其实，上半年一直在默默关注郑州二手房市场，但终未提笔写点什么。这次花了整整一周的时间到郑州东区、西区、北区等多个区域调研，并写下这篇文章，主要由近期的两个事件触动引发：

一个是关于深圳中介离职潮的报道，另一个源于朋友发来的一条微信消息。

报道称，深圳二手房市场寒冬来临，2018年上半年中介从业人员减少约6000人，每天至少有30名中介离开这个行业；而2017年深圳中介行业流失率高达64%，啥概念……

微信消息是老杨发来的，一向积极乐观的他却字里行间哀声一片：“日子不好过呀，今年郑州二手房成交寥寥，市场一片萧条，真不知道啥时候能熬到头啊……”

报道称，深圳二手房市场寒冬来临，2018年上半年中介从业人员减少约6000人，每天至少有30名中介离开这个行业；而2017年深圳中介行业流失率高达64%，啥概念……

微信消息是老杨发来的，一向积极乐观的他却字里行间哀声一片：“日子不好过呀，今年郑州二手房成交寥寥，市场一片萧条，真不知道啥时候能熬到头啊……”

老杨扎根郑州，从事二手房中介近10年，算是行业资深的老炮儿了，经验、资源、专业度都算上等，连他都开始叫苦，其他人该怎么办？

郑州二手房的寒冬该有多冷？还要持续多久？又会不会像深圳一样，每天都有人无奈离场？二手房还能不能买？能不能卖？

来跟随本文，一探究竟。

1

中介众生相：锁门/1人留守/无到访

不探不知道，一探吓一跳，现在的郑州二手房市场，是真冷啊！冷的冻人！

街头39度的高温，你说冻人？

展开全文

可不是嘛，不信，你去中介店逛一圈儿看看：

中小门店、夫妻店陆续关门；就连链家、恒辉房产等规模性中介也有数家门店索性大门紧锁；剩下正常营业的门店嘞？

大多数的情况是，仅有一两个经纪人留守，门可罗雀，一下午无一组来访客户，吹着空调，机械式地刷着房源，盯着空空的业绩，看着扁扁的钱包，心里真是凉凉，凉的发毛……

不信，你看：

1、下午4点左右，一家恒辉房产门店、两家链家门店大门紧锁

▼蓝堡湾片区

2、下午5点左右，房联行、我爱我家门店，1小时内无到访

▼蓝堡湾片区

3、上午10点左右，一家盛励地产门店、两家链家门店、一家乐有家门店，均仅有一两个中介在店内，至中午12点半左右，无一组到访

▼棉纺路桐柏路片区

4、福禄路中介一条街，这个片区中介特别多，密密麻麻分布着十几家门店，链家、我爱我家、21世纪、正天置业、中环地产、世家房产等等，稍有规模的中介几乎都到齐了；傍晚7点左右，仅有一家门店有一组客户到访咨询

▼商都路北片区

交流中，各中介的感受和老杨如出一辙：市场冷了太久，观望情绪太浓，以往成交周期顶多30天，今年从初次带看，到最后成交大多都要45-60天，带看少，成交更少。

一个字，冷！

2

降价10万无人理，成交量骤降30%

其实去年6月，我和老杨也曾有过这样一次深入交谈，当时调控半年多，二手房市场一夜间从疯狂期转冷，但业绩还算可以，一个月能卖2-3套房的经纪人仍然有，收入依然可观，个别销冠甚至单月业绩仍然能达到7万、8万、10万……

但2018年，真的不一样了。

大多数中介门店相当冷清，一个店20多个经纪人，一个月能成交5套的很少很少，不少经纪人一个月都开不了单，只能靠微薄的底薪生活。

——数据来源：郑州房管局网站

如图，为整理的2017年以来郑州二手房住宅与新房住宅销量情况（由于是备案数据会稍有滞后，包含周边市县数据）。

从2017年6月以来，郑州新房单月销量基本在200万㎡以上，二手房从2017年10月以来销量基本在50万㎡以下，销量明显下降。整个房地产市场上，二手房销量占比鲜少超过20%。

——数据来源：数联天下

抛开周边市县，我们根据某公司获取的备案数据，整理了2017年以来较纯粹的郑州二手房备案量与价格走势图。

和全市数据基本相符，郑州二手房整体价格一直平稳。2017年9月之前，备案量月均4335套；9月以来，月均2882套，月成交量相差1453套，降了足足30%！

郑州二手房成交量，降了真不少。

你看上图是不是似曾相识？这是近期朋友圈常态，中介们发布的房源消息中，“急售”、“降价卖”出现的频次最高。

这也透露出郑州二手房市场的另一个现象：大多数二手房价格并不那么坚挺，并且变现非常非常难。

其实，年后部分业主就开始主动降价，降价幅度在5%左右，但成交依旧不容易。调研了解到，虽然市场价格整体平稳，但房主要价不再坚挺，都会有松动，议价空间在2-5万基本没问题，5-8万也能谈。

当然，个别着急置换改善住房的、着急变现用钱的、迫于资金周转的房主，也会降价10-20万只求快速出手。

降价10万就能快速成交吗？

难。就拿西区一套85平两房为例，房主报价从180万降到170万，半个月了仍然无人问津……

3

下半年，二手房注定雪上加霜！

调控后，郑州二手房遭遇滑铁卢。

2017年二手房市场骤冷，进入寒冬期。2018年上半年成交量大减，市场很难；下半年，会难上加难。

1、 新房严格限价，性价比高，强势抢占二手房市场空间。

来感受下新房行情：

如上图，我们统计了上半年郑州开盘情况，1-6月份，郑州共有60+个项目开盘130+次，房源推量约3万套，开盘当天去化约2.55万套，平均去化率约85%。其中31次开盘当天去化100%。

政策严格限价，大部分区域新房价格被强压得很扎实，热门楼盘开盘即清盘者越来越多，部分楼盘一房难抢，还要找关系才能买到；个别盘甚至算上车位绑定款，也比周边二手房要划算。

新房市场机会越来越多，谁还会去趟二手房浑水？

这种情况，在2018年下半年，会表现得更明显。

2、 自由生长，二手房价格超前，失去价格优势，大部分房源性价比不高。

相比于新房，二手房市场向来自由生长，价格局限性、政策局限性、开发商局限性都不大，是个相对开放、自由的市场。因此，2016年房价疯涨期，二手房价格涨幅过大，已经到了相当高的水平，虽然部分业主稍有降价，但整体房价仍偏高。

加上限售后，新交房房源禁入市，现有二手房消化周期延长约3年，大多数房主不急出手，降价空间不大、意向不够强烈。因此，二手房性价比很低，购买价值不大。

3、 中介心灰意冷，主要精力转向新房分销，无暇顾及二手房。

前文提到，近期很多中介门店二十多个经纪人，店内仅有一两人日常留守，其他人都去哪儿了？

你看，这是郑州傍晚地铁口的常态，一个地铁口，近十名链家中介在为某新房项目发海报、拓客。不仅地铁口，各个区域主要商圈附近、售楼部周边主干道均能看到大量链家中介在为新房分销忙碌，当然不止链家，越来越多的中介、渠道公司也加入分销阵营，助力新房销售。

二手房市场困窘，成交量寥寥；做新房分销去刷业绩、赚一笔，要容易得多，大量中介把主要精力、人力、物力转向新房市场，谁还会苦苦守着二手房？

4、 严查令发布，绑车位、绑装修款被撤，新房捡漏机会越来越多。

6月28日，住建部等七部门联合发文，2018年7月初至12月底，将在郑州、北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，捆绑收费、阴阳合同、投机炒房等将被严惩。

紧接着，郑州部分房企闻风紧急撤除车位绑定，通知业主自愿办理车位退定手续，可见此次严查要动真招了。

如此，7月-12月严查期间，下半年会陆续有更多项目迫于政策解除车位绑定、装修款等，除去各种绑定款之后，严格限价的新房市场价格优势会更突出，尤其是刚需，捡漏机会会更多。

相反，二手房的寒冬无疑要更冷了。

4

二手房还能不能买？还能不能卖？

1、如果你是刚需、首套房，不建议买二手房，多去看看新房吧。政策驱使下，新房价格更稳定，二手房价格虚高，加上评估价与成交价差价，贷款额到不了70%，首付基本在总房款30%以上。

新房90平左右的小三房，带装修，不绑车位的可以多选选，比如惠济、管南，当然西区土著也可以看看高新老城区，有更多好机会。

2、如果你是改善置换，有合适机会就把老房卖掉，赶紧选个好地段、好盘置换新房。二手房价格已经处在高位，可适当降价出手，趁下半年难得的好机会换套价格扎实的新房，选地段更好、升值空间更大、配套更优、景观更美的，拥抱新生活吧。

3、 如果你很看重学区，打算高价入手老城区老破小获取入学名额，劝你三思。诸如金水区、中原区等老城区数个老牌名校，升学率确实不错，但周边真正的学区房大多为20年以上的老家属院，不限名额，买了房家里几个孩子都能上学。但房子太过陈旧，生活非常不便，房价却高达2-3万/平，值不值你想想。

而10年内的学区房，大多只是学位房，一户仅有一个入学名额，一旦之前有房主用过，名额不再，你再接手也上不了学，学区房有太多坑，一定要谨慎。

不如换条路，你去看看现在的新房，部分项目配建的学校资质并不差，教学质量也可以，又能住的更舒服，关键价格合理，是不是更好？

或者再换条路，把你打算购置老破小学区房的资金，高价选择高端私立双语学校，是不是也行？

4、 当然，并不是说所有二手房都不能买，不值得买。如果房源所在的区域发展向好、地段优质、楼盘优质，最后价格和新房基本相当，这样的二手房购买价值也不错。

举个例子，比如东站片区海马公园能找到单价2万3、4，奥兰花园能找到单价2万2、3的房源，等等，也是非常不错的改善房选择。当然，这种机会不多，关键还要看能不能找到、多久能找到、你等不等得了。

最后，希望真正有购房需求的大家，下半年要把握好机会，早日买到心仪的好房。

米宅福利

米筐投资联合创始人、国际金融理财师、首席财经评论员A先生，正式于“破竹课堂”公众号推出新的精彩课程——《投资方法论》

另外A先生还将于7月9号(今晚）晚上20:00进行一场线上直播，与你聊聊投资方法那点事，

▼

作者：七夏丨校稿：米粒丨留言值班：米粒