上海奉贤怡福荟

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康养社区经常给人封闭、单一、空间均质或类酒店、医院、住宅的刻板印象，但下面这个时尚感爆棚、充满空间活力和内容的“村落综合体”设计，会颠覆你认知：

1. 针对项目地块属性——上海首个城市更新混合用地，实现文化中心、养老公寓、康复医院等多业态的超级融合；

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2. 服务性建筑群向城市开放，核心功能私密，完美平衡城市与居家之间的相互关系；

3. 在上海市场严峻的竞争形势下，主动聚焦60后养老人群的需求特点，并承接外来人员的使用，实现空间多元、参与性强、成长性高的第三代养老社区。

社区入口

01

项目简介

东上海·怡福荟由新发展集团投资建造，总建筑面积近27万㎡，总投资约24.5亿元。是上海首家政府城市更新养老项目，也是上海最大的医、养、文结合的养老社区。

项目位于上海市奉贤区奉城与宣桥板块的交界处，东与高速发展中的浦东新区接壤，西与养老项目聚集的金山区和松江区毗邻。

由康复医院、体检中心、护理院等医疗卫生设施，社区文化中心、小镇中心、社区俱乐部等文化设施、活力型老年公寓等养老设施共同构成。

02

市场竞争形势和土地价值认知

据调研，上海市场进入运营期的养老项目规模超100万㎡，主流价格在100万-300万之间，平均入住率不到30%，均是单一业态的养老社区项目。

怡福荟的竞品项目主要集中于松江、金山、青浦、奉贤等远郊区域，中心城区以养老机构和护理院为主，都有着较好的环境、成熟的配套和便利的交通。

上海主要项目信息汇总

项目基地相较周边奉城、大团、四团板块，到达主城区域交通便利，邻近浦东新区发展迅速板块。但缺乏优势产业，整体发展水平较弱，5公里内缺乏住宅所需配套和商业所需人流支持。对照住宅市场，市区客户对本地块的价值认知为住宅单价2.5-3万/平米。如只考虑50年使用权，价值认知约在同等住宅价格65%，约1.7万/平米。

区域市场竞争分析

03

用地规划和运营策略

综合上海市场竞争背景和区位板块优劣势分析，认为实现项目土地价值提升的突围重点在于聚焦解决：

1. 如何实现文化地块“对内共享、对外开放”，最大化空间运营价值；

2. 如何实现医疗地块建筑“看不见、享得到”，对养老住区提供充分支持；

3. 如何“分期销售、分组团运营”，缓解规模带来的销售压力。

具体规划策略有：

1. 开放腹地，最大化文化用地价值，打造社群聚落空间——小镇中心，并以Mall的方式来设计；

2. 采用组团运营策略，减少项目规模带来的运营风险；

3. 医疗地块独立配置，消除不积极运营因素；将康复医院与护理单元、政府保基本养老床位在一个单体集约配置。

组团运营策略及独立医疗版块

在规划策略的大框架下，通过“街区化”的规划结构消解养老社区的边界感，强化面向城市及公园的“视觉通廊”，为“开放街区”的生活方式埋下伏笔。在为社区在对外经营获得收益降低成本压力的同时，也为老人创造出大量与社会自然交流的机会。

那么，居家如何与城市链接？规划中将“T”形的配套板块与“U”形的居住板块相契合，并选择部分配套设施直接面向城市开放，为老年客户连接社会生活创造舒适的社交界面。让城市与居家之间产生从公共向私密的“渐强”的过渡，以这种“互相渗透”的方式来消解心中的“高墙”。当然，这种方式对经营者也提出了更高的管理要求。

配套规划

配套板块与居住板块相咬合

04

运营故事线贯穿产品设计

根据对现代养老社区发展趋势和用户需求变化的思考，项目被定位为“回归60后养老人群需求原点的第三代养老社区”，“开放、多元、发展、参与”的故事线贯穿整个项目。

1）运营故事线

地域特征、生活方式、价值观、文化属性等差异带来客户的多元化，养老项目的客户需求也在时代变迁中增长进化。但一直以来，养老社区营造困囿于设计法规严厉、创新空间狭隘，无法回归老人的需求原点，以多元化、包容性的生活场景回馈给客户。

此次策划便试图突破这些陈规框架，从运营视角出发，保留贯穿全项目的故事线——开放、多元、发展、参与。使之与传统封闭型、保障型的养老社区形成差异化，让开放式的社区链接老人与社会的融合，尽可能为老人提供丰富生活方式的配套、更有参与感的社区文化和可持续发展的服务内容。

2）产品策略

产品策略具体可以表现在，从“社会性延续、参与感社区、全周期服务和可持续运营”四个维度出发，融合“Studio、独立生活社区、辅助照料社区和护理院”四个细分产品。让客户在社区感受到丰富的代际沟通、可变化的服务与空间，收获精神健康和自我实现。

持续照料的产品功能

05

聚落空间和社群运营

为实现空间多元性、契合60后老人的社交习惯，设计采用“聚落化”策略。“多元的社群文化聚落”的营造演变于中国传统的聚落形式，是此次设计思考的突破点：

1. 以“聚落化”的生活场景想象构筑“聚落化”的空间；

2. 以“自然聚落”的形态关注社区与自然的有机边界和丰富的空间层级；

3. 以“立体聚落”的方式尝试通过公共空间“竖向叠加”来打破楼层局限；

4. 以“局部到整体”的设计技巧探索聚落的自然生长状态。

以落地产品“聚落”的方式，促成客户行为活动的主观能动，实现客户的“社群”理想，让客户在自主定义空间功能的同时成为服务提供者。

小镇中心

小镇中心作为社区的特色配套和聚落空间的集中体现，主要为客户的“朋友圈”和“家庭圈”提供社交、聚会空间，前期可以作为示范区及接待客厅使用。

主要涵盖一些“前街后坊”的空间，如国学馆、智慧坊、亲子坊、手工坊、书画坊、音乐坊等学习休闲场所。它们聚成几个组团，每个都有向外的展示面和出入口；同时，拥有面向内院的工作生活区。

在设想中，老人们可以选择租赁其中的一些工作室“对外营业”，从而“复活”他们的专业技能和兴趣爱好。

小镇中心功能配套

社区文化设施功能分布

另一个设想则是，以这七个“前街后坊”的主题社群聚落吸引社会上的手工艺人和艺术家入驻，形成养老社区内的“创意园区”。利用这些独具特色的工作室持续提高空间的复合性，预留出更多开放和半开放空间。

除了向内型的社群配套外，社区还配置了外向型的功能设施——社区文化商业运动综合体和社区俱乐部。社区文化商业运动综合体为社区内标志性的公共空间，也是各种社会团体的聚集地，类似于新加坡邻里中心和服务居民的社区商业中心。社区俱乐部主要是为社区居住长者提供高频次、专业化养老服务。

06

客户价值服务提供

因为在策划中最大化利用项目混合用地的属性，营造出了多个社群和功能空间，得以为客户提供以下四大模块的价值服务：

1）文娱空间

▷ 老有所“乐”——配备了约11400㎡的活动中心，设有各类兴趣空间。社区与居者发起、组织各类兴趣社团，举办活动与竞赛， 自得其乐，共享其趣；

▷ 梦想工作空间——对于部分还想发挥余热的居者， 社区设置有梦想工作室，内设信息化办公场所以及提供基本的商务服务；

▷ 动静皆宜的文娱空间——拥有约9300㎡的文体中心，配备室内恒温游泳池、羽毛球馆、乒乓房等体育场馆， 多功能剧场、图书馆等文化场所，愉悦身心，丰富生活。

▷ 多样亲情空间——亲子坊、下沉式广场等多样场景让居者与家人共叙天伦之乐。

图书馆

下沉广场

2）健康中心

▷ 老有所“医”——项目配备29000㎡的健康中心，拥有二级康复医院、护理院、体检中心与养老院；

▷ 大型生态田园——社区北侧拥有7万㎡的滨河生态园林，包括森林、垂钓等不同功能区域；社区建筑屋顶设有多样的绿化园艺，形成层次丰富的立体景观；

▷ 风雨连廊全覆盖——全社区建筑均设有风雨连廊相连，与景观相容，供居住者风雨无阻、往来自如。

休闲空间

3）食养照护

▷ “食”全“食”美——可供1100人同时用餐的美食中心，拥有超大空间与精致用餐环境；四大主题餐厅风味多样，更有量身定制的各类养生食疗套餐；

▷ 五星尊养服务——集团旗下五星级酒店管理团队提供专属服务；

▷ 日式贴心照护——与日本知名介护（护理）服务机构合作，为护理院和全社区引入日式服务体系。

老年公寓

康复医院&体检中心

4）匠心产品

▷ 各取所需的居住空间——既有一人独处的秘境，又有两人共享的欢乐，偶尔朋友来访，家人探亲， 也可小住；合理的户型配比，舒适的私密空间，览阅美景，尽享风华；

▷ 典藏精致匠心——典藏精致，匠心独具，配备时尚轻奢内装，宜居化家具、系列家用电器、全套智能化系统，提供舒适安全。

养老公寓代表户型

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