前言

2019年广州出台了一系列改革政策，优化营商环境，提高广州作为粤港澳大湾区核心引擎的作用。

其改革效果显著，广州营商环境荣登全国榜首，城市GDP增速领先全国，带动了商业市场需求的稳步回归。

此外，2018年底出台的“1219商服政策”有效地推动市场库存消化，广州三类商业物业全面回暖，成交亮眼。

公寓市场需求稳步回归，成交全面回暖

1）市场概况：供应创近7年新低，成交同比上涨66%

2019年受商业项目开发建设放缓影响，广州公寓市场供应创近7年新低，为16710套85万㎡，同比跌26%，仅为2017年的一半。

不过受2018年底“1219商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交28469套156万㎡，同比上涨66%。

2）月度走势：去库存周期逐渐下降至合理区间

除2月春节外，其余月份广州公寓成交量均破十万方。

公寓去库存周期也由2018年底“1219商服政策”出台前的20.4个月，逐渐下降至9.0个月。

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3）区域表现：成交全面回暖，热点板块大增

2019年外围主力四区的公寓供应总量约占全市的6成，但同比减少48%。

全年仅30个项目获得公寓批售，除花都区时代云港、黄埔区合景天峻供应超过1000套外，其余项目供应货量大多集中在300-500套之间。

成交方面，2019年除越秀区成交缩减外，其余十区公寓交易升温。

其中，黄埔区公寓成交重回6000套，番禺区保持4000套以上，南沙、花都、荔湾、从化区的成交更是刷新近4年记录，其余区域的公寓交易也均录得大幅度增长。

2019年公寓成交热点板块增加至21个，约为去年的两倍。

除传统热点板块外，花都区府、大沙地、开发区、进港大道、新塘、智慧城6个板块的新货供应增加，成交活跃度较去年提升明显。

4）市场分析：多举措利好，带动市场需求稳步回归

据广州中原研究发展部监测，2019年广州公寓市场全面回暖，主要归结为三方面原因：

一、2018年底商服调控政策的合理松绑

二、“商改租”支持力度大，公寓持有运营的操作空间提高

2019年7月广州出台商改租新政，12月六部委发文规范住房租赁市场。

这些新政明确了“商改租”的使用范围及细化条件、保障各方权益,有利于进一步促进“商改租”落地，亦大大提高了公寓持有运营的操作空间。

三、外围产业聚集显著，公寓市场供需活跃

此外，产业引进同样是支撑公寓市场供需的重要因素。

2019年广州市产业重点建设项目共计242个，计划投资额为1107.74亿元，占总项目数、总投资额的比重分别40.9%和35.9%。

其中，黄埔建设的产业重点项目最多，番禺、花都、南沙分别以22个位列第二梯度。

以上四个区域产业聚集显著，人口导入量大，潜在的商住需求也较大，故公寓市场供需活跃。

2019年广州公寓市场成交TOP20项目中，共有14个项目分布在这些重点产业区域。

写字楼市场营商优化助力，成交高位企稳

1）市场概况：供应高位回落，成交保持高位

继2017、2018年大量供应后，2019年广州写字楼市场供应同比跌51%，为1849套44万㎡。

成交较去年高位小幅下滑13%，为3005套72万㎡，成交贡献主要来自若干项目的批量网签，以及个别热门项目的跑量。

2）月度走势：年头年尾表现活跃，中期观望情绪浓

年初受“1219商服政策”利好影响，广州写字楼市场交易量高企，成交量保持在17.9万㎡。

二三季度大环境微妙，投资者观望加重，写字楼成交平淡。

后期得益于多项重磅利好加持，2019年广州写字楼成交翘尾。

3）区域表现：花都迎宾大道、鱼珠、白鹅潭板块写字楼崛起

2019年广州外围区的思科智慧城、李锦记大厦、保利国际金融中心、富力环贸中心、金博商务中心、碧桂园星悦台等项目全新入市，外围四区贡献了市场约8成的写字楼供应。

不过，除番禺区录得供应同比上涨53%外，其余三区写字楼供应缩减。

而增城区供应同比倍增，区域TOD项目凯达尔枢纽广场于年底亮相。

中心区除琶洲板块获得4万㎡的供应外，仅有天河智慧城、广州火车站板块入市少量写字楼。

成交方面，2019年中心区受供应影响，写字楼成交向珠江东西岸外移，鱼珠、白鹅潭板块热度提升。

外围区花都迎宾大道崛起，市场约1/5的交易量来自该板块的产业项目。

鱼珠则与科学城、中新知识城形成广州写字楼东轴线。

而番禺区以尾货销售为主，南沙暂无板块上榜。

二、广州营商环境排名全国第一，日均新增企业897户

为优化营商环境，吸引优质企业进驻，提高粤港澳大湾区核心引擎的作用，近年广州出台了一系列的改革措施：2018年10月广州启动实施营商环境1.0改革；今年4月，广州深入实施营商环境2.0改革；10月“读懂中国”广州国际会议透露，将推出营商环境3.0改革。

其改革效果显著，2018年广州市营商环境综合评分荣登全国榜首。

营商环境改革创造出“广州新速度”，今年广州开办企业实现“一天办结”。

公开数据显示，2019上半年，广州市新增市场主体22.17万户，其中新增企业16.24万户，日均新增企业897户。近十年累计注册企业数量超过110万户。

三、广州经济规模稳步扩大，前三季GDP增速领先全国

2019年前三季度，广州更是以6.9%的GDP增速领先于京沪、广东全省及全国，体现了广州经济规模稳步扩大，产业结构持续向好。

以上多项利好支撑，使得近两年广州写字楼交易量走高。企业购置广州商业物业自用及投资的案例频现。

2019年这类案例主要集中在鱼珠、万博-广州南站、花都迎宾大道等新兴热点板块。

以保利鱼珠港为例，得益于黄埔区“惠企”大礼包，该项目一年内收获了四宗企业自用大单交易，助力区域IAB、NEM产业发展。

商铺市场市场信心提升，投资交易增加

1）市场概况：供应同比腰斩，成交创近7年新高

2019年广州新入市的商业项目减少，加之全年住宅市场供应减少，底商、社区商铺两大类物业供应有限，故广州商铺供应同比腰斩，创近7年新低，为2561套25万㎡。

市场成交则创近7年新高，达7678套86万㎡。交易主要来自三部分：

一是大宗交易案的网签确权，二是散售项目的热销贡献，三是外围安置社区的批量确权。

2）月度走势：整体正常波动，1月成交刷新历史记录

2019年1月由于若干批量成交及大宗交易助力，广州商铺市场成交量创新高，突破17万㎡。

第二部高峰成交集中在10月份，主要贡献来自增城区安置社区批量确权，以及黄埔项目的批量网签。

其余月份，市场正常波动，走势相对平稳。

3）区域表现：黄埔、增城交易突出，中心区多物业受投资客青睐

2019年广州外围区商铺供应占比达76%。

其中，花都区狮岭镇产业项目富力环贸中心释放7.8万㎡的商铺。番禺、黄埔、南沙的供应则齐齐缩减至2.5-3万㎡的水平。

此外，增城区住宅项目的商铺扎堆入市，区域供应量达4.2万㎡。而中心区全年仅10个项目获批少量的商铺供应。

成交方面，2019年黄埔区底商交易突出，广州绿地城、绿地中央广场、敏捷广场等项目均录得多宗批量网签，区域成交总量达22.9万㎡，同比翻一番。

其次，增城区商铺成交量同样突破20万㎡。2019年该区多个住宅项目社区商铺销售，跑量可观。

另外，区域还有5个“增城挂绿湖水利综合整治工程安置社区”相继网签，网签总量达3.3万㎡。

此外，番禺区李锦记大厦、黄埔区萝岗凯得广场整栋确权，有一定的批量底商网签贡献。

中心区则收获数宗大单交易。2019年金融城绿地中心、广州远洋大厦、东山印象台、东山汇受投资客青睐，裙楼商铺整体交易。

4）市场分析：新政激发消费力，提振广州商铺投资信心

2019年广州商铺市场交易量提升明显，除大市回暖外，另一重要因素即为消费新政的利好刺激。

今年年初，为加强夜间集聚区建设，广州市商务局印发《广州市餐饮业网点空间布局专项规划》。

8月又发布《广州夜间消费地图》、《广州市推动夜间经济发展实施方案》，明确北京路、天河路等15个消费集聚区为首批“夜广州”消费地标；

构建品牌化、国际化、特色化的全域夜间经济产业链，打造大湾区“不夜城”。

与此同时，国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，提出20条稳定消费预期、提振消费信心的政策措施。

多项消费新政激发社会消费力，有利于促进“活力广州”的建设，也从需求端提振了投资客对广州商铺的投资信心。

而各大商业投资机构率先行动，盯上老城区商业中心：

2019年2月，环球实业科技斥5.76亿元收购东山锦轩现代城商业项目楼面及租赁合约。相距300米的东山汇商业中心，则于12月作价4亿元整栋转手。

9月，吉宝置业中国与同创集团签署了收购协议，以1.28亿元收购荔湾区西门口广场。值得关注的是，与之相距不到200米的新都会大厦亦于去年11月转手。

南沙、黄埔公寓新货供应领先

近年来，中心区成熟板块以及外围区热点产业板块项目备受投资者关注。

预期2020年南沙、黄埔两区公寓新货领先，其中金洲&明珠湾、鱼珠&开发区板块受惠于板块定位、企业总部进驻、基建建设，整体发展速度较快，价值兑现空间大。

广州南站&长隆、新塘属新地铁板块，均有大型TOD项目落成，交通枢纽利好加持，潜在的人流增量庞大，板块项目投资潜力可期。

花都中心区板块属2019年广州楼市黑马，受区域规划调整、城市更新推进提速、产业升级、楼价低洼等多项利好，备受客户关注。

2020年，预期区域中轴线项目将成为市场热点。

中心区天河智慧城、白云新城公寓新货集中，这两个板块配套日趋完善、产业高度聚集，租赁行情较其他热点板块活跃。

注：1.本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日；2.阳光家缘2018年7月起不再对外公布价格，故价格缺失。

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文章来源:广州中原研究发展部