报告导读

一、今日最新拍地快讯

二、十一“黄金周”广州商业市场分析

三、“金九”九月份广州商业市场分析

四、近两周商业热点聚焦

一、今日最新拍地快讯

10月土拍大战首场战役正式打响，今天广州一口气出让6宗土地，其中4宗为商业商务用地，2宗居住综合用地，总成交价达34.6亿元。

合富辉煌（中国）商业公司总经理

张智斌 先生

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合富权威-商业地块成交分析：

张智斌先生认为：“近期商业地块定向出让趋势越发明显，像9月中成交的中新知识城地块就对租售对象作出限制，着力发展知识产权保护等行业，此次琶洲西区及灵山岛尖地块同样如此，分别引入了全球化的水上运输企业和有色金属产业。”

“这样的定向卖地，引凤筑巢，可在土地出让之初就对相关产业发展做好部署，利于相关产业的布局发展，从而为区域的长远经济发展带来利好因素。琶洲产业群的效应未来越来越显著，对城市产业发展拉动很大”

“南沙地块目的更明显，通过企业进驻拉动整个南沙区的发展，5年内引入40家企业，确实具有一定难度，通过总部确立引入下游产业是最好的方法。”

1、海珠区琶洲西区AH040112地块

>>>>中远首进琶洲15000元/㎡楼面地价拿下西区地块

【主要出让条件】

♦竞买人须为从事国内、国际水上运输业务的全球化企业，并具备国内水路运输经营许可证和国际船舶运输经营许可证；

♦受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%。

2、南沙区横沥镇灵山岛尖C2-21-02地块

>>>>灵山岛尖商业地6516元/㎡成交引入有色金属企业总部

【主要出让条件】

♦竞买申请人或其所属集团须是有色金属行业的上市公司；

♦竞买申请人或其所属集团控股子公司须在竞得土地后180天内注册或迁入2家或以上独立法人企业总部到广州南沙区，5年内引入不少于40家相关企业到广州南沙区；

♦本地块要求竞得人需自持计算容积率总建筑面积30%以上的物业，自持部分物业自取得房地产权登记后持有年限不低于5年，期间不得销售和转让，报名时需提交承诺书。

3、海珠区琶洲互联网创新集聚区跨市政道路连接体⑩-1号、2号地块

>>>>琶洲两地下连接体底价出让楼面价6453元/㎡

【主要出让条件】

♦地下连接体方案须征求市政综合管廊和公共地块单建地下空间建设方意见，同时须满足管廊特殊节点的竖向要求；

♦地下连接体与相连地块地下空间可一体化统筹编制，地下连接体应单独计算建筑面积。

另外两宗居住用地均采用“限地价＋竞自持＋摇号”和“限地价＋全自持＋摇号”方式出让，现在合记也和大家简单回顾一下：

>>>>科学城开泰大道以北、开达路以西的KXC-K1-9地块

该地块是广州首宗全自持租赁用地，周边为LG工业园区及员工宿舍，与6号线萝岗站相近，位置上乘。

最终经过6轮交战，由185号报出最高限制价21967.5万元，3个工作日后将进入现场通过摇号确定最终竞买人。

>>>>长岭居YH-K2-4地块 将自持部分作为租赁住房

地块位于黄埔区长岭居板块，毗邻禾丰村，其总占地面积为169572㎡，地块分为4部分组成，涵盖中小学用地、体育用地与居住用地，总起拍价为17.7亿元，拿地成本不低。

地块采用“最高限地价+竞自持+摇号”的出让方式，要求：（1）无偿配建中小学；（2）地块内须配建89350平方米村集体物业；（3）并无偿移交给广州市黄埔区永和街禾丰社区经济联合社；（4）企业自持部分，则作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

条件如此严苛，结果以17.7亿元底价成交，楼面价12604元/平，被实地地产拿下。

二、十一“黄金周”广州商业市场分析

（写字楼 公寓 商铺）

合富辉煌（中国）商业公司总经理

张智斌 先生

合富权威-金九银十广州商业市场分析：

张智斌先生认为：“今年十一黄金周广州商业市场，写字楼市场在个盘大手交易带动下成交同比升幅明显，例如保利鱼珠主要为一些前期成交的后续网签，而公寓及商铺市场网签成交均与去年黄金周相距甚远，但亦有个别项目如阳光城江湾壹号受到市场青睐，取得不俗成绩。”

“虽然黄金周表现相对冷淡，“银十”市场成色不足，但“金九”整体商业市场表现则名副其实“含金量”较高。九月写字楼、商铺及公寓市场均取得了不俗成绩。9月广州写字楼成交是去年以来第二高位；商铺市场更是录得近两年的月度成交峰点；公寓市场亦打破之前数月的沉寂，成交量重回5万㎡水平，回暖迹象加深。”

1、国庆市场成交：大手交易延续，写字楼成交同比升幅明显；公寓商铺成交同比大减

>>>>写字楼市场：大宗交易拉动，同比升幅明显

受个盘大手成交拉动，黄金周期间网签成交是过往两年的近八倍，价格升幅15.2%；

>>>>公寓市场：市场火热不再，成交仅去年十分一不到

与去年火爆的公寓市场表现不同，在330新政影响下，今年黄金周公寓成交显得格外冷清，仅成交73套，不及去年成交的10%；

>>>>商铺市场：成交同比缩量，价格微跌

商铺市场黄金周成交表现亦大不如去年，网签仅24套，成交套数及面积仅约去年黄金周成交的15%左右，成交均价微跌1.2%。

2、国庆期间-写字楼市场

>>>>区域成交：国庆期间成交量主要来自原黄埔保利鱼珠港及番禺区华新智汇

•今年国庆期间全市成交量主要来自原黄埔区及番禺区，其主力成交盘分别为保利鱼珠港及华新智汇的网签；而去年国庆，除天河区外，其余区域仅有零星成交量；

• 原黄埔价格同比去年国庆期间上升1.26倍，主力成交盘由万科黄埔仓转变为保利鱼珠港。

>>>>成交排行：保利鱼珠港及番禺区华新智汇上周均有大手成交

3、国庆期间-公寓市场

>>>>区域成交：各区域成交量同比去年国庆跌幅基本在80%以上

• 对比去年国庆期间，各区域成交量同比跌幅基本在80%以上，其中天河区及原萝岗跌幅均高达97%；

•与成交量大幅下降截然相反，区域均价同比去年大多保持升幅。海珠区价格亦首度突破5万元/㎡。

>>>>成交排行：番禺区南站板块雄峰城持续数周有较好的网签情况

4、国庆期间-商铺市场

>>>>区域成交：中心区域成交量与去年同期相仿，外围区域同比跌幅则在5成以上

• 中心区域成交量与去年同期相仿，均仅有零星成交。外围区域同比跌幅则至少在5成以上；

• 由于主力成交个盘的变动，中心区域及少量外围区域价格均有较显著的同比变动。

>>>>成交排行：与大市情况对应，榜单项目个盘成交量亦表现较为疲弱

三、“金九”九月份广州商业市场分析

（写字楼 公寓 商铺）

1、九月份写字楼市场

>>>>月度走势：天盈广场成交活跃，带动整体量价环比大幅走高

• 9月成交量：68462㎡，同比上升14.5%，环比8月上升1.2倍，成交量为近5个月最高；

• 9月成交均价：37043元/㎡，环比8月份低点（港航华庭内部交易为主）大幅攀升117%。珠江新城高价盘天盈广场网签成交活跃，带动9月整体均价创下年内新高。

>>>> 月度成交Top10：天盈广场为代表，9月份写字楼市场成交呈现较多大手交易特征

•9月榜单呈现较多大手交易的特征，前五位项目成交量均以大手交易（含滞后签约）为主要来源；

• 其中天盈广场东塔表现活跃，网签成交约3.6万㎡，金额接近19亿元。交易量主要包括37-47F共10个楼层的整体购买以及23-26F某服装公司所购置楼层的滞后签约。

>>>>周度供应：近两周均无新增供应

>>>>周度成交：上周成交量3.1万㎡，连续两周维持较高水平

• 成交量：31182㎡，环比下降15%，但仍连续两周维持在3万㎡以上的高水平；

• 成交均价：26092元/㎡，价格环比下降18%，主要与此前高价主力盘天盈广场暂停网签有关。

2、九月份公寓市场

>>>>月度走势：9月份公寓市场大手交易为主，中低价项目为主特征明显

• 9月成交量：52677㎡，同比去年下降64%，环比8月增长1.45倍；其中招商金山谷以及捷登都会合计大手交易2.68万㎡，占比超过50%；

• 9月成交均价：19565元/㎡，同比上涨22%，环比小幅上涨4%；延续8月中低价个盘为主格局，3万元/㎡以上项目仅占总成交面积8%。

>>>> 月度成交Top10：9月份成交面积及金额榜首项目分别为招商金山谷以及捷登都会

• 9月份成交面积及金额榜首项目分别为招商金山谷以及捷登都会，招商金山谷成交量位于其mini-top公寓组团，主要为E2栋复式公寓及E7-E9栋平层公寓整栋成交，捷登都会10-15F共6个整层于9月底网签；

• 富力东山新天地9月均价突破6万元/㎡，继恒大珺睿后成为全市第二个突破该价格个盘。

>>>>周度供应：近两周仅南沙区南沙珠江湾新增供应4.65万㎡

>>>>周度成交：受国庆黄金周影响，上周网签成交力度偏弱

• 成交量：3241㎡，环比下降84%，与往年情况类似，黄金周内网签力度普遍偏弱；

• 成交价：21050元/㎡，环比下降1%，价格连续三周横盘。

3、九月份商铺市场

>>>>月度走势：若干大手交易影响，9月份成交量创年内新高；均价维持相对低位

• 9月成交量：78274㎡，环比8月上升124%，同比去年上升50%，新高成交量主要由天河新天地整体网签以及9月尾招商金山谷及华新智汇等项目贡献；

• 9月成交均价：22625元/㎡，环比温和上升7%，大手交易较多的情况下，维持相对低位。

>>>>月度成交Top10：天河新天地等榜单前列项目均包含大手交易

• 继8月尾网签B1F整层约3200㎡后，天河新天地9月份继续网签1-5F共3.6万㎡，均价约2.4万元/㎡；

• 招商金山谷及华新智汇亦为大手交易，价格亦不足2万元/㎡。金山谷网签交易部分为商业组团意汇广场1-4F，华新智汇为项目1-5F裙商。

>>>>周度供应：近两周新增供应6.8万㎡，主要来自白云区岭南新世界

>>>>周度成交：成交量正常回落；整体价格主要受天河新天地影响

• 成交量：1856㎡，环比下降97%，环比急降主要由于黄金周假期影响叠加9月末天河新天地整体签约形成高对比基准；

• 成交价：25884元/㎡，环比上升28%，价格未受大手交易影响的情况下，回复正常水平。

近两周商业热点聚焦

1、宏观政策：广佛同城十三五规划“两地GDP达3.9万亿+建世界级城市群+三大特色示范区”

9月28日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅佛山市人民政府办公室关于印发广佛同城化“十三五”发展规划（2016—2020年）的通知》，通知从经济、交通、区域发展定位、产业、生态、公共服务体系、国际合作、示范区建设等多方面，规划了广佛同城2016-2020年的发展。

>>>>总体定位：将广佛建成珠三角世界级城市群核心区、全国同城化发展示范区、珠三角自主创新引领区和国家服务业和先进制造业中心。

• 发展目标：2020年，广佛同城化发展实现新跨越，广佛地区综合经济实力进一步增强，基础设施对接成网，产业分工合作取得新突破，创新能力大幅跃升，生态环境质量明显改善，基本公共服务水平稳步提升，社会就业更加充分，小康社会全面建成。展望2030年，全面实现同城化，率先实现现代化；

• 经济：综合经济实力进一步增强。两市经济总量稳步增加，经济融合发展程度进一步上升。“十三五”时期，广佛地区生产总值年均增长7.5％以上，2020年达到3.9万亿元以上；人均地区生产总值2020年达到17万元；

• 交通：2020年，广佛地区地铁通车里程达572.3公里，白云国际机场旅客吞吐量达8000万人次，港口集装箱吞吐量达2500万标箱、港口货物吞吐量达6亿吨；

• 产业结构：2020年，广佛地区第三产业增加值占地区生产总值比重达到61％以上，现代服务业增加值占服务业增加值的比重达到69％以上。

>>>>共建三大示范区，形成各具特色、互为补充的同城化先行区和引领区：建设荔湾—南海、花都—三水、番禺—顺德三个同城化合作示范区。

【简评】

♦广佛同城十三五规划的出台，将进一步加快广佛同城进程，提升两地在各领域合作及发展建设的深度及广度。

2、片区规划：中国首个空港文旅小镇落地广州白云，拟建艺术画廊、商业办公区等

中国首个空港文旅小镇项目27日在广州市白云区人和镇正式启动。该项目由广东空港城投资有限公司联合广州力迅投资有限公司共同开发，通过“微改造”的方式将人和镇打造成集空港产业服务、公寓居住、商务办公、特色民宿、旅游度假、娱乐休闲等功能于一体的临空经济发展区。

• 整体将建设成为航空特色小镇

项目整体将建设成为航空特色小镇，致力于宣传广府文化和航空文化，成为广州城市新名片。其中城市候机楼为出行旅客提供一站式登机服务；酒店式公寓引入小区式管理；农田改造成为生态文化为主题的休闲公园；

华南最大的联合办公机构“we+cowork”提供临空产业经济企业创新和孵化平台；网红民宿品牌“桃花壹号”将领衔打造广府传统文化的精品主题民宿度假区。另外，小镇内将建非遗文化展馆、艺术画廊、商业办公区、特色民宿、生态旅游区、航空教育基地、城市候机楼等功能区。

广州空港文旅小镇以创新型“微改造”的方式对古村落进行保护性开发，在保留原有的广府特色古建筑形态基础上，打造全新的建筑环境。采取租赁的方式将其打造成具有成熟业态及运营模式的现代商业综合体，使古村落实现跨越式发展、可持续发展。

【简评】

♦微改造是城市更新进程中所不可或缺的重要方式之一，此次微改造就是在保留原有特色建筑、维护原有文化底蕴的基础上，发展多功能的传统与现代融合的航空特色小镇范本。

3、片区规划：广州规划东部沿江发展带,主动对接粤港澳大湾区

近日，广州东部沿江发展带规划咨询（前期研究）项目展开招标，包括琶洲地区、国际金融城、黄埔临港经济区、长洲岛在内的59平方公里纳入东部沿江发展带，其面积相当于6个琶洲岛。招标公告要求，借鉴国内外湾区经济的建设经验，提出构建广州东部沿江发展带的发展策略，支撑广州向全球城市更高等级发展。

• 建设定位：对接粤港澳大湾区国家战略

对于广州东部沿江发展规划，相关部门提出要主动谋划对接粤港澳大湾区国家战略，研究东部沿江发展带的发展定位，策划重点区域的规划设计，为广州东部沿江发展带的产业招商、地区开发、土地收储与出让、规划管理等工作顺利推进奠定基础。招标公告要求进行规划整合，已有国际金融城、黄埔临港经济区、琶洲地区、开发区西区规划，规划定位以航运、现代服务、金融、会展博览、创新产业等为主，在新的发展时期，需要对以往的规划进行整合，进行更高视野、更深层次的规划战略引领。

• 建设目标：建设世界级滨水区

本次咨询研究以建设世界级滨水区为目标，提出交通与城市设计初步方案，形成东部沿江发展带研究策划成 果，提出地区发展策略、城市设计框架以及重要的交通及市政设施规划要求。

【简评】

♦此次东部沿江发展带的推进，既为相关区域的地区开发、产业招商等一系列发展奠定基础，而主动对接粤港澳大湾区国家战略更是广州向全球城市更高等级发展的有力支撑。

4、片区规划：蓝色光标天地互联全球总部落户广州开发区，打造万亿级产业集群

日前，投资10亿的蓝色光标天地互联全球总部正式落户黄埔区、广州开发区，并将设立百亿级“一带一路”空中互联网产业引导基金，开创中国首个空中互联网创新创业中心，打造万亿级空中互联网产业集群，推动中国、“一带一路”沿线泛空中互联网产业大发展。

• 设立投资10亿的全球总部

蓝色光标天地互联全球总部落户，注册资本1亿元，总投资约10亿元。另外，蓝色光标传播集团南中国区总部也将于年内投入运营。

• 设立规模100亿的基金

双方共同发起成立规模100亿元的“一带一路”空中互联网产业引导基金，重点投向“一带一路”沿线国家航空公司空中互联网的建设和运营项目，推动“一带一路”空中互联网产业发展。

• 带动相关产业联动发展达10000亿级产业规模

依托蓝色光标及旗下公司，规划建设空中互联网产业园，推动泛空中互联网产业集群大发展，引进集聚一批空中互联网上下游企业及优质资源，打造成为千亿级空中互联网产业集群，带动相关产业联动发展达10000亿级产业规模。

• 创建中国首个空中互联网双创中心

依托蓝色光标及相关企业，设立空中互联网双创中心，大力推动空中互联网创新创业，打造空中互联网全链条型的生态产业发展系统。

【简评】

♦今年来，开发区围绕国际科技创新枢纽核心区建设，共签约项目55个，“大块头”项目频落户，产业不断升级，利好区域发展。

5、商业动态：2017广州国际购物节开幕，营造多元文化体验

9月29日，2017广州国际购物节暨中加旅游文化节正式开幕。本届购物节为期1个月(9月29日-10月28日)，主会场设在“华南第一商圈”天河路商圈，本次购物节推出加拿大主题系列活动。

天河路商会与加拿大华创会、加中贸易促进会、士嘉堡约克区华商会、加拿大华商会、加拿大-中国城市友好协会等五大商会签署合作协议。结盟之后，六大商会将在品牌相互引进推广、商贸科技文化交流、消费客户群开发等方面实现资源共享，通过两地商家的交流合作，既把国际品牌“引进来”，又帮助国内商家“走出去”。

本届购物节融合加拿大元素和特色文化。购物节期间，多个加拿大主题精美场景亮相天河路商圈：正佳广场将推出加拿大图腾枫叶大道造景、尼亚加拉瀑布、加拿大原住民印第安部落、白求恩小镇等多个精美场景，还将在北广场设置仿真冰球场，供市民体验加拿大冰球文化；万菱汇将在户外广场设置八号“枫”球静态展示；购书中心将推出加拿大经典文学作品展示、演绎活动及系列文化讲座；VT101将打造加拿大街头文化市集、电影沙龙和音乐秀；天环广场将推出中加特色艺术演出，为市民带来歌剧和交响乐的艺术享受。

【简评】

♦广州国际购物节经历了5年不断更新，如今成为广州与国际交流的一张新名片。国际购物节的延续举办，既能促进国际间的交流合作，营造多元文化体验，以展现广州作为国际商贸中心的魅力。

6、商业动态：广州打造九大商旅文功能区，2026年建成商贸中心、旅游目的地和世界文化名城

日前，广州国际购物节国际商业论坛举行，在论坛上，广州市商务委副主任杨勇先生首次透露广州促进商旅文融合发展的战略规划，以及广州重点发展的九大功能区。短期的战略目标，是在2020年形成商旅文融合发展新格局，建成3至5个具有国际影响力的标志性商旅文综合体或者功能区，开发一批商旅文融合的综合产品，全市实现社会消费品零售总额1.16万亿元，文化产业增加值超过1900亿元，旅游产业总收入达到5000亿元，旅游接待2.5亿人次。而到了2026年，广州将建设成为亚太知名、具有国际影响力的商贸中心、旅游目的地和世界文化名城。

从总体定位上看，国务院为广州总体规划设定了一个主基调，即国家历史文化名城+重要中心城市+国际商贸中心+国际综合交通枢纽。

而未来广州重点发展的九大功能区及定位包括：

1、“广州塔—珠江黄金水段”商旅文示范区：定位为世界级的中央活动区以及新岭南文化和时尚文化消费的聚集地；

2、“北京路文化核心区”：推动历史街区功能置换和产业升级，挖掘广府文化资源；

3、“天河路商圈”：塑造涵盖高端商业、时尚文化、品牌塑造与交流展示、国际商务、都市旅游、休闲娱乐、体育竞技、岭南文化特色等多种功能于一体的国际顶级商圈生态；

4、“汉溪长隆—万博商旅圈”：打造汉溪长隆万博集“食、住、游、购、乐”于一体的商旅文产业带；

5、西关文商旅活化提升区：加快宣传和推广西关旅游文化，活化利用历史街区，推进城市微改造；

6、“广州北站—花都皮革皮具市场—广州万达文化旅游城—空港经济产业带”：以广州万达文化旅游城为龙头，在广州北站至白云国际机场的城轨线沿线形成相互带动的商旅文融合圈；

7、“黄埔海丝之路文化旅游商贸合作区”：打造集南海神庙景区、广州海事博物馆、文化与科技融合的广州东部高端文化旅游商贸合作区；

8、“白云新城—三元里—流花路商旅带”：加快建设白云新城，深挖三元里和流花路地区文化价值和历史底蕴；

9、“从化温泉—流溪河商旅文体生态合作区”：打造从化商旅文融合的旅游产业带。

【简评】

♦商旅文的融合发展，将有望发挥三者的互助互推互补的功能，共同发展向前，从而带动广州整体商业旅游等发展迈进新的台阶。

7、商业动态：WESTLINK最大集合旗舰店空降广州，面积超2500㎡

十一期间，广州热力升级，国内首家 “轻潮”概念倡导品牌WESTLINK西遇，携旗下创意生活类品牌FUNLINK，以全新面貌于番禺万达广场开业亮相。其超2500㎡的店面设计，集鞋类、服饰、创意生活类产品为一体，成为品牌国内最大的集合型旗舰店。

在越发追求多元的时代，以及消费者需求不断提升的前提下，集品质与潮流于一体的多元化生活方式体验店的出现，正式弥补了大众对休闲生活的需求。本次广州番禺店同样设置近100㎡的休闲区域，通过融入不同空间主题场景，为顾客打造集创意、社交、购物等多元于一体的体验，舒适惬意的休闲环境，人性化一站式购物体验，让顾客在享受休闲舒适同时，不仅能感受到时尚生活馆的轻松自由，还能切实体验到西遇的轻潮魅力。

WESTLINK为满足现代年轻消费者对于品质及生活方式的更多追求，FUNLINK乐遇作为子品牌，连接WESTLINK西遇店铺空间，提供家具生活、配饰、美妆护理等多元产品，分别以几大主题陈列：创意家居、美妆护理、差旅出行、意趣摆件等，让顾客享受高品质同时也能带来高性价比，实现全方位、多需求购物选择。

【简评】

♦随着新零售的发展，这类型的创新集合店集创意、社交、购物等多元于一体，既有舒适惬意的休闲环境，又能提供人性化一站式购物体验，将成为零售店发展的一大趋势。

数据说明：(a) 房地产数据：合富大数据、广州市国土资源和房屋管理局、广州市房地产交易中心

(b) 土地市场数据：广州市国土资源和房屋管理局、广州市统计局

(c) 部分新闻资讯来源于网络

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