西海岸楼市新的历史时期

中国社会主义的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

解读：不平衡不充分我们联想的一般是区域分化和贫富差距（就业 医疗 住房 养老等），而贫富差距比较突出的就是住房矛盾。

解决方案：楼市长效调控机制。其实青岛的楼市长效机制已经在开始建立，加大租赁体系建设，租售同权，户籍制度马上也要迎来改革。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

解读：房子长期看要普遍回归居住价值，房子是用来住的，好房子一套就够了！

解决方案：不动产全国登记联网→全面限售冰冻成交量以及增加交易成本→长效楼市调控机制建立完成→房产税大中城市试点→全面铺开。

第一个阶段，从2020年到2035年，基本实现社会主义现代化。

第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。

解读：我觉得上面意味着新的机遇就是以新都市圈（中小城市群）为基础的城镇化，比如目前的特色小镇、溢出卫星城市等

这三点对于西海岸楼市是挑战也是新的机遇，历史节点时期！

西海岸后续楼市走势分析

西海岸后续楼市走势分析需要从基本供需面、货币政策、调控政策以及人口政策、城市发展节点、不同区域分化效应详细分析：

一：基本供需面

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西海岸的楼市分为三个板块：

开发区（老黄岛 安子 开发区核心区）

灵山卫（星光岛 万达茂板块）

老胶南（老城区 中央活力区 古镇口）。

西海岸的楼市分为 个阶段

第一个阶段（16年初-10月份）：货币宽松以及新房60平方落户政策刺激开发区去库存阶段。

这一阶段开发区从去年年初到十月份中间夹杂着第一届啤酒节主会场西海岸啤酒节，库存去化速度大幅度加速，同时在去库存末期房价开始显著上涨至一万元以上。期间由于万元区间房价还没有特别明显的挤压效应，这一时期灵山卫和老胶南区域楼市还是处于不温不火状态。

第二个阶段（16年10月份-2017.3月份限购）：开发区库存去化完毕房价显著上涨导致挤压效应大幅度显现触发西海岸全面限购。

老胶南和灵山卫由于人口以及较大的库存原因虽然在之前也有宽松货币政策支持去库存但是效果很不明显，去化周期一直维持在30个月左右，也就是买房市场。在十月份之前和开发区是有着明显的冰火两重天的效应。但当开发区在库存清空和房价大幅上涨之后，开发区刚需西移的趋势越来越明显，老胶南东部新房和二手房成交量也迎来了一波高潮，进入前所未有的疯狂期。到了今年3月份，终于楼市限购政策袭来。 但这里需要特别说明的是虽然这期间老胶南成交量上升非常快，但是由于过去30个月左右的去化周期，这5 6个月还没有触及到房价上涨的库存比，即使到了限购开始之前，老胶南的房价并没有大幅度上涨，也就是刚要涨就限购了。

第三个阶段（2017.3月份限购-2017.7月份）：开发区进入补库存期，满二年二手房开始逐步成交，可售二手房源在逐步减少，导致二手房价稳步上涨。灵山卫和老胶南进入疯狂去库存时期，本地刚需和改善上车。

限购刚开始阶段，市场二手房瞬间大量冰冻不可交易，外地购房需求湮灭。这时期开发区选择性大大降低，二手房成交即冰冻，市场可售房源越来越少，房价进一步上涨，中心区域均价从第一阶段的1-1.2万到逐渐到1.5-1.6左右。这时期开发区新入市土地和新楼盘开发进度加快，但受于二手房较高的价格以及严峻的新盘供需形势共同推高了开发商的心里预期，导致普遍开始捂盘惜售。挤压到灵山卫或者老胶南东部是大势所趋。尤其是13号线沿线地铁盘都有很好的去化速度，基本开盘即清盘，甚至5次摇号未摇到。灵山卫和老胶南的库存在极速去化。这一阶段灵山卫房价逐渐对标开发区，老胶南还是在万元线上下。

第四个阶段（2017.8月份限购-2017.9月份）：众所周知的国际级会议传闻将购买力强大的内部人员拉入楼市，同时在售新盘普遍进入精装时代。

这一传闻导致老胶南南部以及古镇口大热，内部人员强大的购买力继续助推楼市行情走高，再加上普遍的精装交付导致开发区新盘价格开始高于二手房，从第三阶段的1.6逐步往1.8~2万区间走。而灵山卫这一时期由于融创收购万达等特殊原因区域在售楼盘极少，处于断层期间。老胶南东部开始全面突破万元线，南部精装楼盘甚至已经到了1.2-1.4左右，开始引领区域房价走向。

二：货币政策

以往房地产作为支柱性产业的三驾马车之一，一直是资金的蓄水池，但由于过多的挤压实体经济尤其是全民炒房推高了金融风险，考虑到M2增速连续低于10%、美联储加息、金融委员会监管体系、供给侧改革，后面的大形势仍将是货币收紧政策。

三：调控政策

从目前的形势来看大会之后调控政策不会放松，稳定的主基调不会改变，保持政策的连续性和稳定性将是重中之重。

四：人口政策

10月23日山东青岛市政府召开新闻发布会介绍了即将印发实施的《青岛市“双百千”工程行动计划（2017―2021年为加快人才集聚青岛将放宽人才落户条件高校毕业生凭毕业证即可申请落户

青岛的人口政策从大方向看一定是往宽松方向发展，供需关系对房价将有直接影响，但要综合考虑目前全面上涨的房价对于刚毕业学生的门槛性。

四：城市发展重大事件节点

地铁:13号线将在明年中旬通车

青岛西客站和青连铁路： 2018年通车运营

外地购买力：2018年3月份即将社保满一年

各大综合体开业：永旺 万达茂 青岛世界博览城 全面开业

五：不同区域分化效应

开发区安子片区受益于市南两地通勤，这一点在限购期间影响作用不大，安子区域房价的支撑是比较多的，尤其是后期补齐配套之后。

开发区中心区域和沿海区域将进入二手房存量时代，整体的成交活跃性将越来越低。

辛安区域：这里将是开发区以后楼市的主战场，也是最活跃的区域，尤其是中心片区外溢的边缘区域，整体的购买力流量肯定是加大的。

灵山卫：这一区域主要是开发区挤压效应以及东方影都投资需求，但由于其整体地势狭窄，最大的住宅用地除了中心健康生态城之外都是填海用地，新盘数量空间不大，今年以后明年的供需主要在东方影都 慧与以及科达二期这几个盘决定。

中央活力区（老胶南东部）：这一区域以风河为界分为两大居住片区，北部以锦绣城 天一畔城 星海城和星河城 海王路沿线小区为组团即将形成西海岸屈指可数的居住大型片区。风河以南则是中铁世博城 越秀 万德 海铭等低密度改善性需求社区。这一区域目前关注度在明显走高。

古镇口：古镇口区域受益于优越的自然环境和军民融合国家战略无论是固投还是后期人口流入都是非常大的。

胶南老城区：这一区域目前房价并没有大幅度上涨，但上面已经说了中央活力区东部区域的价格已经到了1.2-1.4，已经有了很明显的挤压效应。

六：西海岸后续楼市走势分析及购买建议

先说各个区域：

安子区域：受益于青岛购买力不限购，市南区域并无大量新增加房源入市，安子区域的房价将继续走高，尤其是区域内的海尔海信的标杆二手房将全面突破2万区间，一手房绿地望海领御加精装大概率也会在2万以上开盘。

开发区中心片区：随着区域二手房成交冰冻，可售二手房将屈指可数，对于现房有刚性需求的还是会继续成交，整体走势稳中有升。

辛安：楼盘开发进入活跃期，一手房将继续很有市场，整体价格将会略低于中心片区成交。

灵山卫：今年这一区域不会有多少新房源入市，二手房大多数不符合入市条件，但是明年考虑到融创给星光岛百亿级别的销售任务，这一区域以价换量的概率非常大，建议目前观望，明年入市。

中央活力区：四个中心中两个位于中央活力区，区域内尤其是风河两岸即将迎来固投高峰期，核心区域楼盘加精装修将全面突破1.4W，海王路沿线以及二小六中学区房二手房将继续走高至1.3-1.4W，对比非常相似的南京新区核心区和浦东陆家嘴都是以金融+会展主导，考虑到新房建设两年的周期，满二年才可以交易，4年的投资周期来说区域投资价值非常大。

古镇口：古镇口区域价格将全面对标中央活力区核心楼盘，精装全面突破1.4W是大概率事件。

胶南老城区：老城区价格年前还是继续稳定，但明年将会由于东部高价格的挤压效应开始回暖走高，尤其是地铁6号线2期沿线站口楼盘，值得重点关注，稳赚。

购买建议：

我总结就是长期看沿海、短期看学区地铁、固投和民生基础设施建设这三个稀缺性的大方向。

1:一个是70公里慢行大道沿线，为什么建这个，因为高楼大厦将海岸线遮挡，海景资源将会越来越稀缺，青岛市区最贵的永远都是海边的楼盘价格全面超越地铁盘，环湾沿海区域将是一个长期看最稳健的投资，重点关注。

2:地铁：短期三到五年西海岸地铁资源是稀缺资源，所以也是一个大方向，尤其是目前的挤压效应，两地通勤的需求会越来越强，但随着6号线 1号线 以及后续线路的建设，地铁站口将越来越多，一平方公里所覆盖的区域将越来越大，稀缺性将会逐步降低。但总体还是值得稳健投资。

3：学区：和地铁一个道理，学校建设在加速，学区资源在摊稀，但值得注意的是数一数二尤其是政府子女入学居多的超一流学区稀缺性将会长期保值，这种摊稀不了。

4:固投+民生基础设施建设：这个一定是对房价利好，城市发展配套现行，固投/区域面积大的房价一定会上升，这是一个因为所以的事，房价上升，地才能快速的卖出去，才有钱投入。所以你要看的就是规划：比如现在刚开始西海岸中央规划 四中心建设、风河快速路以及前面说的地铁和学校等。

综合来看限购政策不放松，货币政策在明年之前还是会继续收紧，落户政策要在年底公布，真正发挥效果也要在明年。外部购买力短期并没有大量进来的可能性，综合判断年前的西海岸楼市将会稳字当先，不排除冲业绩房企适度低于区域均价开盘换量。随着明年落户放开和外地满社保一年威力购买力供应开始加大，各大利好项目均在上半年运营释放，城市配套进一步完善，房价将进一步得到支撑，从目前到18年6月份之前将是入市的最佳时机，之后的房价将达到一个新的高度但成交量逐渐进入冰点直到限购解除，楼市长效调控机制全面建立！

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