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住宅“认房又认贷”，到商住类房源的全面限购，北京楼市正面临着最为严厉的调控政策。18天10项政策的强力调控之下，楼市的表现和后市的预期又如何呢？

从目前小V掌握的数据来看，调控风暴下，房价真的降了，但是市场上新房供应也少了……

北京九区房价下降

根据克而瑞机构统计数据显示，在剔除自住房数据后，三月份北京市场的住宅成交均价是42002元/㎡，环比微涨。但具体到各个区，价格的起伏就有了明显变化。目前北京市下辖的15个行政区中有9个区的住房均价都有着比较明显的下降。

这里小V从克而瑞机构处得到了2月份和3月份各区房价的分布图。其中可以看出，同2月份相比，海淀、朝阳、西城、大兴等区的房价下降明显，均有着万元左右的降幅。与之相对的是，门头沟、房山、东城、石景山的房价涨幅明显。

（数据来源克而瑞机构）

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（数据来源克而瑞机构）

不过，小V在这里也要提醒想要在这个时候出手买房的朋友们。由于目前市场上新房项目较少，往往一两个项目的售价就足以影响一个区域的商品房均价。再加政府层面目前秉执“限价”原则，单价超8万的项目预售证都不被批准，造成一些有业绩要求的项目让价入市，这就使得3月份北京各区市场均价呈现出大起大落的走势。以上两张图更多的反映的是调控之下楼市趋势的变化，而非区域价格。

如果同4月份的市场情况相结合的话，不难看出，这一轮调控对北京楼市影响已经非常明显，各家开发商的推盘节奏被打乱，房价上涨的势头也被政策遏制住。

4月新房以大户型为主

根据机构统计，４月北京仅有10个住宅项目计划入市，且以大户型产品为主。可以说，原本应是春意渐浓的4月楼市，因为这一轮调控已经哑火。

清明假期，北京新房市场出现了零开盘的局面。根据机构统计，2017年清明小长假（4月2日-4月4日）北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交163套，比元旦小长假减少82%，比去年清明小长假成交量下滑75%，同时这一成交量也创造了近四年的同期新低。

而这一成交冷清的状况或将蔓延至整个4月。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年4月，北京住宅市场预计仅有10个住宅类项目入市，其中只有泰禾·昌平拾景园是首次入市的纯新盘，其他如首开保利·熙悦诚郡、丽景长安等9个楼盘都是老项目后期。

对于刚改刚需人群而言，在本月供应的新盘中恐怕很难挑选到合适的房源。

根据亚豪君岳会统计的数据显示，4月新盘中只有房山区长阳光和作用、韩建雅苑和东亚·朗悦居三个项目有两居室，并且前两个项目位于六环外，东亚·朗悦居则位于五环外。除了这三个项目以外，位于门头沟的西山燕庐、丽景长安，位于大兴的中国铁建·花语金郡、首开保利·熙悦诚郡等项目均以120-160平方米的三至四居室为主。

在政策的影响下，今年3月的新房入市量就已处于相对低位。北京市住建委数据显示，今年3月北京仅有15个商品房项目获得预售许可证。这其中，纯商品住宅项目仅占6个，不到总体供应的一半。

实际上，在北京商住限购政策出台前，商住项目保持着快速出货的策略，在北京新房市场上占据着重要的供给比例。根据亚豪君岳会统计，原计划在4月入市的商住项目共有中国铁建·原香汇、首开·中晟广场等7个商住项目入市。然而商住市场的限购，令原本火热的商住市场停止。

根据亚豪君岳会统计，今年清明小长假（4月2日-4月4日）三天期间，北京商住项目仅有15套通州商务型公寓成交，占到整体成交的8.9%。而在去年清明小长假以及今年元旦小长假期间，商办类产品的成交占比分别高达52%、74%。

推盘节奏受限，4月成交或创新低

在新政影响下，开发商的推盘节奏也同样受到了影响。重新筛选客源、安排推盘产品成为各项目不得不做的功课。

“项目原计划4月份推出一小部分住宅，不过由于之前的蓄客需要重新梳理，所以入市的时间会向后推移。”位于丰台区一项目工作人员向记者表示，旗下商业办公产品的推出“没准儿会先于住宅项目”。

在亚豪机构市场总监郭毅看来，突如其来的“3·17”新政打乱了开发商的入市节奏，4月份北京住宅市场将进入供应调整期。

郭毅表示，目前对于预售价格的监管依然严格，尤其是在“3·17新政”出台后，发证速度仍会较为缓慢，因此也将影响短期内的市场供应。

在刚刚过去的清明假期，北京新房市场出现了零项目入市的状况，这在近几年的北京楼市也较为罕见。

郭毅认为，新政推出之后，在“商办时代”结束，住宅项目取证受限的背景之下，4月北京住宅市场供应及成交或再创低谷。而从需求源头的遏制将导致未来一段时间成交企稳甚至下行。一方面受到未来市场预期的影响，一方面为应对预售价格的管制，未来将会出现房企降低价格预期，加快取证入市的现象，预计5、6月份供应量将会出现回升。

编辑：心机的小编