南都漫画：张建辉

中山住宅价格高企已不是新鲜事，部分区域二手市场甚至出现住宅商铺价格倒挂现象，颠覆认知。有二手中介表示，住宅与商铺价格倒挂的情况出现在一些位置不俗但人流量较小的城区老铺中。业内人士表示，来自一线城市的投资者更青睐转手容易的住宅物业，因此在中山进行投资时，更多会优先选择住宅项目，或是能商能住的迷你型商用公寓。

商铺中出现“白菜价”

“现在中山已出现住宅和商铺价格倒挂的现象了。有些楼盘商铺比住宅还便宜，则是逆天的节奏。”有二手从业者爆出这样的观点，南都记者在调查中发现，的确存在这种“离奇”的情况甚至这一情况存在于不错的区域中。

“的确存在这一现象。”链家满堂红中山区域市场部经理刘申交向记者表示，目前出现这类住宅与商铺价格倒挂情况的区域，主要是在住宅上涨速度过快、商铺位置稍差的地方。他指出，据不完全统计，已掌握部分商铺如市人大后富豪山庄一路向北的老街铺、三乡镇雅居乐新城部分位置略差的街铺等均出现了这一价格倒挂的情况。

“例如富豪山庄后的街铺目前最多也就是1万元/平方米出头的价格水平，不排除会有8000-9000元/平方米的旧铺，但所在的石岐区楼价无论一手新房还是二手旧房都已经超过1万元/平方米”，他还举例，三乡镇雅居乐新城目前销售价格已经高达8500元/平方米以上，但据了解部分位置较偏、人流较少的街铺二手成交价仅七八元/平方米，甚至位于拐角处的位置出现了五六千元/平方米的成交价格，堪称商铺中的“白菜价”。

出现在人流量小的区域

此言非虚。记者通过走访发现，目前中山二手商铺的价格并没有想象中高企，城区中不少楼龄长达10多年以上的老旧小区楼下所带的临街街铺只需要1万多元/平方米的价格就能够入手。例如此前二手从业者提到的富豪山庄后一带的街铺，有商户表示的确只需要1万多元/平方米就能买到，同时租金也不高，一平方米30- 50元/月，无论是售价还是租金都比市场上惯常理解的价格要低。

“虽然富康路算是主干道，不过基本上走动的人不多，主要是附近的业主为主”，在该路段一从事木材加工的市民表示，与其余商品房楼下的商铺多经营便利店、早餐铺、理发店等生活类型的业态相比，富豪山庄这一带的商铺更多的是木材加工、画廊、室内设计等与装修相关的行业，更像是一个迷你的专业市场，而受限于人气，这类商铺的业主往往难招到生活类型的行业，只能以较低的价格出租给他们。“如果价格太高，老板也不会愿意租的，租这里就是图方便而已。”他表示。

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不过，也并非所有商铺都出现这样的情况。刘申交表示，这样的情况主要集中在人流较小、带有一定专业性的街铺中，若人流量大的街铺，就未必能找到这么“笋”的价格。

记者踩盘

一手商用市场

价格仍高企，销售速度较慢

与此同时，二手市场出现住宅与商铺价格倒挂的情况，不过暂时新建住宅与写字楼、街铺等商用物业还存在价差，只有迷你型的商用公寓项目才有倒挂的情况。

例如，位于电子科大中山学院附近的商业公寓项目置贤大厦就出现价格倒挂的情况。据了解，即便在深圳购房者买房热的楼市环境下，该项目此前一度采取低首付的销售，销售价格也只需要7000-7500元/平方米不等。而该项目主打的是SO H O写字楼，也可用作商用公寓，面积段也在40-80平方米不等。

这一价格与石岐区周边的新建商品房住宅售价相比，无疑说得上便宜。例如电子科大中山学院北门对面的溢彩年华已经把价格上调至9000元/平方米；康华路上的悦享星醍已经上调至8500元/平方米；稍远至华侨中学高中部附近的御滨名门成交均价已经突破万元/平方米的大关……

而以往这类商用物业的价格即便是公寓也能碾压住宅楼价，例如5年前莲兴大厦推出商用公寓时就打出八九千元/平方米的均价，甚至最后破万依旧能够售罄，而此时周边的住宅价格则徘徊在五六千元/平方米的水平。

同时，由于部分项目面临工期缺货的被动局面，有不少热门区域的项目则推出商铺或写字楼的方式来进行销售，例如万科柏悦湾、旭日翠澜园等项目在住宅售罄下选择推出临街商铺，价格也高企至2 .5万元至4万元/平方米不等。不过有项目负责人透露，目前投资者尤其是深圳投资者更倾向购买住宅，加上商铺总价较高，因此商铺的销售速度比住宅要慢。

二手商用市场

逢源街、大信新都汇等商圈最旺

与一手情况相比，中山的二手商用物业市场则更多的是跟随人流和商圈消费水平来定价。例如逢源街、大信新都汇、利和商圈等主要的商业旺区里，附近的旧房街铺能高达3-4万元/平方米，甚至核心位置的街铺能高达5-6万元/平方米。

“这些商铺由于人流量大、人群消费水平较高，所以相对容易出租，同时业主们也比较愿意长期持有用于收租，低价的可能性近乎为零。”刘申交分析中山的商铺之所以给人高价的印象，与这些位置不错的旧街铺有关，这些铺即便更换租户，也很快有人接手。例如恒信花园部分邻近利和广场、益华百货的街铺，即便是租金高达100元/平方米、售价超过2万元/平方米一样不乏捧场客。

此外，刘申交还指出，例如远洋广场等原本在一手市场中销售价格较高的商铺，虽然暂时人气缺乏，但基于原成交价较高及远期投资的看好，二手市场的价格也较高，部分高达5-6万元/平方米。而上述这类物业的二手成交，只要价格合适，就一样能引来深圳等地的投资客购买。

然而像远离商圈、人流欠缺的街铺，即使价格再低，也未必有投资者愿意接盘。例如专业市场如装饰、石材加工等街铺，价格就普遍偏低，不少低于1万元/平方米，与一手商铺动辄销售2- 3万元/平方米的均价拉开不小差距。

业内观察

一线城市投资者青睐易转手的轻量型住宅

对于住宅与商铺等商用物业出现价格倒挂的情况，有从业者表示，这是因为与中山投资者认可商铺投资出租保值的想法相比，来自一线城市的投资者例如深圳客等，更青睐于易转手的轻量型住宅。

“像这次深中通道对整个中山楼市产生了巨大的推动力，但这股力量主要还是集中在住宅上，对商用物业的影响始终非常有限。”刘申交指出，深圳客等投资者之所以不愿意投资商用物业，更多的是与他们经历的楼价走势有关。“以深圳为例，10多年时间里深圳投资者见证楼价从数千元/平方米一路狂飙至7- 8万元/平方米的水平，甚至部分楼盘的售价已经突破10万元/平方米，然而商铺、写字楼等商用型物业的价格并没有如住宅一样疯涨”。

他表示，目前在深圳部分稍微人流略小的区域，能找到不少3-4万元/平方米的街铺，而这些街铺即便是人流量稍小，但由于深圳人口基数大，与中山的街铺人流量相比依旧较大，因此单纯从人流量、消费水平的角度考量，中山商铺及写字楼的“性价比”并没有满足深圳投资者的需求。此外，由于刚需对住宅的需求量大，深圳住宅容易转手出售，两相权衡下投资者更愿意购买住宅投资。

此外，还有业内人士指出，目前中山所面临的去库存任务中，商用物业是主要的去库存指标，而此前中山不少楼盘一窝蜂选择开发商用物业来避开住宅的恶性竞争，但由于缺乏足够的人口支撑，因此不少商铺的销售并不尽如人意，同时即便顺利销售出去，出租率也偏低。因此预计在住宅依旧保持上涨的情况下，不排除住宅与商用物业价格继续保持倒挂的可能，甚至未来这种情况或可能成为常态。