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撰文：南京楼市微信平台张婷 ztsyx1234

摄影：南京楼市特邀摄影师007 沈文翰 swh007

现场文字速记：南京楼市微信平台执行主编金明鑫 jmx7678

精彩导读转眼，2016年已过半，距离去年7月2日江北国家级新区批复也有一年时间，在这一年里，江北在售的楼盘房价几乎都上涨了30-60%。那么，江北目前究竟有哪些房源在售？下半年及2017年房价又会何种走势？购房者们关心的限贷政策究竟会不会到来？江北各大区域哪些楼盘才值得投资？

带着这些问题，今天下午2：30-5：30，拉普达财富商学院、南京楼市微信平台在江浦地铁10号线南京工业大学站3号出口的明发销售中心，举办了一场以“淘金江北——2016下半年江北房价走势及购房指南”为主题的研讨沙龙活动。

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活动现场，人气爆棚，来了近100位买房人；4位地产大咖——南京楼市微信平台主编 李子墨、腾讯房产江苏及南京区域主编 高俊、FM95.2江苏财经广播“家在南京”主播 王敏、南京江北生活圈主编 孟海兴更是爆了很多楼市猛料，小编已经来不及和大家分享了！

值得特别提及的是，在这个“买房人抢不到房，开发商抢不到地”的当下，南京楼市已成为全国媒体关注的焦点，今天的沙龙活动现场，广州南方周末经济新闻部记者 李在磊便全程参与，直呼震惊、意外。

今天下午两点，沙龙开始前，南方周末经济新闻部记者李在磊（左）就南京楼市现状及房价走势，采访南京楼市微信平台主编李子墨（右）。

关于今天沙龙最核心、最精彩的部分，小编已经忍不住同大家分享了：

1、去年7月至今，江北基本所有的楼盘房价都涨了，其中涨幅最大的楼盘一年时间涨了91%；

2、限购政策暂时不会出台，南京政策出台一向比较中庸，但限贷政策将很快到来；

3、当下南京楼市现状：物价局限价，部分核心区、热点板块的房价被控制，但普通购房者买不到；国土局严厉控制地价，开发商拿不到地；

4、不折腾房产的人，每一天都过得很快乐，但是一年过的比一年艰难；折腾房产的人，每一天都过得很艰难，但是一年过的比一年快乐；

5、大家很难了解的内幕：如果南京出调控，不会出很严厉的，热点区域不会跌；

6、河西和江北是南京最难买的区域，也是最值得买的区域，越是限价的楼盘你越要买；

7、买新盘，首选第一期，江北下半年还有8大纯新盘开盘；

8、江北买房也有风险，规划还没有完全落实，能不能最终实现还得打问号，江北目前实际居住的可能性、便捷性略低，要做好中长期投资的准备；

9、未来2-3年，江北房价会涨成什么样？3-3.5万/㎡成常态，总价200万房子会绝迹，最高盘房价4.5万/㎡；

10、买房原则：先选区域，再选品牌，江北的两大隧道口、老山、高新区、桥北可以重点考虑。

（本次沙龙嘉宾，从左到右：王敏、高俊、李子墨、孟海星）

（本次活动主持人 张婷）

话不多说，直接上今天活动现场的干货：

1、江北新区获批一年，区域楼盘房价全面上涨，最高涨了91%

今年6月底，南京楼市微信平台曾对南京8大板块新房销量进行摸底，盘点发现，江北共卖出新房27680套，遥遥领先，平均每天卖房153套。就新房价格涨幅方面，在去年7月2日江北新区获批成立后表现得尤为明显。

（明发云庭置业顾问窦庆）

这一年，江北主力在售的48家楼盘，其中，30盘年涨幅超20%，10多盘涨幅在40-70%之间，老山脚下的明发云庭涨幅最大，近91.3%，一年多单价上涨近10500元/㎡。明发云庭置业顾问窦庆表示，目前明发云庭89㎡的小户型已全部卖完，只剩少量118㎡的三房。

下半年，江北新区共有44家楼盘有新房源推出——纬七路8盘、老山11盘、雨山路4盘、纬三路4盘、桥北3盘、高新区5盘、六合9盘；其中含8大纯新盘，分别是中建国熙台、明发财富中心、明发悦庭、明发阅山悦府、融创臻园、金象朗诗红树林、东骏悦府、紫艺华府，部分楼盘放风价30000元/㎡。

2、南京会迎来限贷吗？下半年南京房价会如何走向？现在买房还是不是好时机？

今天来沙龙现场的买房人都特别关心这样几个话题，即：南京会不会迎来限贷？下半年楼市会如何走向？现在买房还是不是好时机？作为本次活动的主持人，小编直接把问题抛给了在场的四位嘉宾，得到的回答如下——

（1）南京楼市微信平台主编李子墨：

这几天南京很有可能迎来现贷政策，上周五（7月8日）土拍现场，国土局已经透露了这个讯息。很简单，如果南京政府再不想办法，南京房价真的要上天，不仅南京人在买房，全国买房人都涌入南京来买房。

（2）腾讯房产江苏及南京区域主编高俊：

根据南京楼市当下现状，目测本周末或下周限贷政策就会出台。限购不会出台，南京政策出台一向比较中庸，但是目前南京房地产市场过热，这一轮调控不可避免，首套房信贷比例提高，二套房首付比例提升到6成的可能性较大。

爆一个大家了解不到的内幕：如果出调控政策，不会出很严厉的调控，热点区域不会跌。今天我去江北核心区的金地浅山艺境，6层墅级洋房产品，全精装送地暖，118㎡做到4+1房四开间朝南，还送双露台，实得面积144㎡，但据说房价被物价局定到3万/㎡以下。我一10年不联系的苏州县级市同学问我，江北房子能买吗？这变相说明什么？江北近1/4甚至更高的比例，都是外地人在买房。

政府操盘，地价由政府来定，2.2万/㎡的地价，开发商不卖到3.5万/㎡，肯定亏本，这是政府默认的价格。从这个角度来讲，下半年房价依旧不会跌，只是涨幅放缓了速度。

（3）FM95.2江苏财经广播“家在南京”主播王敏：

南京房价和地价暴涨的态势依然严峻，政府只会出台安抚性调控。首套房，二套房的限贷政策可能出炉，可以暂时抑制房价过快上涨，但相信盘整一年、2年后，房价仍会继续上涨。南京这一轮发展机遇这么好，成为长三角重点发展的特大城市，地铁发展全国第四，历史机遇很好，政府不会把房价打压下去，来限制南京城市整体发展。

现在买房是不是好时机？我个人觉得是。2015年底至16年初大幅上涨，已经不会再有，拿河西中部的金隅紫京府，这一批房源和上一批价格差别不大，都在4.5万/㎡以内，说明政府调控已经生效。你现在买和你2个月后买价格差不多。但是问题来了，部分河西楼盘和江北部分楼盘，你很难买到。所以我认为，现在买房，节奏可以放慢，但是遇到合适的项目，还是要买。我认为，目前买房，是家庭资产升值、跑赢CPI、跑赢GDP、跑赢基金、黄金、股票等投资理财产品的好时机。

（4）南京江北生活圈主编孟海星：

我个人感觉，如果政府不是出台很严厉的政策，而是出台温和的安抚性政策，房价会短期被抑制，暴涨可能性变小，但是之后还会继续上涨。

3、物价局不限价，江北核心区卖3万/㎡完全不是问题，金隅江浦G07地块放风明年买4.5万/㎡

今天的沙龙，大咖们重点探讨了一个话题：如果南京楼市不限价的话，会出现何种“景观”？高俊表示，“我们做过市调，只要物价局不限价，江北核心区好的项目卖3万/㎡完全没有问题。”

对于目前区域下半年即将上市的几大纯新盘，新浦路江佑铂庭隔壁的中建国熙台，放风价28000-30000元/㎡，桥北的纯新盘金象朗诗红树林也是放风卖30000元/㎡，当然两个楼盘都是精装修交付，但具体能卖多少还待领销许后检测。此外，特别值得关注的是，今年4月15日，金隅地产拿下的江北G07奶牛场地块规划图前阵子首次曝光，项目预计明年上市，要卖45000元/㎡，江北即将高攀不起。

沙龙现场，高俊更是作出大胆猜想：未来两年，整个江北，除了六合，不会有2万/㎡以下的房子了。高俊坦言，河西和江北是南京最难买的区域，也是最值得买的区域；越是限价的越是要买，越是政府买的你越要买。

4、当下南京房地产市场已然成为全国资金围猎的目标地，这种形式下，买房人只有两种选择

南京楼市微信平台主编李子墨：

作为南京房价最高的板块河西，在今年5月13日葛洲坝以45213元/㎡的楼面价拿下G14宅地，放风价要卖7-8万/㎡，我个人觉得如果真如此，那是政府的失误。

当下南京房产市场已经是全国资金围猎的目标地，我们身边人买房已经不是凭工资买的起，这样的形势下， 买房人只有两种选择：

1、做鸵鸟。对外界充耳不闻，不买房，眼睁睁看着房价上涨，直到再也买不起，最后怨恨社会；

2、与泡沫共舞。中国房价是政府吹起的钢铁泡沫，一旦房价有了降价的趋势，政府就会引入学区利好、商业利好、交通利好等手段推升房价，甚至强制要求开发商不要降价。

目前，房地产成为财富再分配的工具，人人都不希望财富被洗劫。拿2016上半年来讲，南京共卖出8万多套新房，每18个南京家庭，就有一个家庭买了房。如果下半年和上半年是一样的，根据下半年4万多套的新房供应量，基本每9个南京家庭，就有一个家庭买了房。很可怕的数据，这是一个全民买房的时代。

5、南京这一轮房价上涨的背景是什么？3点告诉你，现在买房仍是最稳健的投资手段

今天现场我听到一个比较有意思的观点，即我们江苏财经广播美女主播王敏分享的一个段子：“不折腾房产的人，每一天都过得很快乐，但是一年过的比一年艰难；折腾房产的人，每一天都过得很艰难，但是一年过的比一年快乐。”

听完回味了几遍，嘿，还真是这么一回事儿！

王敏表示，实际上，中国人让财富增值的手段真的很少，这波房价上涨，让很多人觉得，买房子增值，是目前最稳健的投资手段。

那么，这一轮房价上涨的背景是什么？王敏总结了三点：1、货币超发，大量的货币流向土地和房产。从目前的经济趋势来看，这个流向并没有改变，可以说是不可逆转的趋势。2、目前南京新房库存2.4万多，按照今年上半年的卖房速度，也就是说，2个多月就卖光了。人们想买房子，还不太好买，供求关系很紧张。3、目前的贷款利率，是史上非常低的贷款利率。再加上地价房价不断上涨的预期。

6、南京哪些区域真正值得投资、抗跌风险比较强？买江北房子，哪些区域、楼盘值得买？

无干货不分享，今天的沙龙可以说完全是为买房人独家订制的“问题答复”活动。就今天到场的买房人重点关心的问题——南京哪些区域真正值得投资、抗跌风险比较强？买江北房子，哪些区域、楼盘值得买？小编在现场帮大家打探到的答案如下。

①河西、江北才是最值得投资的区域，此外，城北燕子矶2.4万/㎡的起步价也值得买进，仙林和江宁已经不是投资的风口，但有合适的限价楼盘也值得购买；

②作为在江北生活了10多年的人，南京江北生活圈主编孟海星表示，江北这个地方很大，很多人一次没来过，光听说房价涨得很猛，不少人觉得有泡沫，但是随着麒麟、板桥、大学城等南京其他比较偏的区域房价过2万后，大家反倒觉得江北房价不高了，加上国务院点名南京要加强江北新区规划建设，地铁、隧道、医疗、学校等利好逐渐兑现，江北确实投资；

③目前江北5个区域比较值得购买，分别是：纬三路、纬七路过江隧道口，老山板块（包括沿山大道区域），唯一有产业支撑、有人员导入的高新区，大桥维修后逐渐便利的桥北。

七、未来2-3年，江北房价能涨成什么样？

腾讯房产江苏及南京区域主编高俊：

未来10年，政府规划江北GDP要达到18.5%，人口260万，100万人口的导入目标，绿化80%以上。虽然新房在限价，但这不是市场价格，到了二手房市场，这个价格你买不到。我个人认为，江北核心区隧道口房价一定过3万/㎡，2.5-2.6也很轻松；老山2.5-3万/㎡。高新区、桥北明年一定过2万/㎡，当然除了已经放风要卖3万/㎡的金象朗诗红树林。

就金隅放风明年卖4.5万/㎡，高俊表示，“我觉得只要把产品做到极致，卖到4万不是没有可能。”

FM95.2江苏财经广播“家在南京”主播王敏：

江北每一次土拍对买房人来说都是噩梦，地价都2.2万/㎡了，开发商不会做亏本买卖，房价至少3.5万/㎡以上，所以，我预测明年这个时候房价过3万/㎡的楼盘会很多，3.5万/㎡的房子也会不少。江北这一波上涨力度很强，接下来上涨的力度会减缓，但是房价下跌的概率很小。

南京江北生活圈主编孟海兴：

眼下，南京大桥要封闭维修27个月，也就说未来2-3年，大桥修好，桥北的房价时代也将到来，加上4号线等地铁开通，桥北卖2-2.5万/㎡，核心区卖3-3.5万/㎡，雨山路卖2.7-2.8万/㎡，很轻松。

当然，今天的活动大咖们讲解的干货可不止这些，比如在面对多热点区域的核心楼盘价格被限，没有什么关系的买房人怎么也买不到房时，大咖建议，不妨看看周边比较不错的楼盘。

拿江北新区来讲，人人都想买正荣润江城、保利西江月等盘，但真心很难买，不如把目光投向明发云庭这些还不错的楼盘，性价比较高。

好啦，时间也不早了，只能写到这里，真心感谢大家今天到来。都是咱南京楼市微信平的真爱粉，下次活动再见，晚安。

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