太仓「天和雅园」

售楼处电话：400-1788-332【官网】

如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

对于当前环沪楼市，开始出现进退两难的境地。

一方面长三角一体化喊得嗷嗷响，另一方面观望大军越来越多，购买力近1个月时间仿佛被冻住。

嘉善一些新盘售价由原来1.9万被打回1.7万，而且消化的都是原来到访或者意向老客户，新的投资客不见踪影。

太仓某售楼处紧挨着上海，开盘2个月仅卖出十几套房，还有售楼处扬言，国庆节7天，就卖了一套房。

9月份，仿佛是环沪楼市由热转冷分水岭，接下来市场如何走？买房策略是怎样的？这个话题值得好好讨论。

太仓，由热点转向冰点

先是花桥火，当龙光、嘉宝、苏河公园这些地铁盘消化完毕之后，这把火就烧到了太仓。

就在去年底，太仓很多沿沪项目还有95折、88折优惠，但是从今年过了春节之后，尤其是3月份、5月份，平时售楼处挤满人，每逢周末节假日大排长队，简直是供需两旺，优惠也不见了踪影。

而客群，高达70%以上都是上海投资或者刚需自住客。

太仓最新板块房价图 2021.10

但是，近期我们淘房记团队实地走了一趟太仓各售楼处之后，发现市场已经明显变化，当前案场氛围，门可罗雀，跟之前火热场景形成鲜明对比。

展开全文

太仓某售楼处实拍

科教新城板块，围绕着天镜湖周边的大户型、改善型项目遇到大难题。

区域内禹洲某新盘，8月底开的盘，目前为止仅售出十几二十套，我们在售楼处现场连购房者都看不到。

区域内碧桂园一个新盘，在今年3月拿的地，楼板价1.3万左右，近期也寻求入市，但是目前2.4-2.5万的放风价让销售人员格外担心。

“顶到杠子上了，我们150-190平米清一色大户型，总价动辄三五百万一套，这样的市场，好卖才怪，”案场一位销售如此抱怨。

其实，经历过上半年一波土拍高潮，地价带动的新房售价达到新高度，这是一个原因，最主要的，还是市场大环境，上面说到的禹洲新盘卖不动，也是这样，大家都是精装带空调带大阳台，早几个月开盘就是热销，现在开盘就是滞销。

而在科教新城外围区域，诸如湖境天著、云澜天境等几个项目，也明显遇冷，要知道，这些盘此前因为小户型、低总价，非常受上海客群欢迎。

“9月份一下不行了，平时挤满售楼处的，你看，都没几个人了，我国庆节就卖了一套房，知足了，”当地某盘销售人员如此说道。

科教新城外围区域，也就是204国道以西的片区，年初还有5个项目在售，随着上半年行情火热，诸如明月辰光、春风南岸等3、4个项目基本上清盘了，剩下一些还有供应量的，如今也遭遇卖不动的烦恼。

娄江新城，这两年整个太仓乃至环沪的明星板块，也受到当前行情不济的影响。

新城开发的云萃景园，6、7月份开了两次盘，每次都是火爆异常，很多都是托关系打招呼，甚至全款来买，说是日光盘一点不为过，但是现如今还剩约200套房源，近期也开始和分销、中介合作，为了更快消化掉尾盘。

娄江新城另一个碧桂园开发的新盘天和雅园，近期也即将入市首开，现场确实陆续进来不少人验资、落位，但是参观过样板房后，淘哥心里嘀咕起来，明显赶工、抢工的痕迹，真以为客户看不出来吗。

5月份拍地、7月份展厅做出来、9月份楼栋起来了、10月份售楼处样板房也赶出来了……这快周转，也周转的太快了吧……

20万锁资、133平米的大户型、2.4万的单价，桂碧园这个新盘要是能卖好，可能也是个异类。

走访一圈下来，市场遇冷、大户型难卖、来访量成交量折损严重、新盘掐架，这些成了当下太仓楼市的关键词。

尤其是过去一年新拍的高价地，现在陆续入市，仅沿沪的科教新城、娄江新城这些板块就有多达5、6个新盘，预计接下来这几个月又是一场恶战。

各方救市，市场见底？

从深圳、广州、东莞，再到上海、宁波、杭州，珠三角长三角乃至当下的全国市场，近半年时间行情大反转，一路高歌猛进到挨个陆续倒下，楼市彻底熄火了。

而且业内大V任泽平也说了，房地产是经济周期之母，楼市兴衰跟经济大势紧密相连。

现如今华夏幸福、蓝光、恒大、花样年、新力等一个个上市房企陆续暴雷，徐州、江阴、南通、唐山、岳阳、鄂州、昆明、沈阳等越来越多城市颁布“限跌令”，上海、杭州、成都、西安等多个热点城市土拍遇冷，房企躺平……楼市的不确定性恐引发系统性大规模金融风险，进而造成经济社会灾难。

经过这几个月的路演，事情终于等来缓和的信号——救市的风向越吹越明显了。

首先，信贷由紧到松。

国庆前央行出来喊话，要支持住房消费。国庆后，就这两天，广州、佛山、苏州、湖州等地纷纷传来房贷利率降低消息。而且，放款速度也在加快，根据成都、广州等地网友反馈，递交1-2个月不等的贷款申请，现在就（放）下来了，而此前是4-6个月不等（如果是二手房，时间更久）

其次，部分城市公开救市。

8月底，长春谨慎颁布多条救市措施。

国庆节之后，10月10日，哈尔滨出台救市“十六条”。

相比之前一些调控政策的不痛不痒，这次长春、哈尔滨在救市上可是动了真格。

比如对于开发商，放弃或者变相放弃资金监管，能早卖就早卖，能快卖就快卖，一切为回笼资金开绿灯。新房建了一层就可以卖，土地出让金半年分期付款。

比如对于购房消费端，人才购房，从本科到硕博，都给几万到十几万不等的补贴，哪怕普通人、农民购房，也有50、80元/平米补贴，买房享85折优惠！

再比如，购房政策的调整，鼓励公积金组合贷、贷款年限由20年提高至30年、二手房所得税税率由2%降低到1%（珠海、东莞等珠三角城市）、发放家电家居消费券、放宽公寓入住条件限制等。

关键是，跟之前监管层冒头就打、频频点名不同，这次政策出台，上头没声音了，其实就是一种默许。

比如之前开封、驻马店、湖州、海宁等地，出现“政策一日游”，苏州、南昌、东莞、南通等地被住建部点名，老老实实加强监管和调控。

但是，这一次不一样了，是真的放开了，要救市了。

这就说明一个信号，市场阶段性见底了。

对于环沪市场来说，为什么从9月份开始才出现明显下行呢？

淘哥认为，一方面是受上海市场影响，环沪楼市一直是上海客的天下，也会跟上海产生联动效应，上海从6、7月份开始明显回调，环沪在几个月之后跟进，实属正常。

另一方面，在长三角一体化发展概念催化下，环沪基建、配套、产业等持续发力，再加上人才编码等变相购房政策的开口，环沪迎来新时代，市场相对坚挺。

环沪购房策略：捡漏OR入坑？

那么对于当前环沪楼市来说，是到底了还是下跌刚开始呢？现在入场是属于捡漏还是入坑呢？

根据以往的经验，严政之后，市场下行期或者政策消化期（观望期）在6-8个月，上海这次从6、7月份密集出台调控组合拳，预计在年底前后行情见底，如果救市之暖风接下来越刮越大、惠及全国范围，那么可以判断，接下来这几个月，就是市场底部了。

有人会跳出来说，不对，市场还会继续往下，房价还会继续下跌！

淘哥觉得，市场因为惯性大概率还会持续冷一段时间，但是寄希望于开发商大降价从而捡漏的，还是仔细掂量下。

且不说各项成本都在涨价，唯独地产房子降价不现实，即使机会来了，对于绝大多数人也把握不住，比如国庆节苏州不少项目搞降价促销，中南的盘甚至从2.45万降到1.7万，直接66折！

但是，告诉你一个真相，中南2天时间基本上清盘，购房者都是连夜排队带着全款现金入场。而且，据说苏州政府已经叫停这个项目促销房源的网签。

打骨折的楼盘不多，但是有没有充足的现金、有没有购房资格、会不会烂尾、会不会禁签？这些都是要思考的问题。

一分钱一分货，你以为薅的是人家几十万的优惠羊毛，人家可能算计的是你几百万现金全款。

交不了房怎么办？无法网签办产证怎么办？孩子报不了名、上不了学怎么办？爱咋咋办，反正我（房企）是把钱拿到手了。

其实环沪城市，最近1、2年内不少地方也是涨了，比如花桥从2万出头向3万迈进，太仓科教新城去年底还有1.5万的特价房，现在至少要1.8万朝上，嘉善也是，之前1万多的房子随便选，随着长三角一体化的国策落地，直接飚向2万，而且捆绑15-20万一个车位。

环沪六县市，真正有价值购买的也就昆山、太仓、汾湖、嘉善这些距离上海近、有国家政策加持，同时经济产业交通人口有布局的地方。

特别是像昆山、太仓这样的地方，本来城市基本面就很强大，再加上上海辐射带动，1字头、2字头的房价，在各项利好陆续落地的推动下，房价只能缓涨，下跌的几率非常小。

地价在那摆着、各项成本在那摆着，政府限跌维稳令在那摆着，又能降多少呢？小幅优惠、特价促销可能有，8折7折打骨折不大会有。

什么样的人群，当下可以考虑环沪楼市？什么样的房子，值得优先考虑？

1、有养老、自住刚需的。政策门槛会越来越高，岁数大的购房者环沪也开始嫌弃了，当你退休了、想在上海边上买套房养老，却突然发现被限购了，确实很悲催。刚需客一样，没有本科、大专学历，也别想买这个房。政策大门说关就关，且买且珍惜。

2、交通通达、好租好售的。对于环沪购房来说，交通是第一位的，轻轨一响，黄金万两，这句话不是吹的。所以，地铁房一定要多研究多关注。比如11号线沿线的、苏州S1沿线的，还有嘉闵线、沪嘉城际等，以后这些房子无论是出租还是出售，都非常抢手，毕竟，上海的刚需外溢还是会持续，刚需是沉默的大多数。

3、一些限价或者倒挂明显的红盘。因为限价政策的存在，所以出现一房难求、千人乃至万人摇号的场景，因为摇到了、买到了，一套房净赚100万。环沪市场也是如此，越是难买的盘、越是需要托关系打招呼彻夜排队甚至需要全款买的盘，越是说明有很大价值，群众的眼睛是雪亮的，相信市场和大众的选择。

闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去，当下更需要防范风险，三道红线触线多的房企最好别买、2年后才交的期房最好别买、明知空置率很高但是房价很低很诱人的最好别买。

救市号角已经吹响，市场即将触底，接下来这段时间，大家擦亮眼睛、提高警惕，多关注些特价房、促销房，年底捡个漏，说不定也是一种运气。

太仓「天和雅园」

售楼处电话：400-1788-332【官网】

如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。