日。 本次评估的价值类型为投资价值。 本次投资价值，主要体现于完成以下投资方案整合后的投资价 值。1、华伍股份投资被评估单位后，华伍股份能够帮助环宇园林改 善公司管理模式、加强财务管理，提高项目承接及管理能力；2、华 伍股份协助被评估单位对外进行人才招聘及招投标；3、被评估单位 为华伍股份带来轨道交通事业的发展的业务协同。 本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情 况，综合考虑各种影响因素，采用收益法对江苏环宇园林建设有限公 中联资产评估集团有限公司 第2页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 司进行整体评估。 经实施资产核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估 程序，得出江苏环宇园林建设有限公司股东全部权益在评估基准日 2016 年 10 月 31 日的评估结论如下： 江苏环宇园林建设有限公司被收购后完成相应整合的股东全部 权益投资价值为 153,886.19 万元。 本次评估结论依赖评估对象在未来经营期内的经营规划以及收 购后的相应整合，如经营规划、收购后的整合等与实际经营发生偏 差，且管理层未采取相应补救措施弥补偏差，则评估结论会发生变 化，特别提请报告使用者予以关注。 在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报 告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。 本报告评估结果使用有效期一年，即自 2016 年 10 月 31 日至 2017 年 10 月 30 日使用有效。 以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况 和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。 中联资产评估集团有限公司 第3页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值评估项目 资产评估报告 中联评报字[2016]第 2290 号 江西华伍制动器股份有限公司： 中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法 规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程 序，对江西华伍制动器股份有限公司拟收购江苏环宇园林建设有限公 司 25%股权项目之经济行为所涉及的该公司股东全部权益在评估基 准日 2016 年 10 月 31 日的投资价值进行了评估。现将资产评估情况 报告如下： 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方为江西华伍制动器股份有限公司，被评估 单位为江苏环宇园林建设有限公司。 （一）委托方一概况 公司名称： 江西华伍制动器股份有限公司 公司地址：江西省宜春市丰城市高新技术产业园区火炬大道 26 号 法定代表人：聂景华 注册资本：叁亿柒仟陆佰零柒万玖仟贰佰伍拾肆元整 中联资产评估集团有限公司 第4页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 经济性质：股份有限公司（上市、自然人投资或控股） 统一社会信用代码：91110108685142457C 经营范围：各种机械装备的制动装置、轨道交通车辆制动装置、 防风装置、控制系统及关键零部件的设计、制造、销售及安装；摩擦 材料；工业自动控制系统装置制造研发；风力发电、船用配套设备制 造研发；起重运输设备；相关技术咨询、维保服务和工程总承包；自 产产品及相关技术的出口业务；本企业生产科研所需的原辅材料、机 械设备、仪器仪表、零配件及相关技术进口业务：经营本企业的进料 加工和“三来一补”业务。（国家有专项规定的除外） （三）委托方二及被评估单位概况 公司名称：江苏环宇园林建设有限公司 公司地址：泰州市农业开发区芝田路 158 号 法定代表人：花再华 注册资本：5560 万元整 公司类型：有限责任公司 统一社会信用代码：01321200757989308U 1、公司简介 江苏环宇园林建设有限公司（以下简称公司或本公司)系由花再 华和花长根于 2004 年 2 月 12 日投资设立，注册资本为 100 万元，其 中花再华 80 万元占 80%和花长根 20 万元占 20%。 2009 年 4 月 9 日花再华增资 980 万元。2011 年 10 月 8 日花再华 增资 2,100 万元。2013 年 2 月 26 日花再华增资 2,380 万元，花长根 将其持有的股权 20 万元转让给高阿红。2016 年 10 月 28 日高阿红将 中联资产评估集团有限公司 第5页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 其持有的股权 20 万元、花再华将其持有的股权 2,760 万元转让给李 存扣。 公司注册资本为 5,560 万元，其中花再华 2,780 万元占 50%和李 存扣 2,780 万元占 50%。，截止评估基准日 2016 年 10 月 31 日公司 股权结构如下： 序号 股东名称 出资额（万元） 持股比例 1 花再华 2,780.00 50.00% 2 李存扣 2,780.00 50.00% 2、经营范围 园林绿化工程施工（二级）；市政公用工程施工总承包（三级）； 机电设备安装工程专业承包；土石方工程专业承包；建筑装饰装修 工程专业承包；园林古建筑工程施工（以上范围按资质证书经营）； 苗木、花卉培植、销售；雕塑设计、制作、销售；五金、交电、机 械电子设备、化工产品（不含危险化学品）销售。（依法须经批准的 项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 3、资产、财务及经营状况 截止评估基准日 2016 年 10 月 31 日，公司资产总额为 17,390.04 万元，负债总额 10,643.89 万元，净资产额为 6,746.15 万元，2016 年 1-10 月份实现营业收入 6,090.20 万元，净利润 1,084.60 万元。公司近 2 年及基准日资产、财务状况如下表： 公司资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 10 月 31 日 总资产 14,591.75 15,962.81 17,390.04 负债 8,701.67 10,301.25 10,643.89 净资产 5,890.08 5,661.55 6,746.15 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-10 月 主营业务收入 6,329.17 696.36 6,090.20 利润总额 891.82 -595.01 1,451.41 净利润 886.72 -587.94 1,084.60 审计机构 未经审计 大华会计师事务所(特 大华会计师事务所(特 中联资产评估集团有限公司 第6页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 殊普通合伙) 殊普通合伙) （三）委托方与被评估单位之间的关系 委托方江西华伍制动器股份有限公司为江苏环宇园林建设有限 公司的股权收购方。 （四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当 事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。 除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的 机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 二、评估目的 根据江西华伍制动器股份有限公司总经理办公会纪要，其拟通过 自有现金收购江苏环宇园林建设有限公司 25%股权。 本次评估的目的是反映江苏环宇园林建设有限公司股东全部权 益于评估基准日的投资价值，为上述经济行为提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象是江苏环宇园林建设有限公司的股东全部权益。评估 范围为江苏环宇园林建设有限公司在基准日的全部资产及相关负 债，资产总额 17,390.04 万元、负债 10,643.89 万元、净资产 6,746.15 万元。具体包括流动资产 17,033.25 万元；非流动资产 356.79 万元； 流动负债 10,464.30 万元，非流动负债 179.59 万元。 上述资产与负债数据摘自大华会计师事务所（特殊普通合伙）审 计的一年一期财务报告。 中联资产评估集团有限公司 第7页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。 （一）委估主要资产情况 被评估单位的主要资产为存货、固定资产、应收款项。存货主要 为种植在苗圃中的花草树木，包括樟树、银杏、广玉兰等。固定资产 包括机器设备、车辆、电子设备，其中：机器设备主要为水泵、草 坪机、搅拌机和全站仪；车辆设备主要为中轻型货车、中小型普通客 车；电子设备为公司经营办公用电脑设备、打印机等。应收款项主要 为工程款、往来款。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 截至基准日，被评估单位未申报无形资产。 （三）企业申报的表外资产的类型、数量 企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。 （四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额（或者评估值） 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事 务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告 内容。 四、价值类型及其定义 华伍股份依托管理及品牌优势，在收购环宇园林后，预期环宇园 林相关业务大幅增长，而环宇园林管理制度及吸引人才方面较弱，无 法满足业务增长需求。本次评估的基础是双方能有效的整合，能按照 中联资产评估集团有限公司 第8页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 规划良好发展，可持续经营，因此确定本次评估的价值类型为投资价 值。 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或 者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值；即本 次评估所确定的江苏环宇园林建设有限公司股东全部权益投资价值， 为被评估单位被江西华伍制动器股份有限公司收购后，通过各种渠道 整合，江苏环宇园林建设有限公司可能形成的价值。 五、评估基准日 本项目评估基准日是 2016 年 10 月 31 日。 此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大 小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。 六、评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规 依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据 和其他参考依据等，具体如下： （一）经济行为依据 1、 江西华伍制动器股份有限公司总经理办公会纪要。 （二）法律法规依据 1、 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全 国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)； 2、 《中华人民共和国证券法》(2013 年 6 月 29 日第十二届全 中联资产评估集团有限公司 第9页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 国人民代表大会常务委员会第三次会议修订)； 3、 《上市公司收购管理办法》(证监会令第 108 号、2014 年 7 月 7 日修订)； 4、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。 （三）评估准则依据 1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）； 2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）； 3、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）； 4、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）； 5、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）； 6、 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）； 7、 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）； 8、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 [2003]18 号）； 9、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）； 10、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）； 11、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。 （四）资产权属依据 1、 重要资产购置合同或凭证； 2、 其他参考资料。 （五）取价依据 中联资产评估集团有限公司 第 10 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 1、 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 〔2016〕36 号）； 2、 其他参考资料。 （六）其它参考依据 1、 江苏环宇园林建设有限公司 2015 年及评估基准日审计报 告及财务报表； 2、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）； 3、 wind 资讯金融终端； 4、 《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学 出版社）； 5、 《 价 值 评 估 ： 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 （ 第 3 版 ）》 （[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）； 6、 其他参考资料。 七、评估方法 （一）评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场 法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量 化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市 场上的参照物来评价估值对象的现行公平投资价值，它具有估值数据 直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理 中联资产评估集团有限公司 第 11 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 被评估单位的主要价值除了固定资产、营运资金等有形资源之 外，还包括业务网络、服务能力才团队和客户群体等重要的无形资源。 鉴于本次评估的目的更看重的是被评估单位在华伍股份投资后，依托 现有的业务积累，在双方有效整合后，实现预期的经营收益，而非单 纯评价企业的各项资产要素价值，收益法评估值能够客观、全面的反 映被评估单位的价值。因此收益法更适用于本次评估目的，选用收益 法评估更为合理，故本次评估选用收益法。 （二）收益法简介 1、概述 根据《资产评估准则-企业价值》，确定按照收益途径、采用现金 流折现方法（DCF）对拟收购的股权的价值进行估算。 现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为 现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和 采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。 其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益 之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量 化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据 采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客 观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性， 易于为市场所接受。 中联资产评估集团有限公司 第 12 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 2、基本评估思路 根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特 点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据 估算其股东全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法 （DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业母公司报表中 对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非经营性、溢余资产的 价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后， 得出企业的股东全部权益价值。 3、评估模型 （1）基本模型 本次评估的基本模型为： E BD （1） 式中： E：股东全部权益价值（净资产）； B：企业整体价值； B P Ci （2） P：经营性资产价值； n Ri Rn P （3） i 1 (1 r ) i r (1 r ) n 式中： Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）； Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）； 中联资产评估集团有限公司 第 13 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 r：折现率； n：未来预测收益期。 ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。 C i C1 C2 C3 C4 （4） 式中： C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股 或参股投资价值； C2：基准日现金类资产（负债）价值； C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C4: 基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值; D：付息债务价值。 （2）收益指标 本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其 基本定义为： R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5） 式中： 追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资 （新增固定资产或其他长期资产） （6） 根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自 由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期 内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价 值。 中联资产评估集团有限公司 第 14 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （3）折现率 本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r r rd wd re we （7） 式中： Wd：评估对象的债务比率； D wd ( E D) （8） We：评估对象的股权资本比率； E we ( E D) （9） re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资 本成本； re = rf + βe×（rm - rf） +ε （10） 式中： rf：无风险报酬率； rm：市场预期报酬率； ε：评估对象的特性风险调整系数； βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数； D e t (1 (1 t ) ) E （11） βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数； t u Di 1 (1 t) Ei （12） βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 中联资产评估集团有限公司 第 15 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 t 34%K 66% x （13） 式中： K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1； βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数 Cov( R X ; RP ) x P （13） 式中： Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益 率的协方差； σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差 八、评估技术说明 （一）资产核实与尽职调查的内容 根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是评 估对象资产及负债的存在与真实性，具体以被评估企业提供的基准日 经审计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为 确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清 单，确定的尽职调查内容主要是： 1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估企业 对本次评估事项的说明； 2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关 章程、投资出资协议、合同情况等； 3、评估对象的经营能力及技术装备情况； 4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本 中联资产评估集团有限公司 第 16 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 入账和存货发出核算方法等； 5、评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况； 6、评估对象执行的税率税费及纳税情况； 7、评估对象的应收应付账款情况； 8、最近几年的关联交易情况； 9、评估对象的产品类型以及主营产品品种、产销量、历史经营 业绩和技术创新能力等； 10、最近几年主营业务成本，主要人员工资、福利、物料消耗、 维修、水电等情况； 11、最近几年主营业务收入，主要收入来源、收入结构等情况； 12、未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格 策略、产能计划、产品（技术）更新改造、开发、销售计划、成本费 用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其 变化趋势等； 13、主要竞争者的简况，包括产品的功能、产量、价格及市场占 有率等； 14、主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技 术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、 汇率风险等； 15、企业的资产负债表、利润表、现金流量表以及产品收入明细 表和成本费用明细表； 16、与本次评估有关的其他情况。 中联资产评估集团有限公司 第 17 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （二）影响资产核实和尽职调查的事项 无。 （三）资产核实和尽职调查的过程 本次评估的资产核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地现 场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈 会的形式，对被评估企业的经营性资产的现状、生产条件和能力以及 历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调 查复核。特别是对影响评估作价的主营业务的业务量、业务收入和相 关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账 册等财务数据资料、重要工程施工合同协议等。通过与企业的管理、 财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职 调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资 料以及可比公司的财务资料和市场信息等。 （四）资产核实与尽职调查结论 按照国家资产评估相关规定，经对评估对象在评估基准日2016年 10月31日资产与经营状况实施必要的核实与尽职调查后，得到如下结 论： 1、主要资产负债状况 截止2016年10月31日，评估对象最近三年的资产负债情况见表 8-1。 表 8-1 评估对象历史二年一期资产负债情况 单位：万元 项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 10 月 31 日 流动资产： 中联资产评估集团有限公司 第 18 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 货币资金 1,986.80 1,212.04 732.29 交易性金融资产 - - - 应收票据 - - - 应收账款 2,407.72 1,538.41 3,089.70 预付款项 - - 10.00 应收利息 - - - 应收股利 - - - 其他应收款 4,376.70 6,999.62 7,461.61 存货 5,740.03 6,120.78 5,739.64 一年内到期的非流动资产 - 其他流动资产 流动资产合计 14,511.24 15,870.85 17,033.25 非流动资产： 可供出售的金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 减：累计折旧 固定资产净值 减：固定资产减值准备 固定资产净额 45.16 27.91 24.23 在建工程 - - 工程物资 - - 固定资产清理 - - 生产性生物资产 - - 油气资产 - - 无形资产 - - 开发支出 - - 商誉 - - 长期待摊费用 19.38 261.55 递延所得税资产 35.35 44.67 71.01 其他非流动资产 非流动资产合计 80.51 91.96 356.79 资产总计 14,591.75 15,962.81 17,390.04 流动负债： 短期借款 3,900.00 3,900.00 3,900.00 交易性金融负债 - - - 应付票据 2,900.00 2,200.00 1,200.10 应付账款 622.36 632.56 591.44 预收款项 508.06 907.25 197.10 中联资产评估集团有限公司 第 19 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 应付职工薪酬 212.92 224.48 252.45 应交税费 120.19 165.95 745.99 应付利息 - - 5.44 应付股利 - - - 其他应付款 438.14 2,171.01 3,571.78 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 8,701.67 10,201.25 10,464.30 非流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 递延收益 100.00 179.59 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 100.00 179.59 负债合计 8,701.67 10,301.25 10,643.89 股东权益： 股本 5,560.00 5,560.00 5,560.00 资本公积 - - - 减：库存股 - - - 盈余公积 - - - 未分配利润 330.08 101.55 1,186.15 股东权益合计 5,890.08 5,661.55 6,746.15 负债和股东权益合计 14,591.75 15,962.81 17,390.04 2、营业收入与利润情况 评估对象的主营业务为园林绿化工程施工，评估对象最近二年一 期的收入成本以及利润情况见表8-2。 表 8-2 评估对象历史一年一期营业收入及利润情况 单位：万元 项目名称 2014 年 2015 年 2016-10-31 一、营业收入 6,329.17 696.36 6,090.20 其中：主营业务收 6,329.17 696.36 6,090.20 入 其他业务收入 减：营业成本 4,209.49 887.09 3,679.92 中联资产评估集团有限公司 第 20 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 其中：主营业务成 4,209.49 887.09 3,679.92 本 其他业务成本 - - - 营业税金及附加 98.42 36.88 57.04 营业费用 - - - 管理费用 485.41 419.52 915.54 财务费用 640.10 -89.84 -105.26 资产减值准备 141.41 37.25 105.37 加：公允价值变动 收益 投资收益 二、营业利润 895.75 -594.54 1,437.60 加：营业外收入 - 20.41 减：营业外支出 3.93 0.47 6.60 三、利润总额 891.82 -595.01 1,451.41 减：所得税 5.10 -7.07 366.81 四、净利润 886.72 -587.94 1,084.60 （五）行业发展前景与经营优劣势 （1）宏观环境分析 1、当前世界经济总体形势 2015年世界经济增长低于普遍预期，发达经济体增速继续回升， 但回升势头减缓，新兴市场与发展中经济体增速加速下滑，全球经济 增长率比2014年有所下降。IMF（国际货币基金组织）预测数据显示， 2015年世界经济增长率比2014年下降0.3个百分点。其中，发达经济 体经济增速为2.0%，比2014年上升0.2个百分点；新兴市场与发展中 经济体经济增速为4.0%，比2014年下降0.6个百分点。 美国、欧元区和日本三大主要发达经济体增速有所上升，其他发 达经济体增速显著下降。2015年美国GDP增长2.6%，比2014年提高0.2 个百分点；欧元区GDP增长1.5%，比2014年提高0.6个百分点，日本 GDP增长由负转正至0.6%，比2014年提高0.7个百分点；美欧日以外 中联资产评估集团有限公司 第 21 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 的其他发达经济体GDP增长2.2%，比2014年下降0.6个百分点。在其 他发达经济体GDP增速显著下滑的情况下，美欧日三大经济体GDP 增速的回升带动了发达经济体2015年总体GDP增长率的上升。需要说 明的是，美国金融危机以来，美国、欧元区和日本合计GDP在发达经 济体GDP中的比重不断下降，自2008年以来已经下降了2.3个百分点。 不过美国在发达经济体GDP中的比重仍然从2008年的33.9%上升到了 2014年的36.9%。美欧日GDP合计比重在发达经济体中比重下降的主 要原因是欧元区和日本的经济疲软。其中欧元区GDP比重从2008年的 32.6%下降到2014年的28.6%，日本GDP比重从2008年的11.2%下降到 2014年的9.8%。 新兴市场与发展中经济体整体增速下滑程度加大，俄罗斯、巴西 等国陷入负增长。2015年新兴市场与发展中经济体GDP增速持续下 滑，且下滑幅度继续扩大。2013年其增速下降0.2个百分点，2014年 下降0.4个百分点，2015年下降幅度扩大到0.6个百分点。新兴市场和 发展中亚洲经济体依然是世界经济中增长最快的地区，2015年增长率 约为6.5%，但相比上年下降了0.3个百分点。这主要是由于中国、印 度尼西亚和马来西亚等经济规模较大的新兴亚洲国家出现了0.3~0.5 个百分点的经济增速下滑。 2015 年全球贸易额负增长。从 2014 年 10 月开始，世界出口总 额出现持续扩大的负增长。至 2015 年 5 月，世界货物出口总额月度 同比增长率达到-13.3%的最大萎缩幅度。此后的负增长幅度虽然有 所收窄，但到 2015 年 9 月，月度同比增长率仍为-11.3%。 中联资产评估集团有限公司 第 22 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 总的来说，世界经济在 2015 年增速放缓，复苏之路崎岖艰辛。 2、国内 GDP 走势分析 2015 年，面对错综复杂的国际形势和不断加大的经济下行压力， 党中央、国务院保持战略定力，统筹谋划国际国内两个大局，坚持稳 中求进工作总基调，主动适应引领新常态，以新理念指导新实践，以 新战略谋求新发展，不断创新宏观调控，深入推进结构性改革，扎实 推动“大众创业、万众创新”，经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中 有好的发展态势。 国民经济稳定增长。初步核算，全年国内生产总值 676708 亿元， 按可比价格计算，比上年增长 6.9%。分季度看，一季度同比增长 7.0%， 二季度增长 7.0%，三季度增长 6.9%，四季度增长 6.8%。分产业看， 第一产业增加值 60863 亿元，比上年增长 3.9%；第二产业增加值 274278 亿元，增长 6.0%；第三产业增加值 341567 亿元，增长 8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长 1.6%。 年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民 解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华 侨人数）137462万人，比上年末增加680万人。全年出生人口1655万 人，人口出生率为12.07‰，死亡人口975万人，人口死亡率为7.11‰， 人口自然增长率为4.96‰，比上年下降0.25个千分点。从性别结构看， 男性人口70414万人，女性人口67048万人，总人口性别比为105.02（以 女性为100），出生人口性别比为113.51。从年龄构成看，16周岁以上 至60周岁以下（不含60周岁）的劳动年龄人口91096万人，比上年末 中联资产评估集团有限公司 第 23 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 减少487万人，占总人口的比重为66.3%；60周岁及以上人口22200万 人，占总人口的16.1%；65周岁及以上人口14386万人，占总人口的 10.5%。从城乡结构看，城镇常住人口77116万人，比上年末增加2200 万人，乡村常住人口60346万人，减少1520万人，城镇人口占总人口 比重为56.1%。全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开 户口登记地半年以上的人口（即人户分离人口）2.94亿人，比上年末 减少377万人，其中流动人口为2.47亿人，比上年末减少568万人。年 末全国就业人员77451万人，其中城镇就业人员40410万人。 价格水平涨幅较低。全年居民消费价格比上年上涨1.4%。其中， 城市上涨1.5%，农村上涨1.3%。分类别看，食品价格同比上涨2.3%， 烟酒及用品上涨2.1%，衣着上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务上 涨1.0%，医疗保健和个人用品上涨2.0%，交通和通信下降1.7%，娱 乐教育文化用品及服务上涨1.4%，居住上涨0.7%。在食品价格中， 粮食价格上涨2.0%，油脂价格下降3.2%，猪肉价格上涨9.5%，鲜菜 价格上涨7.4%。12月份，居民消费价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。 全年工业生产者出厂价格比上年下降5.2%，12月份同比下降5.9%， 环比下降0.6%。全年工业生产者购进价格比上年下降6.1%，12月份 同比下降6.8%，环比下降0.7%。 （1）农业生产再获丰收 全年全国粮食总产量62143万吨，比上年增加1441万吨，增长 2.4%。其中，夏粮产量14112万吨，增长3.3%；早稻产量3369万吨， 下降0.9%；秋粮产量44662万吨，增长2.3%。谷物产量57225万吨， 中联资产评估集团有限公司 第 24 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 比上年增长2.7%。棉花产量561万吨，比上年下降9.3%。全年猪牛羊 禽肉产量8454万吨，比上年下降1.0%，其中猪肉产量5487万吨，下降 3.3%。禽蛋产量2999万吨，比上年增长3.6%；牛奶产量3755万吨， 增长0.8%。 （2）工业升级态势明显 全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长6.1%。 分经济类型看，国有控股企业增加值比上年增长1.4%，集体企业增长 1.2%，股份制企业增长7.3%，外商及港澳台商投资企业增长3.7%。 分三大门类看，采矿业增加值比上年增长2.7%，制造业增长7.0%， 电力、热力、燃气及水生产和供应业增长1.4%。新产业增长较快，全 年高技术产业增加值比上年增长10.2%，比规模以上工业快4.1个百分 点，占规模以上工业比重为11.8%，比上年提高1.2个百分点。其中， 航空、航天器及设备制造业增长26.2%，电子及通信设备制造业增长 12.7%，信息化学品制造业增长10.6%，医药制造业增长9.9%。全年 规模以上工业企业产销率达到97.6%。规模以上工业企业实现出口交 货值118582亿元，比上年下降1.8%。12月份，规模以上工业增加值同 比增长5.9%，环比增长0.41%。 （3）固定资产投资增速回落 全年固定资产投资（不含农户）551590亿元，比上年名义增长 10.0%，扣除价格因素实际增长12.0%，实际增速比上年回落2.9个百 分点。其中，国有控股投资178933亿元，增长10.9%；民间投资354007 亿元，增长10.1%，占全部投资的比重为64.2%。分产业看，第一产 中联资产评估集团有限公司 第 25 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 业投资15561亿元，比上年增长31.8%；第二产业投资224090亿元，增 长8.0%；第三产业投资311939亿元，增长10.6%。从到位资金情况看， 全年到位资金573789亿元，比上年增长7.7%。其中，国家预算资金增 长15.6%，国内贷款下降5.8%，自筹资金增长9.5%，利用外资下降 29.6%。全年新开工项目计划总投资408084亿元，比上年增长5.5%。 从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长0.68%。 全年全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣 除价格因素实际增长2.8%），其中住宅投资增长0.4%。房屋新开工面 积154454万平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积下降 14.6%。全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，其 中住宅销售面积增长6.9%。全国商品房销售额87281亿元，比上年增 长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。房地产开发企业土地购置面 积22811万平方米，比上年下降31.7%。12月末，全国商品房待售面积 71853万平方米，比上年末增长15.6%。全年房地产开发企业到位资金 125203亿元，比上年增长2.6%。 （4）市场销售较快增长 全年社会消费品零售总额300931亿元，比上年名义增长10.7%（扣 除价格因素实际增长10.6%）。其中，限额以上单位消费品零售额 142558亿元，增长7.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 258999亿元，比上年增长10.5%，乡村消费品零售额41932亿元，增长 11.8%。按消费形态分，餐饮收入32310亿元，比上年增长11.7%，商 品零售268621亿元，增长10.6%，其中限额以上单位商品零售133891 中联资产评估集团有限公司 第 26 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 亿元，增长7.9%。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长11.1% （扣除价格因素实际增长10.7%），环比增长0.82%。 全年全国网上零售额38773亿元，比上年增长33.3%。其中，实物 商品网上零售额32424亿元，增长31.6%，占社会消费品零售总额的比 重为10.8%；非实物商品网上零售额6349亿元，增长42.4%。 （5）进出口同比下降 全年进出口总额245849亿元，比上年下降7.0%。其中，出口141357 亿元，下降1.8%；进口104492亿元，下降13.2%。进出口相抵，顺差 36865亿元。12月份，进出口总额24757亿元，同比下降0.5%。其中， 出口14289亿元，增长2.3%；进口10468亿元，下降4.0%。 （6）居民收入稳定增长 全年全国居民人均可支配收入21966元，比上年名义增长8.9%， 扣除价格因素实际增长7.4%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 31195元，比上年增长8.2%，扣除价格因素实际增长6.6%；农村居民 人均可支配收入11422元，比上年增长8.9%，扣除价格因素实际增长 7.5%。城乡居民人均收入倍差2.73，比上年缩小0.02。全国居民人均 可支配收入中位数19281元，比上年名义增长9.7%。按全国居民五等 份收入分组，低收入组人均可支配收入5221元，中等偏下收入组人均 可支配收入11894元，中等收入组人均可支配收入19320元，中等偏上 收入组人均可支配收入29438元，高收入组人均可支配收入54544元。 2015年全国居民收入基尼系数为0.462。全年农民工总量27747万人， 比上年增加352万人，增长1.3%，其中，本地农民工10863万人，增长 中联资产评估集团有限公司 第 27 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 2.7%，外出农民工16884万人，增长0.4%。农民工月均收入水平3072 元，比上年增长7.2%。 （7）经济结构优化升级 产业结构继续优化。全年第三产业增加值占国内生产总值的比重 为50.5%，比上年提高2.4个百分点，高于第二产业10.0个百分点。需 求结构进一步改善。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率 为66.4%，比上年提高15.4个百分点。区域结构协调性增强。中、西 部地区规模以上工业增加值比上年分别增长7.6%和7.8%，分别快于 东部地区0.9和1.1个百分点；中部地区固定资产投资（不含农户）增 长15.7%，快于东部地区3.0个百分点。节能降耗继续取得新进展。全 年单位国内生产总值能耗比上年下降5.6%。 总的来看，2015年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步 优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步 改善。但也要看到，国际环境仍然错综复杂，国内结构调整转型升级 正处在爬坡过坎的关键阶段，全面深化改革任务艰巨。 （2）园林绿化市场现状及发展前景分析 近年来，随着国家“十一五”规划、“十二五”规划及“国家园 林城市”、“国家生态园林城市”、“国家森林城市”、“美丽中国”等标 准的陆续出台，地方政府在城市建设中开始重视对园林绿化的规划布 局；同时，在城市化进程不断推进的背景下，全社会对城市居住舒适 度的要求及房地产消费能力的提高刺激了园林绿化覆盖率的不断上 升。园林绿化行业被认为是“永远的朝阳产业”，其独特的绿色环保 中联资产评估集团有限公司 第 28 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 和生态概念已经获得愈来愈多的认同，园林绿化行业开始进入加速发 展 时 期 。 图 1 2003 年至 2014 年全国城市建成区绿化覆盖率和建成区绿地率情况 图 2 2003 年至 2014 年全国城市建成区绿地面积情况及公园绿地面积 近年来，我国城市建成区绿化覆盖率和建成区绿地率均提升较 快。2014 年全国城市建成区绿化覆盖率已达 39.70%，比 2003 年增加 8.55 个百分点，年复合增长率为 2.23%；全国城市建成区绿地率已达 35.78%，比 2003 年增加 8.52 个百分点，年复合增长率为 2.50%。2014 年全国城市建成区绿地面积为 182.00 万公顷，比 2003 年增加 104.82 万公顷，年复合增长率为 8.11%；城市公园绿地面积为 58.24 万平方 米，比 2003 年增加 58.24 万平方米，年复合增长率为 9.28%。 中联资产评估集团有限公司 第 29 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （1）园林绿化行业发展现状 1）生态文明为园林绿化行业发展提供了良好环境 生态文明是人类为保护和建设美好生态环境而取得的物质、精 神、制度方面成果的总和，它贯穿了经济建设、政治建设、文化建设 和社会建设全过程，反映了一个社会的文明进步状态。2007 年 10 月， “生态文明”这一概念首次出现在中共十七大报告中，报告提出了“建 设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增 长方式、消费模式”的园林建设理念。 2）新型城镇化为园林绿化行业发展提供了持续动力 改革开放以来，我国城镇常住人口从 1.7 亿增加至 2013 年末的 7.3 亿，城镇化率从 17.90%提升至 53.73%，年均提高 1.02 个百分点， 城市数量从 193 个增加到 658 个，建制镇数量从 2,173 个增加至 20,113 个，城镇化的进程取得了显著的成绩。 预计到实现“全面小康”的 2020 年，城镇化水平将达到 55%-60%， 城镇居民将增长到 8 亿至 8.5 亿人。 图 3 2003-2014 年我国城市人口数量和城镇化率的变化情况 2014 年常住人口城镇化率 54.77%与发达国家平均 80%的城镇化 中联资产评估集团有限公司 第 30 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 率相比，还存在较大的发展空间，同时东西部地区城镇化率的结构性 差 异 也 带 来 了 区 域 性 发 展 潜 力 。 图 4 2003 年至 2014 年我国人均公园绿地面积情况 3）市政园林绿化需求的增大为园林绿化行业发展奠定了坚实基 础 市政园林主要是由政府投资建设的城市主题公园、公共休闲场 所、生态湿地等园林工程或事业单位附属的园林工程项目。近年来， 各级政府已经认识到园林绿化建设有着巨大的生态、社会效益，纷纷 加大了对园林绿化的建设投资，全国城市园林绿化固定资产投资额从 2003 年 的 321.9 亿 元 增 加 到 2014 年 的 1,817.6 亿 元 。 图 5 2003 至 2014 年城市园林绿化固定资产投资情况 中联资产评估集团有限公司 第 31 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 政府对园林绿化的建设投资与国民经济的发展程度直接相关，随 着经济的持续稳定发展和经济结构的优化，综合国力不断提高，生活 水平不断改善，城市园林绿化建设投资 2012 年之前呈现出较快的发 展态势。2013 年以来，在经济增速换档期、结构调整阵痛期和前期 刺激政策消化期的“三期叠加”背景下，中国经济整体呈现稳中趋降 态势，城市园林绿化建设投资增速出现了较大程度的回落。但未来宏 观调控政策将在防范风险的同时努力在稳增长、促改革、调结构、惠 民 生 之 间 寻 求 平 衡 图 6 2003 年至 2014 年城市园林绿化投资增长率与 GDP 增长率情况 4）地产园林的需求增长为园林绿化行业提供了发展空间 在新增城镇人口的住房需求、城镇人口改善型购房需求、居民收 入水平提升以及产业政策等因素的促进下，我国房地产开发投资保持 较快增长。受经济下行、调控延续和住房需求透支等因素影响，房地 产市场进入调整周期。但随着新型城镇化的持续推进，仍将推动房地 产行业中长期向好发展。 中联资产评估集团有限公司 第 32 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 图 7 2003-2015 年全国房地产开发投资总额及房地产住宅投资总额情况 2003 年至 2015 年，我国房地产开发总投资额从 10,154 亿元增长 到 95,979 亿元，年均复合增长率为 20.59%；2015 年，我国房地产开 发 投 资 总 额 中 商 品 住 宅 投 资 64,595 亿 元 ， 占 比 67.30% 。 图 8 2003-2015 年全国商品房销售面积及商品住宅销售面积 2003 年至 2015 年，我国商品房销售面积从 33,718 万平方米增长 到 128,495 万平方米，年均复合增长率为 11.79%；2014 年商品房销 售面积同比自 2008 年金融危机以后首次出现负增长；2015 年，我国 商品房销售面积中商品住宅销售面积为 112,406 万平方米，占比 87.48%。 （2）未来展望 中联资产评估集团有限公司 第 33 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 在现代化城市环境条件不断变化的情况下，园林绿化显得越来越 重要。城市园林绿城市园林绿化是城市现代化建设的重要项目之一， 它不仅美化环境，化的意义给市民创造舒适的游览休憩场所，还能创 造人与自然和谐共生的生态环境。中国城市园林绿化行业前景广阔， 2017 年中国城市园林绿化行业发展前景分析详情如下。 我国城市园林绿化信息化标准尚属于空缺状态，要进一步健全和 完善促进城市园林绿化数字化建设的相关政策法规，建立科学、规范 和统一的标准体系，充分发挥行业行政主管部门和行业协会的管理指 导和综合协调作用，为园林绿化行业的数字化建设提供坚强的政策法 规保障和良好的技术标准支撑。 随着我国建成区绿地面积加速扩大，未来养护行业前景可观。我 国园林绿化养护市场还没有得到足够的重视，近几年全国绿化养护每 年产值约 200-300 亿，园林养护的市场前景看好。养护业务现在非园 林工程企业主营业务，但在未来可成为日趋重要的产业和利润增长 点。 由此可见，虽然近十年来我国绿化工作开展迅速、成效明显，但 这仅仅是一个开始，尚处于第一阶段，距世界先进水平还有很大差距， 未来有几十年的高速发展空间。 城市园林绿化已经成为城市化进程中城市建设不可缺少的必要 内容，城市绿化水平不断地提升。据中国报告大厅发布的 2016-2021 年中国城市园林绿化产业市场运行暨产业发展趋势研究报告显示，城 市绿化和园林建设也逐渐成为政府对于城市建设的评判标准，这些使 中联资产评估集团有限公司 第 34 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 得近几年来园林建设行业需求快速释放。随着人民生活水平的继续提 升，对于生活品质的更高要求将推动城镇园林行业更快地发展，园林 行业未来前景广阔。 从 2017 年中国城市园林绿化行业整体的发展趋势来看，园林绿 化行业发展潜力及市场走势仍很明朗，市场前景看好。宏观关注方向 从城镇化规划、长江经济带、新丝绸之路经济带、海上丝绸之路、京 津冀一体化等；基础建设投资关注点：城镇化建设与棚户区改造（5-8 年要解决 3 亿人口棚户区改造）地产景观、绿色通道建设（投资大- 持续时间长）；生态修复与环境治理方面：生态建设国家战略“六大方 向”--围绕空气净化治理投资、水质净化投资、食品安全投资、土壤修 复投资、风沙源治理投资、屋顶与立体绿化；特别是大气污染（雾霾）、 水质污染、土壤污染等生态环境恶化倒逼环境治理，国家投入巨大， 还有旅游及休闲度假产业的崛起也大大刺激了园林建设和旅游城市 的园林绿化建设。 （3）评估对象情况分析 1、公司情况介绍 江苏环宇园林建设有限公司创立 2004 年,注册资金 5560 万元， 公司拥有国家园林绿化施工贰级和市政土建三级专业资质，公司先后 通过 ISO9001 质量管理体系，ISO14001 环境管理体系和 ISO8001 职业 健康安全管理体系等三大体系认证,被泰州市工商评为 AAA 级“重合 同，守信用”单位。目前公司国家园林绿化施工壹级正在申办中，预 计 2017 年取得相应资质。 中联资产评估集团有限公司 第 35 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 2、公司目前主要业务情况 公司以园林产业为核心，主要经营园林绿化和景观施工，园林绿 地养护，苗木培育销售，园林植物新品种繁育推广。目前拥有苗木繁 育中心近千亩，园林建设涉及市政园林、地产园林和生态园林修复等 服务项目。先后完成园林建设项目《邳州能源化工区道路绿化工程》、 《泰州康居社区一期景观城工程》 、《泰州市秋雪湖欢乐世界游客中 心》、《姜堰区姜堰镇工业园区东园区绿化改造施工工程》、《奔驰 4S 店庭院绿化景观工程》、《浙江杭州钱江世纪城沿江景观绿化工程》、 《广西三江至柳州高速公路景观绿化工程》等项目工程，合格率 100%，在社会上创造了良好的信誉和美誉。公司历史主要项目如下： 杭州 G20 峰会效果图 中联资产评估集团有限公司 第 36 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 荆州公园效果图 溱湖大道效果图 （六）、净现金流量预测 （1）营业收入及成本预测 环宇园林的主要收入是园林绿化工程收入，历史年度收入情况如 下： 表 8-3 评估对象历史二年一期营业收入及利润情况 单位：万元 2014 年 2015 年 2016 年 园林绿化工程收入 6,329.17 696.36 6,090.20 园林绿化工程成本 4,209.49 887.09 3,679.92 2016 年以前，环宇园林的客户规模较小，集中在民营企业领域， 主要原因是公司的经营重点放在人才培养与苗木繁殖上，经过几年积 累，公司已经培养出一批高素质专业技术人员，并且拥有苗木繁育中 心近千亩，繁育品种众多。2016 年开始，公司的业务能力大幅提高， 开始和国企合作承接大型工程，如杭州 G20 绿化景观工程，并与中 交第三公路工程局有限公司、益阳市闽顺游乐管理有限公司、泰州花 博园房地产开发有限公司等签订了大金额的工程合同，公司进入高速 发展阶段。 中联资产评估集团有限公司 第 37 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 2016 年 11 月至 12 月的收入预测根据企业签订的未竣工合同， 采用完工百分比法进行确认。2017 年的收入根据企业已签的工程项 目和拟进行投标且中标概率高的项目分段预测，2018 年至 2020 年的 收入根据企业拟投标且中标概率高的项目按照工期分段预测。其中已 签项目按照成本概算确认成本，拟投标项目按照已承接项目的成本率 确认成本。环宇园林收入及成本预测情况如下： 表 8-4 评估对象未来预测情况 单位：万元 2016 年 11-12 月 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 已签项目收入 2,729.33 48,332.93 - - - 拟投标项目收入 - 21,952.84 92,801.49 115,496.42 119,296.81 已签项目成本 1,345.45 32,802.23 - - - 拟投标项目成本 - 14,898.78 62,981.81 78,384.23 80,963.45 收入合计 2,729.33 70,285.77 92,801.49 115,496.42 119,296.81 成本合计 1,345.45 47,701.01 62,981.81 78,384.23 80,963.45 （2）费用预测 1、管理费用预测 管理费用主要包括企业管理人员工资、办公费、招待费、公司运 营费用（包括差旅费、会议费、办公费、电话费、交通费等）、各项 税费等。未来年度增长的管理费用主要为人员工资。 本次评估将管理费用划分为固定部分和变动部分，分别预测各项 费用。对相对固定的费用如折旧费根据固定资产折旧预测的数据确 定。对于招待费、办公费、差旅费等，由于企业历史年度业务规模与 预测年度业务规模差异较大，历史年度费用水平参考性较小，故按照 同类型上市公司费用率预测。对于职工保险费、福利费等按照其占工 资薪金的比例来确定。对于土地租金，系向村民租赁的土地，用于树 中联资产评估集团有限公司 第 38 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 木种植，本次按照已签合同预测。预测结果见表8-5。 2、财务费用估算 在评估基准日，评估对象申报的利润表披露，财务费用主要为利 息支出。本次预测未来各年维持基准日的借款规模不变，并按次预测 未来各年利息支出。预测结果见表5-6。 （3）营业税金及附加预测 评估对象税金政策： 环宇园林业务类型为工程施工收入，增值税的销项税率为 11%。 ①城市维护建设费 按 7%计缴。 ②教育费附加 按 3%计缴。 ③地方教育费附加 按 2%计缴。 ④企业所得税 按 25%计缴。 本次评估按上述税项预测未来营业税金及附加。 （4）折旧与摊销预测 1、折旧预测 评估对象的固定资产主要包括机器设备及电子设备等。固定资产 按取得时的实际成本计价。本次评估中，按照企业执行的固定资产折 旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计使用期、加权折 旧率等估算未来经营期的折旧额。折旧的预测结果见表8-5。 中联资产评估集团有限公司 第 39 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 2、摊销预测 截止评估基准日，评估对象账面需摊销的为无形资产—专利、专 有技术和软件著作权。无形资产在经营期内维持正常摊销，按照企业 的无形资产摊销政策估算未来各年度的摊销额。摊销的预测结果详见 “未来经营期内的净现金流量预测”。摊销的预测结果见表8-5。 （5）追加资本预测 追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经 营所需增加的营运资金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩 大所需的资本性投资（购置固定资产或其他非流动资产），以及所需 的新增营运资金及持续经营所必须的资产更新等。 在本次评估中，评估对象主要有资本性投资，还有未来经营期内 为持续经营所需的基准日现有资产的更新和营运资金增加额。主要为 企业未来年度更新的无形资产和固定资产，由此本报告所定义的追加 资本为 追加资本=资本性支出＋资产更新+营运资金增加额 按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的 前提下，结合企业历史年度资产更新和折旧回收情况，预计未来资产 更新改造支出，主要包括固定资产更新和无形资产更新。 3、营运资金增加额估算 营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持 企业持续经营能力所需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现 金、产品存货购置、代客户垫付购货款（应收账款）等所需的基本资 中联资产评估集团有限公司 第 40 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 金以及应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变 化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、 存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的 即时支付。通常其他应收账款和其他应付账款核算的内容绝大多为与 主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所估算经营业务的相关 性个别确定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需 保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义 的营运资金增加额为： 营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金 其中，营运资金=现金+应收款项+存货-应付款项 其中： 应收款项=营业收入总额/应收款项周转率 其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据以及与经营业务相 关的其他应收账款等诸项。 存货=营业成本总额/存货周转率 应付款项=营业成本总额/应付账款周转率 其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据以及与经营业务相 关的其他应付账款等诸项。 根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以 及未来经营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营 期各年度的营运资金增加额见表8-5。 （六）净现金流量的预测结果 中联资产评估集团有限公司 第 41 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 表8-5给出了评估对象未来经营期内的营业收入以及净现金流量 的预测结果。本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象报表 揭示的历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调 研、分析的基础上，根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作 出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内营业外收支、补贴收 入以及其它非经常性经营等所产生的损益。 中联资产评估集团有限公司 第 42 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 表 8-5 未来经营期内的净现金流量预测 单位：人民币万元 项目 2016 年 8-12 月 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年及以后 营业收入 2,729.33 70,285.77 92,801.49 115,496.42 119,296.81 119,296.81 减：营业成本 1,345.45 47,701.01 62,981.81 78,384.23 80,963.45 80,963.45 营业税金及附加 36.03 927.77 1,224.98 1,524.55 1,574.72 1,574.72 营业费用 管理费用 139.27 2,166.25 2,711.11 3,214.56 3,425.47 3,425.47 财务费用 - - - - - - 营业利润 1,163.00 19,217.18 25,610.04 32,099.53 33,059.62 33,059.62 利润总额 1,163.00 19,217.18 25,610.04 32,099.53 33,059.62 33,059.62 减：所得税 290.75 4,804.30 6,402.51 8,024.88 8,264.91 8,264.91 净利润 872.25 14,412.89 19,207.53 24,074.64 24,794.72 24,794.72 折旧 6.97 64.82 61.98 68.71 75.71 75.71 摊销 5.94 35.67 35.67 35.67 35.67 35.67 扣税后利息 34.19 205.16 205.16 205.16 205.16 205.16 追加资本 3,129.83 21,112.10 7,788.31 7,845.41 1,352.96 111.38 减：营运资金增加 1,751.03 21,077.10 7,753.31 7,810.41 1,317.96 - 额 资本性支出 1,378.80 - - - - - 资产更新 - 35.00 35.00 35.00 35.00 111.38 净现金流量 -2,210.47 -6,393.56 11,722.03 16,538.78 23,758.30 24,999.88 中联资产评估集团有限公司 第 43 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （七）权益资本价值预测 1、折现率的确定 （1）无风险收益率rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平 均水平（见下表），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益 率rf的近似，即rf=4.03%。 表 8-6 中长期国债利率 序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率 1 101119 国债 1119 10 0.0397 2 101123 国债 1123 50 0.0438 3 101124 国债 1124 10 0.0360 4 101204 国债 1204 10 0.0354 5 101206 国债 1206 20 0.0407 6 101208 国债 1208 50 0.0430 7 101209 国债 1209 10 0.0339 8 101212 国债 1212 30 0.0411 9 101213 国债 1213 30 0.0416 10 101215 国债 1215 10 0.0342 11 101218 国债 1218 20 0.0414 12 101220 国债 1220 50 0.0440 13 101221 国债 1221 10 0.0358 14 101305 国债 1305 10 0.0355 15 101309 国债 1309 20 0.0403 16 101310 国债 1310 50 0.0428 17 101311 国债 1311 10 0.0341 18 101316 国债 1316 20 0.0437 19 101318 国债 1318 10 0.0412 20 101319 国债 1319 30 0.0482 21 101324 国债 1324 50 0.0538 22 101325 国债 1325 30 0.0511 23 101405 国债 1405 10 0.0447 24 101409 国债 1409 20 0.0483 25 101410 国债 1410 50 0.0472 26 101412 国债 1412 10 0.0404 27 101416 国债 1416 30 0.0482 28 101417 国债 1417 20 0.0468 29 101421 国债 1421 10 0.0417 中联资产评估集团有限公司 第 44 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 30 101425 国债 1425 30 0.0435 31 101427 国债 1427 50 0.0428 32 101429 国债 1429 10 0.0381 33 101505 国债 1505 10 0.0367 34 101508 国债 1508 20 0.0413 35 101510 国债 1510 50 0.0403 36 101516 国债 1516 10 0.0354 37 101517 国债 1517 30 0.0398 38 101521 国债 1521 20 0.0377 39 101523 国债 1523 10 0.0301 40 101525 国债 1525 30 0.0377 41 101528 国债 1528 50 0.0393 42 101604 国债 1604 10 0.0287 43 101608 国债 1608 30 0.0355 44 101610 国债 1610 10 0.0292 45 101613 国债 1613 50 0.0373 平均 0.0403 （2）市场期望报酬率rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市 场整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报 酬率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由 竞价交易后至2016年10月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市 场期望报酬率的近似，即：rm=10.50%。 （3）e 值，取沪深 51 家同类可比上市公司股票，以 2013 年 12 月 至 2016 年 10 月的市场价格测算估计，得到可比公司股票的历史市场平 均风险系数 βx=1.1141，按式（12）计算得到评估对象预期市场平均风 险系数 βt=1.0764，并由式（11）得到评估对象预期无财务杠杆风险系数 的估计值 βu=0.6806，最后由式（10）得到评估对象权益资本预期风险 系数的估计值 βe 为 0.6935； （4）权益资本成本 re，本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、 资本流动性以及公司的治理结构和公司资本债务结果等方面与可比上 市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，设公司特性风险调整系数 中联资产评估集团有限公司 第 45 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 ε=0.04；最终由式（9）得到评估对象的权益资本成本 re： re= 0.1252 （5）适用税率：评估对象按25%的税率征收所得税。 （6）由式（7）和式（8）得到，所有者权益价值为153,886.19万元， 付息债务为3,900.00万元，债务比率Wd=付息债务价值/企业价值；权益 比率We=所有者权益价值/企业价值。 （7）折现率 r，将上述各值分别代入式（6）即有： r=rd×wd + re×we =0.1234 2、经营性资产价值 将得到的预期净现金量表5-6代入式（3），得到评估对象的经营性 资产价值分别为153,705.46万元。 3、溢余或非经营性资产价值估算 评估对象账面有如下一些资产（负债）的价值在本次估算的净现金 流量中未予考虑，应属本次评估所估算现金流之外的非经营性或溢余性 资产，在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。 （1）基准日流动类溢余或非经营性资产的价值C1 在本次评估中，有如下一些现金类的资产（负债）的价值在现金流 预测中未予考虑： 根据报表披露，在评估基准日账面与经营无关的其他应收款 6,558.18万元为主要为与关联方的资金往来，经评估人员核实无误，确 认为溢余性资产。 根据报表披露，在评估基准日账面与经营无关的其他应付款 2,606.39万元为主要为与关联方的资金往来，经评估人员核实无误，确 认为溢余性负债。 根据报表披露，在评估基准日账面应付利息5.44万元，经评估人员 核实无误，确认为溢余性负债。 中联资产评估集团有限公司 第 46 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 根据报表披露及评估人员核实无误 C1= 3,946.36（万元） （2）基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值C2 根据报表披露，在评估基准日账面递延收益179.59万元，该笔款项 为政府补助的泰州乡土树种扩繁基地建设项目，期后不需要支付，经评 估人员核实无误，扣除所得税，确认为溢余性资产。 基准日其他非经营性或溢余性资产的价值为: C2=134.69 (万元) （3）将上述各项代入式(4)得到评估对象基准日溢余或非经营性资 产（负债）的价值为: C =C1+C2= 4,081.05 (万元) 4、权益资本价值 （1）将得到的经营性资产的价值P= 153,705.46万元，基准日的溢 余或非经营性资产（负债）的价值C= 4,081.05万元代入式(2)，即得到评 估对象企业价值为： B=P＋C =157,786.19（万元） （2）将评估对象的企业价值B=157,786.19万元，付息债务的价值 D= 3,900.00万元代入式(1)，得到评估对象的权益资本价值为 E=B – D =153,886.19 (万元)。 九、评估程序实施过程和情况 整个评估工作分四个阶段进行： （一）评估准备阶段 1、2016年11月下旬，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方 就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出 中联资产评估集团有限公司 第 47 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 本次资产评估工作计划。 2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2016 年12月上旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评 估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。 （二）现场评估阶段 项目组现场评估阶段的时间为2016年12月15日至2016年12月20日。 主要工作是进行了资产核实及尽职调查，情况如下： 本次评估的资产核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地现场 进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的 形式，对被评估企业的经营性资产的现状、生产条件和能力以及历史经 营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。 特别是对影响评估作价的主营业务的业务量、业务收入和相关的成本费 用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据 资料、重要工程施工合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座 谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一 步开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资料以及可比公司的财 务资料和市场信息等。在以上核实的基础上做出初步评估测算。 （三）评估汇总阶段 2016年12月20日至12月21日对审核的初步结果进行分析汇总，对评 估结果进行必要的调整、修改和完善。 （四）提交报告阶段 在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换 意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度 和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。 中联资产评估集团有限公司 第 48 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 本阶段的工作时间为2016年12月22日至12月26日。 十、评估假设 本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设： （一）一般假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得 以进行的一个最基本的前提假设。 2、公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的 资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会 和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。 3、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和 使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基 础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。 （二）特殊假设 1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。 2、环宇园林在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的 税赋、税率等政策无重大变化。 3、环宇园林已签订的工程合同能够按计划执行完毕，并按预测工 期完成结算与收款。 4、环宇园林拟中标项目，以其拟投标工程预计中标概率 50%以上 中联资产评估集团有限公司 第 49 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 的项目为依据，且中标后能够按预测工期完成结算与收款。 5、环宇园林管理方式较为落后、财务管理基础薄弱，引进华伍股 份后，华伍股份能够帮助环宇园林改善公司管理模式、加强财务管理， 并且通过引用上市公司品牌，提高公司竞争力。 6、华伍股份收购环宇园林，在双方有效整合后，实现协同效应， 未来经营期内的资产规模、构成，主营业务、产品的结构，收入与成本 的构成，销售策略和成本控制，期间费用等能按照本双方预期市场规划 预测发展，实现可持续经营。 7、根据在手合同及未来营运规划，环宇园林自有资金无法满足未 来运营规划存在资金缺口，故公司需引进补充资金，公司原股东承诺将 会对资金缺口进行补充，预计总金额 9000 万左右，以满足公司发展需 求。 8、本次评估假设，相关投资方案中拟投标项目金额预测合理，不 考虑未来项目工程变更因素影响。 9、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。 十一、评估结论 我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着 独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序， 采用公认的评估方法，对江苏环宇园林建设有限公司纳入评估范围的资 产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，采用现金流折现方法 (DCF)对企业股东全部权益价值进行评估得出的结论如下： 江苏环宇园林建设有限公司被收购后完成相应整合的股东全部权 益投资价值为 153,886.19 万元。 本次评估结论依赖评估对象在未来经营期内的经营规划以及收购 后的相应整合，如经营规划、收购后的整合等与实际经营发生偏差，且 中联资产评估集团有限公司 第 50 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 管理层未采取相应补救措施弥补偏差，则评估结论会发生变化，特别 提请报告使用者予以关注。 本次评估收益法评估结论较高原因具体如下： 1、自身因素 2016 年以前，环宇园林的客户规模较小，集中在私民营企业领域， 主要原因是公司的经营重点放在人才培养与苗木繁殖上，经过几年积 累，公司已经培养出一批专业技术人员，并且拥有苗木繁育中心近千亩， 繁育品种众多。2016 年开始，公司的业务能力大幅提高，开始和国企合 作承接大型工程，如杭州 G20 绿化景观工程，并与中交第三公路工程局 有限公司、益阳市闽顺游乐管理有限公司、泰州花博园房地产开发有限 公司等签订了大金额的工程合同，公司进入高速发展阶段。 2、收购方支持 环宇园林自身管理水平难以满足未来规模扩大的管理需求，亟需改 善提升管理水平，受时间和业务增长的限制，无法保证能够形成一支有 效的管理队伍，未来盈利能力具有不确定性。而收购方-华伍股份拥有 一套先进的系统化管理模式，管理系统拥有明确的企业组织机构战略愿 景管理、工作责任分工、薪酬设计、绩效管理、招聘、全员培训、员工 生涯规划等七大系统，对环宇园林提供有效的管理资源补充并提高其资 产的管理效率，为其未来业务的增长提供有利的保障，产生管理协同。 收益法评估中结合评估对象行业发展、收入类型、市场需求等因素 变化对未来获利能力的影响，能够更合理反映评估对象的企业价值。 十二、特别事项说明 （一）产权瑕疵事项 本报告未发现有产权瑕疵事项。 中联资产评估集团有限公司 第 51 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素 本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。 （三）重大期后事项 1、被评估单位于2016年11月17日与江苏环宇生态旅游服务有限公 司签订了不动产买卖协议，向其购买海陵区农业开发区芝田路北侧158 号不动产作为办公用房，不动产权证书号：（苏2016）0040030，截至出 报告日该办公楼已移交使用。 2、2016年11月11日，原股东李存扣将其持有的被评估单位50%股权 转让于潘北河，截止出报告日已完成工商变更手续。 （四）其他需要说明的事项 1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资 产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的 所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托 方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估 单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证， 有关法律文件的真实合法为前提。 2、本次评估依赖评估对象在未来经营期内的经营规划以及已签项 目和拟投标项目如期开展，如企业实际经营状况与经营规划发生偏差， 且管理层未采取相应补救措施弥补偏差，则评估结论会发生变化，特别 提请报告使用者予以关注； 3、根据在手合同及未来营运规划，环宇园林自有资金无法满足未 来运营规划存在资金缺口，故公司需引进补充资金，公司原股东承诺未 来将会对资金缺口进行补充，以满足公司发展需求。本次评估是基于双 方的投资规划，原股东能实现资金的注入为前提，提请报告使用者注意。 中联资产评估集团有限公司 第 52 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 4、在华伍股份收购环宇园林部分股权后，华伍股份能够帮助环宇 园林改善公司管理模式、加强财务管理，并且通过引用上市公司品牌， 提高标的公司竞争力，提请报告使用者注意。 5、拟投标项目金额由被评估单位根据整体项目投资规划，园林绿 化占比按行业、历史项目及邀请招标沟通等综合考量确认，本次评估不 考虑未来项目工程变更，对评估结果的影响，提请报告使用者注意。 6、本次评估结论，为考虑引进原股东的补充资金后的评估结果。 如未来股东未能补充运营资金，则评估结论将会发生变化，特别提请报 告使用者对此予以关注。 7、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位 提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。 8、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基 础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经 过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修 正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机 构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保 证。 9、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并 发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认 为是对评估对象可实现价格的保证。 10、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生 变化时，应按以下原则处理： （1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行 相应调整； （2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响 时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值； 中联资产评估集团有限公司 第 53 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资 产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。 十三、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时， 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则 确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及 特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它 情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件 的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的 有关规定，并得到有关部门的批准。 （二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评 估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意 向他人公开。 （三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或 者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及 相关当事方另有约定的除外。 （四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报 告结论使用有效期为一年，自评估基准日 2016 年 10 月 31 日起计算， 至 2017 年 10 月 30 日止。超过一年，需重新进行资产评估。 十四、评估报告日 评估报告日为二〇一六年十二月二十六日。 中联资产评估集团有限公司 第 54 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 （此页无正文） 中联资产评估集团有限公司 评估机构法定代表人：胡智 注册资产评估师：刘赛莉 注册资产评估师：邓爱桦 二〇一六年十二月二十六日 中联资产评估集团有限公司 第 55 页 江苏环宇园林建设有限公司股权投资价值项目资产评估报告 备查文件目录 1、 经济行为文件（复印件）； 2、 专项审计报告（复印件）； 3、 委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）； 4、 委托方及被评估单位承诺函； 5、 签字注册资产评估师承诺函； 6、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）； 7、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）； 8、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。 中联资产评估集团有限公司 第 56 页