先泼点冷水，不要太乐观。

过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。

在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。

不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。

那么问题来了。

未来3年房价还会上涨么？

未来5年会不会再翻一倍？

北上深能不能均价破10万？二线城市能不能再翻番？

很难，几乎没有这样的可能性。

未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。

平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。

为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样？

原因主要有3点：

1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化

2.政策上，仍在进一步的紧缩

3.房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制

最近一直在研究各种新规背后的真实指向，随着思路的日渐清晰，就越来越觉得：

未来，玩法已经改变。

过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。

当然，也不必太过悲观。

就算涨不了太多，但至少保值是没问题的，房价短期也许会经历回调，但是长期会非常的稳定。

哪怕不会大涨，也不至于大跌。

下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。

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信贷国际大环境，已发生根本性的变化

短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。

房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。

08年降息4次，09年房价大涨。

12年降息2次，13年房价小涨。

15年降息5次，16年房价大涨。

（其中1次是14年11月，写在一起方便理解）

加息，房价稳或降，降息，房价涨。

从目前来看，楼市已经开始被定向加息。

加息通道下，不要奢望房价会涨。

为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率？

过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。

但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。

你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。

基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。

现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。

所以，我们现在暂时不动基准利率，而是只调整房贷利率。

所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。

根据目前已知的信息：

1、开始对楼市定向加息

2、定向加息不过多影响实体经济

剩下的唯一变量就是：

对楼市的加息会持续多长时间？

这就是问题关键所在。

一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。

这就不得不说到信贷的国际大环境了。

过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。

在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。

但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。

根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。

这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。

信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。

至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。

现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。

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调控不会有半点放松

前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。（当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的）

对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。

不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。

有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。

目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。

这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢？

只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。

先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。

北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。

北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。

毕竟还有去库存嘛。

这不，昨天东莞开始限价，前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。

当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少？

我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。

不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。

如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。

如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。

如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。

车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。

猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。

但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。

这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。

虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。

至于第3点，不太敢在这里说，微信是个好平台，得好好珍惜，要谨言慎行。

跟这些有关：

最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。

理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。

一旦理解这一点，再来看下面这句话：

短期看货币，中期看土地，长期看人口。

你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。