上周(9.14-9.20)有6个项目取得预售许可证,较上期大幅增加,上期仅有两个批售项目。但是,本周批售项目仅有3个含有住宅项目,住宅批售总套数仅为705套,较上期的2018套大幅下降1313套。不过,商务公寓的批售有所加强,本期总共批售了731套,处于近期高位。

新盘推售方面,有9个项目入市,创下近期新高,说明了开发商经过了前期的库存快速去化之后开始纷纷试水金九银十。推售项目个数增加了7个。同时,总推售住宅数量大幅增加1819套,为1998套。这说明,在金九银十的后半段,成交量的回升的大概率的事情。但是也正如我们所预计的,随着推售量的回升,市场热度将受到考验,本期销售率并不理想,购房者的态度转变也显而易见。这种现象也可以从深圳中原地产一直跟踪的报价指数及访客指数自6月底以来的大幅下行走势中看出。

从成交量数据来看,一二手成交套数及面积仍然维持较低迷的态势。一手住宅成交976套,成交面积仅为9.7万平米,环比下降2.5%,受此前推盘较少的影响,一手成交量下行趋势预计仍将维持一段时间。二手住宅共成交2350套,环比上升11%,成交面积为20万平,环比上升17%,成交均价3.98万元/㎡,环比上升1.6%。周数据来看二手住宅成交量有所回升,但是9月的平均数据显示二手住宅成交量仍较此前大幅下滑,不过跌幅有所收窄。

由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前,所以目前楼价仍然惯性冲高。如果成交量再继续保持下跌态势,不排除房价会有一定的调整动力。其中,一手住宅可能出现以各种购房优惠所代表的变相降价。

【土地成交情况】

上周(9.14-9.20)有两块土地成交,其中一块是位于宝安中心区的商业性办公用地,宗地编号A002-0047,建筑面积36170平米,用地面积6026平米,成交价为8.09亿元,楼面地价则为2.23万/平米。

【一手供应分析】

上周(9.14-9.20)有6个项目取得预售许可证,较上期大幅增加,上期仅有两个批售项目。但是,本周批售项目仅有3个含有住宅项目,住宅批售总套数仅为705套,较上期的2018套大幅下降1313套。不过,商务公寓的批售有所加强,本期总共批售了731套,处于近期高位。

从整体批售情况来看,开发商开始在金九银十加快推盘速度,且对商办市场的侧重有所加强。不过,金九银十面临多盘竞争的局面。如果届时宏观环境仍然面临多重风险叠加的情况,我们预计楼市在成交量有所回暖的同时,可能在维持已经很高的价格方面会有一定压力。开发商具有较多的手段变相降价,比如给予多样的购买优惠,使实际购买均价低于名义购买均价。我们预计这样的做法在金九银十时期将可能会再现江湖。

【一手供应分析】

上周(9.14-9.20)有9个项目入市,创下近期新高,说明了开发商经过了前期的库存快速去化之后开始纷纷试水金九银十。推售项目个数较上周增加7个,大幅回升。同时,总推售住宅数量大幅增加1819套,为1998套。

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这说明,在金九银十的后半段,成交量的回升的大概率的事情。但是也正如我们所预计的,随着推售量的回升,市场热度将受到考验。本期销售率较上期有所下降,其中某些相对地理位置较差的新盘的销售并不理想,大多数项目仅仅录得7成的销售率,没有任何项目售罄。购房者的态度转变也显而易见,如上半年5,6月份时蜂拥入市,买到就是赚到的心态已经开始有所变化。这种现象也可以从深圳中原地产一直跟踪的报价指数及访客指数自6月底以来的大幅下行走势中看出。本周有大型开发商提供了超出今年此前时候的优惠力度,这其实对于购房者而言有一定的变相降价的意味。

从市场成交情况可以看出,地产市场的情绪仍然承受着市场热度下降的负面影响。随着金九银十后半阶段的接近,预计一手成交将会触底反弹,但是楼价将承受一定的竞争考验。即使表面上看去一手仍然保持着高房价,但是开发商给予各种购房优惠,进行变相降价的可能性在提升。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究中心的监测,国土委数据显示上周(9.14-9.20)一手住宅成交976套,成交面积仅为9.7万平米,环比下降2.5%,受此前推盘较少的影响,一手成交量下行趋势预计仍将维持一段时间。新房成交均价近3.53万/㎡,环比上升了6%。不过,需要考虑到成交结构影响,新房价格的参考意义较为有限。

九月初两周的成交量维持在10万平米左右的低位,这已经回复到了4月份的成交水平,显著低于从5月到8月份周均15平米的成交量,下跌幅度将近35%。由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前,所以目前楼价仍然惯性冲高。本周推盘的大幅度回升,给市场热度带来了一定的考验。从销售率的情况来看,市场热度的确不如6月份的高峰期,此后开发商给予一定的变相降价的可能性大幅提升。

从成交量数据来看,8月份的平均成交量为1001套,较上周的成交套数上升1.2%,基本持平。7月份的平均成交量为约1400套,而6月份则为1715套,而新房成交套数在9月上旬下降到周均1000套左右,下降趋势明显。我们维持随着“市场情绪受A股及国际市场影响,新房成交数据又有所滞后,预计在未来几周仍将反应近期走势”的观点。金九银十的后半段或许成交量将有所上升,但成交价格将迎来激烈竞争的挑战。

分区来看,龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。供给大区的龙岗本周成交套数552 套,较上周增加97套,占比从上期的36%回升到了本期的57%,回到了榜首位置。宝安本周成交292套,比上周减少了184套,全市占比为30%,占比下降近18个百分点.南山本期备案成交98套,占比达10%。本周成交前十榜单中,金众金域半山花园以备案成交88套排名第一。

【二手成交分析】

上周(9.14-9.20)二手住宅共成交2350套,环比上升11%,成交面积为20万平,环比上升17%,成交均价3.98万元/㎡,环比上升1.6%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响,周数据的价格波动较大,参考价值有限。

二手住房成交量在连续三周的下滑之后开始在上周出现,但是仍然处于6月以来的较低位置。9月二手市场成交降温明显,在6月及7月,二手住宅周成交面积均在30万平米左右,但是到了8月份,周成交面积跌倒了23万平米左右的水平,下跌幅度达到了近23%。近三周的数据平均为175万平米的水平,较8月数据有下跌了24%的水平,较6/7月水平下降了42%,较前两周的数据跌幅有所收敛,但仍处于低位。

从二手成交的分区情况来看,龙岗二手房成交依旧占比最高,为27.7%,与上期相比下降了5.7个百分点。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位,占比分别为18.3%、19.3%,较上周略有涨跌。南山二手房成交占比为13.8%,福田占比为17.6%。

从外管局给出的官方数据来看,资本流出中国市场已经是既定事实,只是中国央行能够承受多大的资金流出,是一个较关键的问题。从外资投行的报告来看,中国目前的3.6万亿美金外汇储备能够承受的资本外流的最大幅度是7000亿美金,因为大部分的央行资产都是各国政府债券等长期资产,央行自身的流动性也受到考验。反过来,基础货币的不断减少已经影响了中国国内的资金实际成本。虽然名义利率处于五年新低,但SHIBOR从6月来不断反弹,维持在近期高点。同时,8月数据显示金融机构信贷增速也开始下滑,从资金成本及资本撤出中国地产市场的趋势来看,地产行业仍将受到一定压制。