以10年持有15套房的田野为投资案例

房子有什么用？从金融角度看房产投资

前言：

我们经常听到这样的话：我买房是为了一家人住，又不卖，房子涨再高价有啥用？其实，说这话的人根本不懂投资，完全忽略了房子的金融功能。《郑州楼市》之前登一篇超人和其表弟的文章：两人以相同首付购买了相同面积的同一小区同一栋楼的不同楼层的房子，超人通过运用房子的金融功能，把准了房价上涨的趋势，几年下来，超人拥有了两套新房，资产超表弟80%，由小市民跻身中产，而其表弟仍然守着那一套老房子。

文中主人公田野是化名。

房子有什么用？它显然已经超越了居住功能，今天就让我们以“10年持有15套房的田野为案例”，详细谈谈金融工具/功能在房子投资中的运用，顺便也扯一下房子除了居住、金融功能之外的其它功能。

故事概述：

田野来自南阳某县的农村，屌丝一枚。2002年大专医学专业毕业，求职屡遭碰壁，不得已在黑朱庄开小诊所（主要面向城中村/农民工等中低收入人群）创业。田野的优势谁都能掌握：

1、对人厚道，讲诚信，别人都信任他；

2、勤劳吃苦，不舍昼夜，不吹牛不瞎嗤只实干赚钱；

3、克制欲望，省吃俭用，类苦行憎生活；

4、爱交流善思考并能把准信息，且行动积极；还有其他的，但这是基础。

2003年底，怀揣10万原始积累，购顺驰第一大街，之后通过朋友借贷、房屋出售、银行融资（房屋抵押贷款/信用卡）等方式，10年间陆续在郑州购入16套房产，出售一套后现持有15套房子，若按现在市场价评估资产逾千万。

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买房时，金融杠杆的运用

我们知道买房可以银行贷款，只需交个首付即可拥有一套房，可你知道首付比例的杠杆意义吗？

20%首付的意思是100万的房子你只需支付20万即可拥有，它的杠杆率是1:5，相应的30%首付的杠杆率是1:3.3；50%首付的杠杆率就是1:2。首付越低，杠杆越高，也就是你用更少的投入获取更多的房子资产。

所以，房产投资跟你买卖股票（现在的融资融券也属杠杆，但有限制条件）、低买高卖做生意一样吗？当然不一样：你买20万元的股票涨了10%，赚了2万；你进了20万的货，毛利10%，赚了2 万；可你买了100万的房子首付20%，同样付了20万，在房子上涨10%的情况下，你可是赚了10万（不考虑交易费用），因为它们上涨的基数不同，这就是杠杆的魅力。

2009年，田野在高铁站附近的晖达新领地，以5500元/平的价格购买了套144平的三室两厅的房子，按当时20%首付的话需付5500*144*20%=15.84万。可到了2014年，新领地的二手房大概能卖9500元/平，增值57.6万，5年收益率158%，合月息2.6%，超过担保公司平均月息1.8%左右的收益，即使把担保理财按复利（利息再作为本金投资）计算，或许跟新领地投资差不多，可两者安全性完全不一样。这也是田野没在担保公司理财的原因。

如下图：

2014年底时，田野和几个朋友在南龙湖团购了19套房子，享受的是团购价，他购买了一层共三套，这次他用了近10%的杠杆（有擦边球之嫌，对法律风险不做评论，只是反映有这种现象和操作方法）。

其操作原理是合同价写高，但按照实际成交价交纳首付款，相当于从银行贷出了更多的钱。比如：如按三套共计320平计算（120平+120平+80平），实际成交价5000元/平，首付需交48万（320平*5000元/平*30%），银行贷款112万（320平*5000元/平—48万）。若把合同上价格写成6500元/平（当然不能高的离谱，否则银行审批不过），银行贷款145.6万（6500元/平*320平*70%），田野只需支付首付14.4万（160万实际成交价-145.6万银行贷款），首付比例9%（14.4万/160万*100%）。

2005年，田野借售楼员12万，以2750元/平的价格按照30%的首付购买了一套中央特区144平的住宅，2009年又以5850元/平的价格出售，而这些售房款也成为其2009年晖达新领地两套、京广大厦一套共计三套房子的首付款，通过杠杆运用赚取更大收益，又通过杠杆运用一套房变三套房，放大收益基数。

注：

低首付（高杠杆）买房相当于从银行贷了更多的钱，这样会造成自己月供压力过大，若你看好房价上涨及预期交房后房租能抵销月供，并且房子出租前的这段时间月供无忧，可以尝试。

买房后，金融功能的运用

作为硬资产的房子，最大的金融功能是抵押贷款。有过贷款经历的人都知道，去银行贷款一般都需要资产抵押，而这资产大多数又是房子。

田野在房子金融功能的运用上同样很娴熟。

2004年，田野在顺驰第一大街以3080元/平购买了一套100平的房子，共计30.8万元，贷款80%共计24.64万元。等到2012年时，田野欠银行还有小20万的按揭款（前期付的大多是利息，若超过10年的贷款建议用等额本金方式），田野筹了不到20万钱付给银行，解押后，又以10000元/平的评估价把房产抵押给银行，按70%的比例，从银行贷出了70万元（由此也能看到房产增值的魅力），而这也成为他购买海马公园和世纪东城的首付来源。相当于田野在没卖房也没掏钱的情况下，又额外获得了两套房产，若房价上涨，此时上涨的基数不是一套房，而是三套房。

所以，文章开头所说的“因是自住房，所以房价涨多少没啥用”的想法是缺乏投资意识和金融知识的。如果你急需一笔钱（可能是生意周转，可能关乎生命安危等），而你又住在自有高房价的房子，完全可以把房子抵押出去获取更多的贷款解燃眉之急。

题外话：投资房产后都哪些收益呢？

1、增值出售。房子涨价后卖出，获取收益，田野就是把涨价后的中央特区住宅卖掉，又换成三套住宅的；

2、房屋增值。房屋增值后，自己突然急需一笔资金，可又不想卖房（因为房子还在涨价中），怎么办？可以把房子抵押给银行获取应急资金。田野的第一大街就是这样操作的；

3、房租收入。这是最直接的收入了。如果运作得当，不仅可以覆盖按揭款，还可以超过按揭获取额外收入。田野的新领地144平的房子在装修时，共花了9.5万把三室两厅的房子改造成了五室，分别对外出租（郑州因城中村拆迁大量年轻租客溢出，也就造成了大房子租不上价而单间好租的情况），现在合计能租到7000左右（若以三室两厅整体对外出租，价格则在3500元/月左右），可按揭每月是3500左右。还有一点你要知道：月供一直不变直到还清全部按揭款，可房租几乎每年都上涨10%，所以新领地的房子租金收益会越来越高。

为什么写字楼/商铺/公寓投资需谨慎？

我们先从金融角度分析：

50年产权属于商业用地的写字楼/商铺/公寓银行贷款首付得50%，且最长只能按揭10年。缺点是杠杆率低，贷款期限短，不能更大数量、更长时间的使用银行低成本资金，从而丧失获得高于银行贷款利率的收益机会。

另外一个致命缺点是，它们的转让成本太高。现在家庭唯一一套住宅超过2年转让则免5.6%的营业税，满5年可免1%的所得税，若不是唯一超过2年则免营业税，转让费很低。可商铺/写字楼/商业性质土地公寓转让不管持有多长时间，其转让时各种税费加一起超过30%！它们的投资收益也就是只剩下租金收入和房产增值（获取银行融资）了。

再从其他角度分析：

郑州目前700-800万平的写字楼存量，对租金上涨和房产增值真的构成了很大压力；另外住宅及遍布郑州周边的产业园地产都对写字楼形成替代效益，这给写字楼又造成了不小压力。

商铺这两年受电商冲击很大，郑州一些临街商铺及部分大型商业关门歇业并不稀罕，商铺及商场的功能已由产品交易逐步往客户体验方面转变。但大型住宅区的底商/社区商业或许还有不少机会。

公寓的投资回报也主要是租金收入和房产增值，但银行对抵押物也有一些偏好，喜欢百十平方的住宅，对于小于50平的住宅和豪宅则较排斥。

在运用金融工具/金融功能进行房产投资时，我们应该注意以下几点：

1、要参与房产投资，首先你得有一笔首付款。怎么找到这笔首付款，田野的方式是勤奋努力工作，并省吃俭用，以及从别处融资（银行/亲友借贷）；

2、买房因是杠杆交易，所以你得背负月供压力。并且首付越低（杠杆越高）你背负的压力就越大。你应该根据自己的月收入和融资能力来合理参与；

3、运用杠杆交易的基础是房价得涨。若遇到像香港1997年房价暴跌，房子残值尚不够银行剩余欠款时（你的房子现在能卖50万，可你还欠银行70万房贷），那就很麻烦，所以在分析房价上涨是大概率情况下选对房子也很重要。

4、竟然要买能涨的房子，你也得分析：房价能否普遍上涨（2003、2004年房价启动和2008、2009房价调整时，你买任何房子现在都有不小升幅）？哪些城市的那些区域的哪些楼盘能涨或涨幅更大？田野认为自己买的最划算的是2012年购置的海马公园，当时购入价是8000元/平，现在二手房价大概在13000元/左右，虽然购买时间不长，但是其现在持有房产中二手房价格最高的。关于怎么选择，请你每天关注《郑州楼市》微信公众号和有众多新房/二手房分析的《米宅》平台。

房子除了居住和以上分析的金融功能外，还有哪些功能呢？

说这些有为地产行业站台的嫌疑，但也很有道理，这是田野总结出来的，我在这权且整理出来：

1、给自己压力和动力。因为有房贷压力，所以会逼迫自己更努力更勤奋；

2、精神归属功能。在一个城市有了房子，就会有归属感，会让内心宁静，舒缓压力；

3、扩大自己视野。因为有了房子，你会时不时的关注楼市，进而关注国家经济政策等，从而扩大自己的知识面和视野；

4、增加个人信用。因为有了房子，老板会感觉你更安稳，会把更重要的事交给你，从而提高职场锻炼机会。也因为你有了房子，别人会更信任你，增加了借贷的容易程度。田野经常向朋友借钱（当然付利息），应对买房首付款和资金周转，如果没有这么多房产增信，恐怕没这么容易。就连给他借钱购买第二套房中央特区房子的售楼员，如果不知道他之前买了第一大街，或许也不会那么轻易借给他钱，因为人品好/信用好是一回事，可有没能力还钱又是另一回事了。

后记：

在大城市或中心城市特别明显，房子的功能早已超越了简单的日常居住，因人口的聚集和经济的发展，房子的功能被充分的演绎，所以有条件的话在人口净流入的区域中心城市买房投资会是一个成功投资的大概率事件。

时代已经变了，大环境也已经变了，房地产时代背景也变了，以上故事仅供参考和交流。

（完）

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