青剑湖，这个曾经和湖东新房单价相差无几的板块，当年刚需二选一的板块，随着房价的上涨，两个板块的房价差距却越来越大。

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青剑湖的昨天、今天和明天

青剑湖起源于2005年的跨塘镇和唯亭镇的合并，2006年，为实现板块内良好的亲水性和生态环境而人工开挖，由原来的水塘深挖拓展而来。

2006年建屋正式进驻青剑湖板块，当时的土拍还远远没有之后几年的火爆，很多地块都只有1家开发商报价，建屋当时拿地的价格大约在2000多元/平左右，其中一期为别墅项目，二期为小高层，2007年建屋青湖丽韵.星湖客小高层正式开盘，开盘价格在4500元左右。

随后，诸如招商、绿地、旭辉等开发商开始布局青剑湖板块，伴随着08年的金融危机，到09年左右，三四年间土拍价格也走出了上扬再下降的趋势，从06年的2000多上涨到5500元/平（鼎鑫项目，2016年被万科收购，现在的万科大家），随后又回落到09年的2700元/平，当然这中间与地块的性质和优质程度存在一定联系，但确实能够说明当时市场的整体走向。

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（2009年年中已入驻的青剑湖项目）

2009年以后，青剑湖板块的房价和地价都出现了上扬的走势。到2011年1月，土拍基本到达了一个小高潮，星湖街边上的城镇住宅和商服用地双友新和城被友谊合升以2.48亿竞得，楼面价6059元/㎡，溢价142.4%。

之后随着2011年3月份调控政策的出台，市场也不再像年初般火爆，年底的46宗土拍甚至出现了30宗底价成交、10宗流拍、1宗被收回的情况。

伴随着土拍的房价，也由年初的小幅上涨到随后的横盘震荡。此时间区段青剑湖板块的房价基本走入和湖东新盘相同的价格区间。

此时在售的中新置地.青湖语城毛坯9000左右，精装修达到10000左右，而湖东的路径i主场8000出头，亿城左岸香颂8000多，水墨三十度8000多，中海精装修1万左右。此时的青剑湖走出了它“出生”以来的第一个高潮。

随后的湖东房价，基本上以每年500-1000元/平的涨幅步入上升通道，而青剑湖由于各种配套跟进的缓慢，房价开始进入区间震荡，虽略有涨幅，但与湖东的房价的差距却在逐渐拉大。

（2013年底青剑湖在售楼盘价格）

2015年，随着湖东第一波的涨幅完成，反应迟钝的青剑湖才开始逐步反应过来，金辉优步花园9000多元/平极具性价比的小三房和11000左右的洋房，更是期期售罄。开盘现场更是在选房通道入口设置几层关卡，火爆程度可见一般。随后的青剑湖开始觉醒，跟随湖东第二波上涨开始一路扶摇直上。

2016年的青剑湖在补涨以后，进入到横盘震荡，房价与湖东也基本上拉开5000元/平以上的差距。

2107年随着园区整体改善型的持续增多，大小户型的单价逐渐拉大。青剑湖本身小户型的偏多，造成本区域内改善型置换出现供需严重不平衡，外加湖东小户型房东的跨区域置换，使得青剑湖原本大小户型差距不大的单价，也逐渐拉开距离，大户型年终较年初上涨15%以上，而小户型却出现了原地踏步的走势。

02

青剑湖为何与湖东房价差距逐渐拉大？

当初某个时段新房单价要与湖东一较高下的青剑湖，如今却沦落到与尹山湖对比孰高孰低的地步，不禁令人唏嘘。为何青剑湖会落得如此田地？

想必住在青剑湖的业主，都能说出其中的缘由。无外乎以下几点：

首先， 商业配套的缺失。

从当年的“动迁安置区”到“低密度宜居生活区”，青剑湖已经走过13年多的岁月。13年间，与周围高楼林立的住宅相比，商业配套的设立简直少的可怜。

规模还算不错的邻里中心仅有科技城邻里中心和唯盛邻里中心，相比较园区后期建设的景程邻里中心，真的是天上人间的感觉，更别提至今还停留在规划中的朗诗周边的邻里中心。

商业广场方面，拥有洋气名字的曼哈顿广场，以及旁边相连的金沙广场，实话实说，给人的感觉依然是一股浓浓的乡村气息，运营真的令人着急，而且至今也没有一个大型商超入驻青剑湖，令青剑湖人民觉得有面子的估计也就只剩下奕欧来了。而同样的时间段，湖东新建起了华润、星塘街欧尚、钟南街永旺，更不用说诚品、新光天地等一众文艺青年的拍照基地。

相比拥有十几万人的大型板块，现在的青剑湖的商业配套，真的是捉襟见肘。

其次，交通配套的匮乏。

提起交通，首先让人联想到的肯定是青剑湖的地铁何时来？每年的寒山闻钟也成为了青剑湖人民的请愿主战场。3号线沿着京沪高速，擦着悦澜湾一路向东，生生的将青剑湖隔离开来，去年底获批的三期规划和远景规划中依然没有看到青剑湖的影子，青剑湖似乎成了被领导们遗忘的角落。

道路方面，在中环通车前，连接青剑湖与湖东的主干道只有星湖街，这也是为什么虽然近在咫尺，确给人天涯相隔的感觉。围绕着仅有的主干道进出口，早晚高峰的拥堵成为了日常。

第三，教育资源的相对“短缺”。

最近几年，青剑湖板块的学校如雨后春笋般涌现。说短缺，其实并非实质意义上的短缺，而是相对湖东星湾，景程，金鸡湖等学校而言，青剑湖的学校缺乏一定的知名度。毕竟青剑湖学校2011年开始招生，星橙学校2016年开始招生，园区三实小2017年开始招生，悦澜湾旁边的星澜学校今年才开始招生。基本都是新学校，真正要打出自己的名气尚需时间的考验。

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青剑湖的未来走势猜想

随着龙湖天街第三子落户青剑湖，中海、碧桂园等高楼面价的进驻，今天的青剑湖确实已不容小觑。未来的青剑湖板块与“纯刚需板块”的称号将会渐行渐远。

龙湖天街的进驻，绝不仅仅是商业的引进这么简单，同时带来的还有先进的运营理念和运营方式，这才是青剑湖更加需要的，君不见曼哈顿一带本来好好的高大上建筑，现在都被运营成什么样子了。

交通方面，地铁这个真的是无法辩驳的劣势。不过随着中环的通车，和未来星塘街北延的打通，相信未来青剑湖和湖东板块的连接会更加紧密，青剑湖居住湖东工作的上班族也会有更多的出行线路选择。

学校方面，园区二中青剑湖学校也已经公布规划，今年底开始动工建设。盼星星盼月亮，青剑湖也终于由了自己的高中，不过相比曾经传闻中的苏大附中分校稍微欠缺一些。

另外还有一点，笔者认为应该稍微说一下，那就是未来随着龙湖、中海、碧桂园等6块改善盘项目的入市，以及万科、中海森林湖等别墅项目的生源，对周边的学校而言会是一把双刃剑。一方面，生源的增加会加大周边学校的压力，另一方面，相对高质量的生源肯定会对周边学区的成绩起到一定带动。

从去年的一系列土拍中可以明显看出，园区开始重视青剑湖的发展，旨在打造低密度的宜居板块的意图明显。

青剑湖正在走着昨天湖东走过的道路，板块内的改善盘与普通盘将会形成分化并立。

就房价而言，青剑湖未来几年还是会跟随湖东的趋势波动，毕竟与湖东相比，一旦青剑湖的性价比不在，更多的人还是会涌向配套完善的湖东。至于和湖东房价的差距会否缩小，还要看青剑湖未来自身配套的发展和完善程度，打铁还需自身硬！

欢迎留言谈谈你对青剑湖的看法