近期，在北京政府东迁的刺激下，通州及燕郊等地房价开始狂奔。在此背景下，一些人犹豫，现在要不要买房？要不要再等等看？

房价11年涨7.7倍，供不应求是主要原因

任何商品的价格，是由供需关系决定的，房子也如此。也许短期内会有一些炒作导致价格涨跌，比如当年的“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”，但从中长期来看，决定性的因素还是供给和需求。北京2003年二手房平均房价4500元/平米，2014年涨到了3.47万元/平米，11年涨了7.7倍。11年来房价基本持续上涨，背后一定不是投资或者投机炒作造成的。最终决定价格的还是市场需求，供需决定了房价走势，11年来房价持续上涨就是因为北京房子供不应求带来的。

那么，北京的买房需求，具体有多少呢？

一、每年北京刚性需求总量至少有20万

1、结婚购房需求至少有4万套

近几年，北京每年平均约有12万对新人登记结婚，除去北京户口，父母可支持一套婚房，同时部分新婚家庭暂时没有经济条件购房，假设有1/3的新人有需求、有条件购买婚房。婚房需求至少有4万。

2、2015年北京小学入学人数将达新高峰，学区房需求至少5万套以上

北京已经开始放开户籍招生，每年招生人数大增，根据统计数据显示，2015年北京入学小学生将超过17万人。由于2008年奥运宝宝扎堆出生，今年入学小学生人数预计将达新高，相关教育资源可谓空前紧张，而学区房需求，预计也会达到一个高峰期。假设有1/3有条件有能力换房，就得有5万多套，这里还不算为上幼儿园的购房需求、上初中高中后购房需求。

很多家人都认为学区房的价格过高，但是对于望子成龙的父母来说，教育投入再多都认为是值得的，而学区房就那么多，供需关系在如此紧张的情况下，已经不是价格的问题，而是是否能在教育资源的争夺中占有一席之地了。在北京，我们真是不得不感叹，可怜天下父母心！

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3、常住外来人口超过800万，外地首购需求至少10万套以上

2014年，北京地区高校毕业生人数继续增长，超过13年的22.9万人达到23万人，其中本科以上学历占18.8万人，北京属用人单位对高校毕业生需求人数达10万人，并大部分凭借他们的能力找到不错的就职单位。

大学生虽然不是购房的主流，但是他们在异地的父母，哪个不希望孩子能在人才济济的北京有个落脚之地？而在北京节节攀升的房价面前，哪个不希望早点出手，避免以后花费更多？假设有一成家长可以为孩子购房，这里的需求就得有2万多套了。

此外，北京市统计局数据显示，2014年北京市常住人口达到2151.6万，比去年新增了36.8万人，外地常住人口超过800万人。北京作为国际大都市不断吸引着五湖四海的精英人士来京工作，这部分人的购房需求非常旺盛。而且北京限购政策从2011年2月开始实施，到今年将会有大量外地人纳税或社保满5年具备购房资格，假设有800万人当中，有10%的人有资格、有条件有意愿首次购房，这部分需求就超过接近8万套。

计算下来，北京的刚性需求，婚房+学区房+外地首购客户就接近20万套了。

二、改善客户需求至少在30万套以上

1、郊区换市区的需求至少10万套以上

据人口普查结果显示，天通苑人口为37.9万人，回龙观人口为40万，通州人口更是达到129.1万人，天通回三地的居住人口达到207万人，接近70万户。随着人们生活水平的提高，住房消费不断升级，郊区庞大的居住人群，对居住环境、教育、医序等公共设施就会提出更高的要求，这70万户对改善到市区的意愿是非常高的，同时只要卖房再加点首付或多贷一些，也基本具备购房能力。

这70万户只要有一成的人换房，每年从郊区换市区的需求，就得有7万套。同时大兴、石景山、亦庄等外围区域，也有大量换市区的需求，这样，郊区换市区的需求，至少在10万套以上。

2、小换大、高换低、工作调动换房需求至少20万套以上

普查显示，北京65岁以上的老年人口占8.7%，，超过160万人，并在不断在增长，这部分人经常性需要就医，会选择在医疗资源相对发达的区域换房。同时，北京老城区七八十年代建筑的板楼的存量也非常大，住高层的老人都希望换到低层来居住，这部分需求即便有1%，每年也有1万多套的需求。

同时，北京的存量房规模接近600万套，其中70平米以下的小户型存量在1/4左右，存量在150万套左右，这部分居住人群，大都有卖小买大的需求。同时，在2001-2005年期间购买90平左右2居新房的客户，随着家庭收入以及家庭人口增加，也有2居换3居的强烈需求，同时这部分客户前期买房投入比较低，换3居的压力相对小，换房有意愿也有能力。目前北京市每年实际的换手率在2.5%左右，假设实际有换房意愿的人群只有2.5%，那么600万房主会有15万户有换房意愿有换房条件。

同时，因为工作调动的原因而换房量也非常庞大。北京的建成区达到1268万平方公里，仅次于上海，而且北京的建设是一环套一环的摊大饼式布局，各大行政机构、商业区、住宅区分布不均衡，加上目前北京的交通状况比较糟糕，所以很多消费者一旦工作发生调动，上班时间就会明显增加，因此而产生很强的换房冲动。

根据调查，普通人工作5年就会换工作，按照北京市2012年1107万就业人口计算，理论上每年换工作的人会有100-200万人换工作，假设有5%的人有条件换房，这里的需求就达到5万套以上。

综合起来，郊区换市区+高换低+小换大+工作调动换房的需求，起码在30万套以上。

三、投资性需求

在目前投资渠道不多的环境下，很多的富裕阶层，都有资金保值增值的需求，这也是为什么北京的140平米以上大户型成交量始终能够维持在10%以上的原因，这里边除了小换大的改善需求外，其中不乏部分投资性需求。

即便不算投资性需求，仅仅是北京的刚需和改善型需求，每年就应有50万套交易，当然，这50万套的需求不是当年都能成交，实际上过去几年北京市每年二手房的实际成交量是16万套，二手住宅的交易量是12万套，实际能成交的并不多。

所以，对于北京的购房者来说，不是在跟政策竞争，不是跟房价竞争，而是在跟那50万有条件有需求有意愿的人在竞争，竞争在北京买房、在北京安居的机会。

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