前言

随着房地产行业竞争的不断加剧，大型房地产企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的房地产生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的房地产品牌迅速崛起，逐渐成为房地产行业中的翘楚!

房地产行业土地供应趋势分析

1. 全国土地市场供求分析

一线城市推出土地规模分析

前瞻数据监测中心数据显示，2010-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2012年全年四个一线城市共推出土地面积4438.57万平方米，同比下降23.39%。2014年上半年，一线城市的土地供求呈现萎缩状态，一线城市共推出土地面积1572万平方米，同比减少33%。

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一线城市土地成交面积分析

2008年以来我国四个主要的一线城市的土地成交面积最大的一年，成交总量达到7000多万平方米，同比增长超过了25%。2012-2014年成交土地面积均呈上升趋势，其中2014年仅成交面积为7071.11万平方米。

前瞻数据监测中心数据显示，2009年我国25个二三线城市共推出土地39637.95万平方米，同比增长45.43%；2011-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2013年全年25个二三线城市共推出土地面积51102.68万平方米，同比下降3.99%。2014年，25个城市推出土地建设面积为50535.65万平方米，基本与上年持平。

二三线城市土地成交面积分析

2012-2013年，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。2014年，25个二三线城市共成交土地建设用地面积46300万平方米，平均每个城市成交1852.02万平方米。

2. 土地价格走势分析

一线城市各类土地价格走势分析

2009-2013年，我国一线城市土地价格整体呈上升的趋势。其中，广州市在2012年3月后，土地价格呈大幅上升，并超过上海，位居首位。上海市土地均价呈上升的趋势，位居第二位、北京市土地价格一直保持在较为平稳的水平，位居第三。

主要二三线城市土地价格走势

从下图可以看出，2009-2014年，我国25个二三线城市地价呈波动走势，2014年达到最大值，为3248.65元/平方米，同比增长12.51%。

3. 土地市场供应趋势预测

从一线城市来看，完成土地供应计划的也在少数。在2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划（2011年）。

从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。

房地产行业市场规模与需求分析

1. 房地产行业市场规模分析

房地产行业投资规模分析

2014年，我国房地产开发完成投资额95036亿元，同比增长10.5%。虽然，我国房地产遭遇寒流，但基于购房刚需和政府以及央行在放松限购和放低房贷门槛的政策引导下，房地产的长期增长依旧可期。

房地产行业销售规模分析

2008-2013年，我国商品房销售面积呈现逐年上升的态势，但增速有放缓的迹象。2014年，全国商品房销售面积为12.07亿平方米，同比下降7.58%，为近年来首次出现负增长。

2. 房地产行业市场竞争现状分析

房地产行业市场发展速度

在2013年中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前的空档，在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使3月成交量大涨。2014年，我国房地产市场低迷，商品房销售面积较上年有所减少。

房地产行业竞争格局分析

◆ 企业数量：内资占据90%以上份额，外资不到逃离，比重进一步下降。

◆ 市场集中度有提升之势。

3. 房地产市场供需平衡分析

2014年，我国房地产开发竣工面积与销售面积分别为107459.05万平方米和120648.54万平方米。从商品房的竣销比来看，2005年以后，我国房地产竣销比一直维持在1以上，且呈波动上升趋势。2014年房地产竣销比依然高达1.12。由此可见我国房地产市场依旧是卖方市场。

中国住宅物业的开发与前景预测

1. 房地产行业商品住宅投资分析

中国商品住宅投资分析

2012年我国住宅地产投资额增速虽然下调至16.30%，但是在强劲的刚性需求支撑下，2013年开发商又加快了投资步伐，住宅地产投资额累计达到5.90万亿元，同比增长19.40%。2014年由于宏观经济进入转型期，住宅投资额为6.44万亿元，同比增长9.16%，增速为近年来最低。

中国商品住宅投资结构分析

在我国商品住宅的投资中，别墅、高档公寓占据一定份额，不过在国家限制别墅、高档公寓建设的政策下，其投资额在商品住宅投资总额中所占的比重总体上呈现下降趋势。2010-2014年，我国商品房住宅开发投资中，用于90平米以下的投资最多，其在2014年全国商品房开发投资中占比三成以上。

2. 中国商品住宅市场成交情况分析

中国商品住宅成交情况分析

我国商品住宅销售面积整个保持上升，在2010-2012年保持低速运行，在2013年实现同比大增17.52%，增速较上年提升了15.51个百分点。2014年住宅销售面积为10.52亿平方米，同比下降9.11%。

中国商品住宅成交结构分析

数据显示，2007年以来别墅、高档公寓的成交面积占全部住宅的比重呈不断下降之势，至2011年下降至3.84%。而经济适用房的份额就更少，2007年其份额还在5%以上，而到2010年已经下降至3%以下。

3. 中国商品住宅市场价格走势分析

商品住宅销售价格保持稳定增长，增速有放缓趋势，基本控制在10%以下的区间。2014年，我国房地产开发企业商品住宅销售均价达到了5932元/平方米，同比上涨了1.40%，增速较上年下降6.33个百分点。

4. 未来10-20年中国城镇住宅需求预测

根据预测，2012-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年住房面积新建需求将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。

中国房地产开发商经营能力分析

1. 万科企业股份有限公司经营能力分析

企业市场份额分析

万科2013年商品房销售金额1709.4亿元，同比增长21%；按此口径计算，2013年公司在全国的市场占有率为2.10%。2014年，公司商品房销售额为2151.3亿元，在全国的占比为2.82%。

企业销售面积分析

从销售面积来看，2008-2014年万科销售面积逐年增长，2013年为1489.9万平方米，同比增长15%；2014年，公司累计实现销售面积1806.41万平方米，同比增长21.24%。

企业运营能力分析

2014年，万科企业股份有限公司的存货周转率、应收账款周转率和总资产增长率分别为32次、58.87次和0.30次。

企业发展能力分析

2014年，公司的营业收入增长率和营业利润增长率分别为8.10%和2.96%；公司税后利润增长率为4.15%；公司净资产增长率和总资产增长率分别为37.12%和6.09%。2014年我国房地产市场低迷，导致公司营业收入增长放缓。

2. 保利房地产（集团）股份有限公司经营能力分析

企业市场份额分析

2010-2014年，保利房地产（集团）股份有限公司的市场份额呈波动上升走势。2013年，保利地产实现商品房销售金额1252.89亿元，市场占有率达到1.54%。2014年，保利地产实现销售金额1366.76亿元，同比增长9.09%，市场份额进一步提高至1.79%。

企业销售面积分析

2013年，保利房地产（集团）股份有限公司全年累计实现销售签约面积1064.37万平方米，同比增长18.11%；2014年，保利地产实现商品房销售面积1066.61万平方米，和上年同期基本持平。

企业运营能力分析

2013年，保利房地产（集团）股份有限公司的存货周转率、应收账款周转率和总资产增长率分别为0.29次、43.85次和0.33次。2014年，公司的存货周转率、应收账款周转率和总资产增长率分别为0.29次、38.39次和0.32次。

企业发展能力分析

2014年，公司的营业收入增长率和营业利润增长率分别为18.08%和18.58%；公司税后利润增长率为13.52%；公司净资产增长率和总资产增长率分别为18.64%和16.51%。

原创声明：转载请注明“前瞻产业研究院”，并保持文章完整性。

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