上一篇中我们提到股市和楼市之间不仅仅是简单的替代关系，也有推动关系。那么本篇我们就从更加宏观的角度上，看看在不同的时间阶段，股市和楼市的走势对比。（上篇文章链接：股价升天房价落地？谁说股市和楼市一定是跷跷板）

根据中原集团研究总监刘渊为英国《金融时报》中文网所撰写的一篇研究稿件，他从2005年到2015年的历史数据出发，把时间跨度拉长到10年，从历史数据中寻找答案。

以10年为界，从2005年4月到2015年4月，代表股市涨幅的上证综指和代表房价涨幅的中原地产的一线城市二手住宅价格指数，二者涨幅大致相当。上证综指涨了283%，而一线城市二手房价涨了248%。

十年间房价和股价涨幅如此接近并不是巧合。从宏观上看，楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表，而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时，货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时，社会投资意愿增强，对股市和楼市都有正面影响，反之亦然。

图：上证综指与“北上广深”二手住宅平均价格指数走势（2005.05-2015.04）

图：上证综指与“北上广深”二手住宅价格指数走势（2005.05-2015.04）

对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的上涨下跌周期都是同步的。

首先，从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。

其次，从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间，上证指数开始上涨，而房价则短暂下跌了5个月。

从以上历史数据的对比不难发现，从两者之间的涨跌关系来看，每次股市上涨，都会带动房价上涨；而当房价下跌的时候，股市也常出现下跌。反过来则不成立，比如房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。

之所以股市涨会带动房价上涨，除了前面提到宏观基本面因素外，财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值，促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长，供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间，硅谷豪宅价格飞涨就是例证。

另一条规律是房价下跌股市也常出现下跌。过去十年中，房价下跌的时间很短，下跌的原因也分两种。一种是宏观基本面出问题，2008年金融危机的影响下，股市楼市都出现下跌，投资者对未来信心不足，因此影响买房意愿；另一种情况是政策影响，2010年5月北京宣布住宅限购，这是全国第一个限购城市。受此影响，一线城市二手房价出现3个月的短暂下跌。同时，受楼市调控和流动性收紧的影响，股市也出现短暂下调。不过相比经济基本面的影响，政策对楼市的影响时间要短得多，这轮调整仅维持了3个月就结束了。

因此，以后如果我们看到股票市场进入牛市，可以判断房价将会上涨。其中也包括房地产行业的股票。相反，如果我们看到房价都开始下跌了，那么就一定要注意股市的风险。这个时候股价基本已经确定会进入下跌的走势中。

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