近日，长沙市城市人居环境局公布《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》批前公示（下文简称“文件”），对城市更新作出长达15年的专项规划。

规划时限：2021-2035年。近期为2021-2025年，远期为2026-2035年；

规划范围：为长沙市中心城区，包括芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区及长沙县，总面积3915平方公里。

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形成“一核两带多区多点”空间总体结构

对老旧小区、棚户区等进行改造

文件对于长沙市未来5年和远期更新目标作出了规划，提出形成“一核两带多区多点”的城市更新空间总体结构；预计到2035年，通过片区整体更新，实现城市高品质发展。

中央核心区：为东、南、西二环和三一大道围合的区域。是国家中部中心城市及省会核心功能的重要承载区。旨在保护历史文化资源，增加公共设施，集聚文化交流、创新创意与公共服务、商务金融功能。

湘江风光带：是指湘江沿岸两厢区域。

铁路沿线提升带：京广铁路沿线。

更新片区：结合更新图斑和资源划定的32个更新重点片区。

重点产城融合节点(TOD、SOD、EOD)：指依托轨道交通、优质教育医疗资源、重点单位、门户开放区域布局的重点更新区域。

城市更新的对象主要是城镇老旧小区、棚户区、危房、旧厂房、城中村、农安小区、区域性商贸市场、滨水空间以及对更新区域内历史文化资源的保护。

城镇老旧小区改造：至2025年底，六区一县计划改造城镇老旧小区1502个，涉及居民25.56万户、房屋10965栋、建筑面积2415万平方米。

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棚户区改造：本次纳入城市更新改造对象的棚户区主要包含区级自持以及市级统筹的棚户区改造项目，已列入历年棚户区改造计划，截止至2020年12月仍未出让的棚改项目。截止至2020年12月，六区一县范围内共有区级以上棚户区项目共47个，占地面积2.68平方公里。

危房改造：内五区城区范围18内共有危房1432处，建筑面积共计58.16万平方米。

区域性商贸市场改造：全市现状既有区域性商贸市场48处，占地面积共计4.95平方公里。

旧厂房改造：全市园区以外既有旧工厂45处，占地面积2.16平方公里。

城中村改造：全市六区一县范围内的农安小区总数为210个，涉及居民10.48万户，房屋6958栋，建筑面积1475.91万平方米。

滨水空间改造：湘江城镇段按100米划定滨水绿化控制带，浏阳河、靳江河、捞刀河按照50米划定滨水绿化控制带，八曲河、龙王港、沙河、圭塘河、马桥河按照30米划定滨水绿化控制带，城市大型水体滨水空间按照30米划定滨水绿化控制带。

历史文化资源保护：本次纳入城市更新改造对象的历史文化资源为城市紫线划定范围历史文化街区、历史保护建筑和不可移动文物保护单位等。

02

划定32个更新片区

涉及范围面积129.6平方公里

文件根据更新片区历史保护要求、区位特点、建成年代、片区综合承载能力等要求分区，将32个更新片区分为更新核心区域和外围区域两大类，涉及范围面积129.6平方公里。图中蓝色覆盖区域为核心区域，其他为外围区域。

核心区域内的城市更新以历史文化保护和综合整治为主。通过城市更新整合土地优先用于落实公共服务设施和市政服务设施，适当降低区域内居住建设容量，逐步向外疏解人口及低端城市功能。

城市更新核心区域分别属于桐梓坡、大学城、开福中心、芙蓉中心、天心中心、雨花中心这六个板块。盘点板块截止到1月的商品房狭义库存，雨花中心商品房库存较小，仅12.15万方，原因主要在于，目前板块无商品住宅在售，仅少量公寓项目有房源在售。开福中心板块目前有轨道万科瑧湾汇、北辰三角洲、富兴世界金融中心、华润置地中心等较大体量项目在售，截止到1月的商品房存量超百万方。可预见未来城市更新核心区域中位于雨花中心板块的更新项目市场竞争将会较小。

外围城市更新片区主要承接核心区疏解的功能，通过城市更新完善功能布局，加快城市化进程，应按规划严格落实公共设施、市政设施、交通设施、绿地等，同时外围片区通过城市更新强化功能，通过承载核心区功能来支撑核心区的城市更新。

外围区域中位于麓山南的五星村片区从规划中来看，主要将建设寨子岭生态保护区，结合生态恢复与居住功能为一体的生态片区。雅塘井湾和红星洞井、大托等板块，截止到1月商品房狭义库存均不超过70万方，板块健康度较好，位于这些板块的更新片区在规划中均以居住、生活功能为主，未来可能会涌现一些品质住宅项目。观沙岭片区从规划来看，将建成服务市府和金融中心的综合配套服务区，片区良好的教育资源与生态环境，较少的商品房存量，均将成为品质住宅项目出现的保障。

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8个重点片区已启动更新

更新代表项目市场表现有亮点

2021年10月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，长沙成功入选首批城市更新试点城市，为期2年。目前已启动首批城市更新8个重点片区，其中除观沙岭片区外均位于本次公布规划中的更新核心区域。

去年年末第一批城市更新项目业已面世，长沙悦府和金茂越秀·雨花金茂智慧科学城分别为桐梓坡片区和中烟雅塘片区的第一批城市更新项目，市场表现均不俗。长沙悦府自2021年12月5日以来，三开三罄，累计认筹超过2600组，是21年年末长沙大平层住宅销售热潮的代表作。而金茂越秀·雨花金茂智慧科学城从12月中旬至今的住宅销量已超过雅塘井湾板块在此期间总销量的六成，超百万方的多业态大盘受到了市场客户的认可。

21年第三次集中土拍，红星更新片区首开住宅地块也被中海地产竞得，正式拉开该片区城市更新的序幕。随着2022年开年观沙岭城市更新片区10宗地块的正式推介，相信接下来长沙更多的优质更新片区的地块推介也将接踵而至。

注：本文规划文件内容均来自长沙城市人居环境局官网

《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》作为将来一段时间长沙城市更新的纲领性文件，主要对城市更新的目标、时间、范围、对象等做出了详尽的解释。未来长沙将要构建“一核两带多区多点”的城市更新空间总体结构，重点更新岳麓、黄兴等八大板块，已划定更新片区32片，文件将为建设精美长沙提供强大支撑和有力保障。

来源：克而瑞湖南区域

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