上个月短短十天内,广州拍出两宗高溢价地块:8月16日,荔湾华大物流地块以3.52万元/平方米的楼面价成为广州新高溢价地块。8月26日,黄埔长岭居苗圃地块拍出2.7274万元/平方米的楼面价,拿下黄埔新高溢价地块的称号。

两宗高溢价地块催热了广州楼市。阳光家缘数据显示,广州新高溢价地块、黄埔新高溢价地块拍出的首个周末,全市住宅成交均价每平方米分别涨了2084元、2320元。不过两宗高溢价地块诞生的几天后,广州有两宗原本要出让的宅地相继被叫停。业内人士认为,这是政府在释放“不能让土地市场继续疯狂下去”的信号,如果近期楼价过快上涨,政府可能出台调控政策。

土地市场

多宗土地被叫停出让

从去年下半年起,一线城市和二线热点城市楼市持续升温,土地市场也随之渐热,各地高溢价地块频现,土地出让价格持续走高,也带动了房价的上涨。面对火热的土地市场,广州、上海等多个城市叫停了几宗土地的出让,似有调控之意。

地产研究机构分析认为,土地溢价已成常态,但应警惕“过高的溢价水平”,一方面会加大拿地房企的经营风险,另一方面也将增加政府维稳市场的难度,可能加速调控政策出台。

地价高于楼价的现象较以往频繁

国家统计局数据显示,今年1-7月份房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%,但土地成交价款却增长7.1%,土地出让价格整体呈走高趋势。在一线和二线热点城市,地价高于楼价的现象比以往出现得更频繁。

8月16日,广州荔湾华大物流地块刚拍出全市高溢价地块,上海接着就诞生全国最贵高溢价地块。8月17日,上海静安中兴社区一宗宅地开拍,最终以10万元/平方米的名义楼板价、14.3万元/平方米的可售面积楼板价,创下全国土地成交史上最贵高溢价地块新纪录,并刷新了全国宅地最高总价及单价。同日,上海还出让了另两宗地块,溢价率分别为115%、165.16%。

不过,上海静安区拍出的全国总价高溢价地块屁股还没坐热,便要让位了。全国土地最高成交总价的纪录,于8月29日被深圳刷新。招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地。这个总价已经超过此前广州亚运村255亿元的全国总价高溢价地块纪录。

除了一线城市,二三线城市也加入了高溢价地块的抢夺战中。中原地产首席分析师张大伟指出,与前7个月相比,今年8月高溢价地块逐渐从“一线城市+二线城市四小龙”向其他二线城市蔓延,武汉、石家庄、济南、福州、南宁等城市也开始频频出现高溢价地块。

在长岭居苗圃地块成为区域高溢价地块的同一天,珠海拍出的4宗商住用地溢价率竟然全部超过500%,连续刷新了珠海的楼面地价单价纪录。其中,最贵的一宗溢价率高达545%,楼面地价超过了2.9万元/平方米。作为“房价四小龙”之一的厦门,也在同日拍出6宗地,总成交额达171.1亿元,价格最高的一宗楼面地价约3.8万元/平方米,超过广州最新高溢价地块的楼面价水平。

多宗土地被叫停出让

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上个月,广州新高溢价地块及黄埔新高溢价地块相继拍出,搅热广州土地市场。但就在两宗高溢价地块诞生后,有两宗宅地被中止出让。

8月29日,黄埔新高溢价地块诞生3天后,广州市国规委发布公告称,广州开发区长岭居YH-A4-3地块因故中止挂牌出让程序。

据悉,本次中止挂牌出让地块是一宗低容积率宅地,位于广州市黄埔区长岭路以北、岭头村以东,总面积41631平方米,容积率在1.0-1.5之间,起拍价为48708万元,折合楼面价7800元/平方米。地块本将于9月9日上午10时进行拍卖,不设最高价限制。

而在8月16日,雅居乐拍下荔湾华大物流地块,楼面价超过3.5万元/平方米,刷新全市单价高溢价地块记录。8月25日,广州市国规委叫停了白云棠涌的宅地出让,该地块本将于8月26日进行网上竞拍。

业内人士指出,两宗原本要出让的地块被叫停的时间分别发生在两个高溢价地块出现后,说明政府有意为土地市场“降温”,以免过热的“高溢价地块潮”影响正常的土地和楼市市场秩序。

无独有偶,在上海拍出全国新高溢价地块的一周之内,有4宗土地被叫停出让。业内人士指出,作为高溢价地块高产地的上海,连续几宗土地的出让被中止,其实就是政府方面在释放信号,土地市场不能疯狂火热下去。

邓浩志认为,广州接连叫停土地出让计划的做法与上海如出一辙,唯一的解释是,目前两地都在酝酿土地市场的调控政策,为当前过热的“地王潮”踩刹车。据他预计,调控政策最迟在国庆前夕就会出台,为地产黄金周降温。

■业内观点

过高溢价需警惕

中原地产统计数据显示,截至8月25日,今年全国单宗土地成交额超过10亿元的地块有320宗,其中溢价率超过100%的高溢价地块多达160宗。其中8月是高价地产生最密集的月份,单宗土地超过10亿元的地块共60宗,溢价率超过100%的达45宗。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年以来,包括高溢价地块在内的高价地频现,主要是因为市场出现资产慌,很多开发商为了获得一二线城市的优质资产,不惜出高价拿地。

合富辉煌(中国)市场研究中心指出,在当前的行情下,土地溢价已成常态。近五年土地出让中,仅有4宗地出现“面粉价高于面包价”,分别出现于2013年(三宗)及2016年(华大物流地块)两个年份,流动性宽松和市场行情火热是这两个时期的主要特征。但当前多数“高溢价地块”并未脱困,2013年两宗“面粉贵过面包”的高溢价地块,销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%。