财经观察员韩洋在其评论文章中指出，中国一线城市房价正在经历生死劫，高房价已经脱离刚需承受力。一旦泡沫破灭出现下跌预期，即使放开一线限购也不会阻挡房价下跌趋势，这背后究竟发生了什么？文中分析值得关注。

当前，中国楼市政策风云变化，在疯狂的房价飙涨之后，终于等来了“疯狂”的楼市调控政策。

25日，深圳连夜出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，指出将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策。

意见指出，对非户籍人口的资格判定，从此前能提供自购房之日起计算的前1年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，提高至3年，并限购1套住房；对户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)仍继续执行限购2套住房。

同时，在信贷政策方面，执行差别化信贷。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

值得注意的是，上海同日也发布了被称为史上最严调控政策的“沪九条”。

“沪九条”指出，将从严执行住房限购政策。其中，将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业方面，购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

在信贷政策方面，执行“认房不认贷”。“沪九条”指出，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“沪九条”指出，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

据悉，上海普通商品住房应同时满足单套面积140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，且外环外总价不超过230万元每套，内外环之间不超过310万元每套，内环内不超过450万元每套。

过去一年里，上海房价“疯狂”上涨。国家统计局“2月70个大中城市住宅价格指数”数据显示，上海二手房环比涨幅高达5.3%，仅次于合肥位列第二。而无论是新建商品住宅还是二手房，上海房价的同比涨幅也超20%。

上海市住建委主任顾金山在新闻发布会上称，去年上海住房价格上涨非常快，尤其是大宁绿地、浦东迪士尼板块周边地区以及地铁轨道新发展等区域。

而在3月6日两会期间，上海市委书记韩正就明确表示，近期上海房地产出现非理性过热，市场情绪抬高房价，对长远健康发展不利。住房是特殊的商品，必须关注和加强调控。

此外，《21世纪经济报道》早在3月10日就报道称，上海高层对上海楼市展开了密集调研，此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等。

因此，分析普遍认为，此次上海楼市政策调控属于地产股调控预期的“靴子落地”。

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顾金山表示，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。因此作为特殊商品的住房，更是需要维护市场秩序、稳定市场预期。

中金房地产宁静鞭认为，外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响。参考北京2011年2月16日的影响，2011年北京限购升级之后，二手房成交率先转冷，成交较前期降幅约50%，新房成交降幅30%，但如果同比2011年同期未执行严格限购的上海，限购带来的额外影响大约仅有5%-10%；房价方面，对刚需置业为主的郊区性楼盘影响更高，比如北京通州在2011年限购升级之后5个月新房成交均价下降了约10%~15%。

综合而言，上海政策收紧之下，成交将由“疯牛”变“震荡”，预计上海新房成交将在未来三个月走弱，一线城市房价或短期见顶，对郊区楼盘影响更大。

事实上，这些调控政策主要目的是抑制房价过快上涨，打击投资需求。

据北京链家地产的一名经纪人介绍，今年开年以来二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡有发生，其所负责的区域甚至出现10人抢一套房源的现状，呈现出强势的卖方市场。由于房价大幅上涨，部分业主宁愿毁约支付违约金进而坐地涨价。

根据中指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告，2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点；同比上涨5.25%，涨幅扩大0.88个百分点。从2月整体来看，全国百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。

近期深圳、上海等一线城市被爆出部分购房者首付中使用中介、P2P等方式的首付贷，从而使杠杆率远高于国家规定的3成，高的甚至达到7、8成。虽然首付贷规模还不大，但通过借钱凑足首付已成为一线城市购房的常态。

通过梳理不难发现，销售最热地区仍是北上广深等一线城市。

根据腾讯财经问卷调查汇总显示，超七成购房者首付均靠借款，半数以上向亲戚朋友借款。

为什么这么多人要增加杠杆率在一线城市买房？主要是看涨一线城市房价，为了尽快购得房屋。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关系。

“从一线城市的库存量来看，实际上都存在一个库存规模持续下滑的态势。去库存周期远远低于12个月，而且从短期看，也不可能实现库存规模的快速补给，这都使得一线城市楼市在短期看容易大涨。”

另外，从投资的增值属性看，在资本市场动荡的情况下，一线城市的投资价值更容易受追捧。尤其是高端物业和豪宅物业，更容易受到一些改善型购房者的认可。

事实上，一线城市房价暴涨的背后还存在违规交易推手。日前，链家地产上海公司便卷入违规放贷风波，被媒体质疑是高房价的幕后推手。

相当部分房产中介等利用高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷款等，对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。

在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来，部分投机行为也拉高了房价，以至于刚需难以得到满足。他建议，下一步，化解房地产库存要有治本之策，应开辟一个准商品房市场，也即，只允许买而在一定期限内不允许卖的自住性或改善性商品房市场。

国泰君安首席经济学家,中国首席经济学家论坛理事林采宜及其同事王丽妍认为，从短期看，强力政策打压下房价向来会有所调整的。

从北京、上海在2011年和2013年限购政策出台后的房价表现看，北京房价在两次政策打压下房价分别滞后8个月和6个月开始下跌，较高点下跌幅度分别是2.5%和4.3%；上海在两次政策打压下房价分别滞后6个月和5个月下跌，较高点下跌幅度分别是3.6%和2.3%。

政策出台后商品住宅成交面积的下降更为迅速，北京、上海几乎都是在后两三个月内就有销量下降的表现。成交的减少是限购限贷的直接作用，大幅改变了供需关系，从而带动了价格的调整。

投资者仍会认为，从2010-2015年5年周期看，北京、上海等一线城市房价上涨趋势没有改变，所以长期看一线城市房价不会跌。

支持的理由一般有2个：一是经济发展吸引人口流入，将有持续的刚需增量；二是限购导致的住宅需求尚未完全反映、投资占比量少。

从房价绝对值来看，当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。

2016年2月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61、4.05、3.51万元人民币/平方米，其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区)，而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。

曼哈顿是纽约最贵的地区，纽约州其他地区还有很多价格较低的房子。

而单纯的房价数字背后，还有计价单位和房屋质量的差异。

日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售，且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权；更重要的是，住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到拎包入住，这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。

从相对水平来看，北京、上海、深圳的房价要远高于国际城市。

以北京为例，2015年房价收入比高达22.5(房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。2015年北京人均年可支配收入为4.8万元，一个三口之家年收入为14.4万元，按一套房子80平方米计算，房价按均价4.05万元/平方米计算，平均一套房子为324万元，则计算得到北京的房价收入比为22.5。)，远高于合理的房价收入比(标准在4到6之间)。

从租售比(租售比=年房租/房屋售价)看，北京当前不到2%，还不如银行定期存款的利息高。房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%，比值越小，说明房地产市场中投资投机需求越大。

日本现在的租售比已高达8%，日本人还是更多的人选择租房，而不选择买房。

据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。

美国在2000年之前的40多年里，美国房地产市场的租售比基本维持在5%-6%的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响，租售比大幅下降，从5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地产泡沫开始破灭，租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。

林采宜认为人口流动和房价有相互作用，限购只是减弱波动幅度而非改变趋势，超出承受能力的高房价难以持续。

北京上海深圳房价上涨到房价收入比已经超过30，居民对住宅的购买力不足。

以上海为例，中原地产数据二手房平均价格45400万/平米，小家庭购买65平米需295.1万。2014年上海中等收入阶层(中间20%)年人均可支配收入40798万，夫妻两人税前约8200元每月，银行允许的每月月供为4000元左右，因此抵押贷款仅可以贷约80万元，所以即便凑足了3成首付也无法获得7成贷款购买房屋。

2014年上海高收入阶层(前20%)年人均可支配收入93900万，夫妻两人税前约20000元每月，银行允许的每月月供为10000元左右，因此抵押贷款仅可以贷约200万元。

因此，按照平均价格的住宅上海仅少于20%的高收入人群能以正常30%首付购买，一般购买者都需要消耗大量储蓄以低杠杆购入。因此大部分刚性需求的工薪阶层房价承受力已经较弱，这样的高房价也会减缓人口进入。

只要有人口净流入，房价就不会跌？评论人士王小娥以日本为例作出解读，日本房价1990年达到最高点，首都圈均价93.4万日元/平方米(约合4.84万元/平方米)，1991年开始下跌，持续下跌11年，2002年跌至最低点51.3万日元/平方米(约合2.66万元/平方米)，平均价格最大跌幅达45%。

2003年，日本房价又开始上涨，当前首都圈的房价为77.9万日元/平方米(约合4.04万元/平方米)，尽管已较最低点上涨51.9%，但仍未涨回最高点水平。

从人口数来看，1992年开始日本东京人口数连续下降三年。但能否就此推断出是因为人口流入减少，所以房价就下跌了呢？王小娥认为日本数据不足以支撑这个结论。

首先，从时间先后来看，房价下跌在先(1991年)，人口减少在后(1992年)，按照逻辑，应该是先发生的事情是后发生事情的原因，即人口数的下降可能是受“房价泡沫破灭”的影响。其次，从数据来看，尽管1996年开始东京人口已经恢复持续正增长的态势，但房价仍在此后连续下跌了近7年之久。

纽约州2008年房价下跌时，当年及之后的新增人口数反而较前六年(2002-2007)明显增加一个量级。2008年纽约新增人口8.01万人，较2007年新增人口数多5.24万人，较2006年新增数多10.81万人，较2005年新增数多11.91万人。

可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，只要房价存在泡沫，当泡沫积到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。

随着几个一线城市近日出台最严房价调控措施，很多年不提的楼市调控突然间又回来了。从今年年初的疯狂到近期的突然收紧，一线楼市氛围瞬间转变，让人措手不及。财经分析人士原上草针对此现象提出了自己的问题：为什么“国家为什么突然不让你买房了？” 这背后的原因是什么？

他认为，2016年开年以来，一线城市房价上涨过快，引发决策层对后续房价断崖式下跌的担忧，这是引发新一轮调控的原因之一，毕竟对北京上海深圳这样的城市房价，已经高得离谱，大大超越居民购买能力。在中央决策层视野中，大量三四线小城市的“小城市病”、空心化和破败现象更严重，中国贫富差距会越拉越大，沦陷城市面积会不断扩大。

因此，中国一线城市房价正在经历生死劫，高房价已经脱离刚需承受力。一旦泡沫破灭出现下跌预期，即使放开一线限购也不会阻挡房价下跌趋势。(商业见地网)

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