土拍讯2021年一季度(1-3月)无锡市（不含江阴、宜兴）经营性用地共成交 8宗，全部为涉宅用地。包括滨湖区2宗、经开区2宗、锡山区2宗、惠山区1宗和1宗梁溪区，总成交面积 40.56万㎡，成交总额 118.7亿元。

出让金达118.7亿元，同比上涨27%

2021年，无锡市区一季度有3次土地挂牌，累计成交涉宅用地8宗，与去年同期持平；成交总面积 40.56万㎡，同比微跌 0.14万㎡；成交金额 118.7亿元，同比增加 25.4亿元，涨幅 27%。

从楼面价来看，一季度无锡市区平均楼面价为 14315元/㎡，同比去年上涨 2409元/㎡，涨幅 20%；亩均价方面，2020年一季度无锡市区亩均价为 1952万元/亩，同比去年上涨 424万元/亩，涨幅为 27.7%。

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滨湖区成交面积和金额领跑六区

从各区域出让情况来看，2021年一季度无锡出让地块主要集中在锡山区、滨湖区和经开区；新吴区受供应影响，未有地块出让。一季度滨湖区表现较为抢眼，以成交金额37.6亿元和成交面积185.2万㎡的成绩，位居六区之首。经开区以成交金额32.3亿元和成交面积8.9万㎡的成绩，位居第二。

华润、融创等老牌房企补仓 上坤、三巽首进

据数据统计，一季度共有 华润、金茂、上坤、融创、新力、地铁生态置业、三巽等7家房企拿地 ，其中 上坤、三巽首进无锡市区。

成交的8宗地块中，有3宗地块参拍房企超过10家以上。其中经开区四院东地块房企报名数量最多，吸引了中海、路劲、大华、金融街等 61家品牌房企， 创历史单宗地块报名人数新高，最终由新力摇号竞得，成交楼面价19500元/㎡。

一季度末首迎首批集中挂牌

从图表来看，1-3月均有挂牌，3月底无锡首次集中挂牌16宗宅地，单次出让总面积达 94.9万㎡，创历史新高。土地成交呈V型走势，随着疫情影响逐渐变小，房企拿地热情上升，加上“两集中”供地新政彼时尚未正式执行，但政策影响已在土拍市场显现，多家企业提前囤地，土地市场“小阳春”如约而至。

此外，锡经告字[2021]1号公告中锡山区龙湖东下部住宅地块因房地产市场调控原因，终止该地块的挂牌出让活动，此前已吸引15家房企报名。

土拍研究院观察

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2021年土地供应量出炉

根据《无锡市区2021年度国有建设用地供应计划》，今年市区住宅用地计划供应352公顷，其中商品住宅用地300公顷，和去年基本持平，包括市本级35公顷、梁溪区40公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区40公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。截至到3月31日，无锡土地市场供应商品住宅用地为133.9公顷，已成交40.56公顷，2021年无锡市区供地计划已完成44.6%，剩余供应将于二季度中、三季度末分两批次，集中统一发布住宅用地的出让公告，每批次拟出让土地面积100公顷左右。

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房企认可度与城市土地价值相呼应

2021年以来，无锡土地市场新纪录频出。从参拍房企来看，1号公告中融创、中海、金茂、星河、保利、石榴、新城、绿地江苏、正荣、大华上海、华润、龙湖、宝龙等房企争夺2宗热门地块；2号公告吸引了中海、路劲、大华、金融街、弘阳、招商、金辉、颐居、石榴、仁恒、嘉宏、金茂、银城、新力、越秀、融信、雅居乐、卓越、中天美好、正荣、融创、华润、首开、世茂、中交、绿地香港、龙湖、德信、万科、龙信、港龙、龙光等知名房企，整体参拍房企阵容之强大为历年一季度之最。

从拿地价格来看，2021年一季度无锡市区成交的8宗宅地均有溢价，其中6宗楼面价破万，最高楼面价达19500元/㎡。值得一提的是，华润连夺两宗核心板块宅地：滨湖区大北庄地块和龙湖学院西地块，深耕无锡的意图十分明显。参拍房企的数量和拿地价格的节节攀升均能反映出房企在无锡拿地的决心。在2021年一季度的3场土拍中，深耕房企坚守阵地，力保主导地位，外来房企则拼劲十足，迅猛赶超。这一切源于房企对于优质地块的关注和对无锡市场的持续看好。

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三次变更 土拍规则不再一成不变

土拍新规的变化，是无锡针对土地调控、控地价、限房价的实际举措。此前，无锡土拍的规则是针对重点地块设置最高限价红线，超过限价仍有2家及以上房企竞拍则竞自持面积。为防止土地市场过热，2021年1号公告明确当竞拍达到限价时，将竞报建人才房面积。经开区华苑路与吴都路交叉口西北侧地块引8家房企竞争，最终由融创竞得，楼面价17999.97元/㎡，竞人才房面积12000㎡。

随后，2号公告继续修改竞价规则，当竞拍达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，不再竞报建人才房面积，而是改为 现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号。经开区新四院东地块在拍至限价之后，60家房企摇号，最终由新力竞得；锡东新城学院西地块，也在竞价仅9轮后就达到限价，随后进入摇号阶段，由华润收入囊中。

3月29日，无锡土拍设置新规：3号公告中当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将停止网上限时竞价，经开区具区路与贡湖大道交叉口西北侧地块、锡山区龙湖东下部住宅地块改为 现场摇号确定竞得人(资格审查和摇号时间另行通知)；其余 14宗地块将进入 竞租赁住房建筑面积阶段，进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。

纵观无锡土拍规则，从竞人才房到摇号，再到竞租赁房、集中供地，其 本质是引导房企理性拿地，是为了将市场引导至合理化的发展方向，将土地价格、房价控制在合理化的范围内，使市场更为健康、稳健的发展。

总结与展望

房地产调控是长期大政方针，是长效机制，中央已经明确不将房地产市场作为短期刺激经济的手段，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

一季度房企拿地热度高涨，二季度无锡土地市场将迎来首批集中出让地块竞拍，楼市格局或将大洗牌。随着集中供地政策推行，审慎将成房企主要态度，不少房企管理层表示将注重多元化拿地方式，在降档等相关新政要求下，寻求稳健发展。

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