都说在北上广深买房难，殊不知去香港买房那更是“难于上青天”！

从1997到2007，香港回归20年来，楼市可以说跌宕起伏，特别是97年金融风暴后，香港楼价重挫7成，而从2003年结束连续6年的跌势以来，香港房价十几年间已飞涨370%。而总的来看，香港回归20年来楼价升幅也已超过五成，平均每年升幅约为2%，此外，整体私人住宅市值更是翻了一番，从97年的41022亿，升至今年的77582亿。

另从今年来看，根据截止六月底最新公布的数字，今年5月香港整体私人住宅的售价指数已经升至333.1，同比涨幅达20.8%，这也是自去年10月以来连续8个月创下新高，今年首5个月的累计升幅则已经达到8.4%。

在楼市不断火热的情况下昨日花旗发表最新报告却对后市发展泼了一盆冷水。其预料随着8月份迎来行业淡季，香港住宅房价至2018年2月份将会周期性下跌10%，花旗同时预楼市下跌也将使得香港地产股于下半年股价表现会逊于大市。

外资大行突然对后市不看好？难倒香港楼价真要掉下来了？

事实上“唱空”香港楼市的不只是大行花旗，就在上个月下旬，香港财政司司长陈茂波也曾警告：香港楼市危险，“很容易出现回调”。

而从今年房价如此疯狂的涨势来看，陈茂波和花旗的说法似乎也并非危言耸听。

就在上个月9日中原地产研究部就曾发布的用于反映最新的地产市场价格变动的中原城市领先指数CCL，数据显示该指数已连续第16次刷新历史纪录，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期间15周的纪录，为二十年来创历史新高时间最长的纪录。

展开全文

另公开资料显示，自2003年以来，香港的房价已经暴涨了364%。而香港家庭月收入中位数只上涨了61%。而根据美国咨询机构Demographia数据显示，香港目前拥有全球与收入相比最买不起的住房。香港的房价中位数相当于18年的家庭总收入——假定不需缴税、也没有其他生活开支。香港房价高、居民压力大已经成为了众所周知的事实。

事实上今年前五个月，香港中小型住宅的价格同比上升9.1%，相比1997年楼市高峰期高出近76%。就连香港金融管理局也曾表示，一般香港市民平均要不吃不喝近16年，才能够买一套房子。香港本地年轻人也一直在抱怨房价太高，买不起房。仿佛内地和香港在老百姓买不起房这一点上来说，已经完全“接轨”。此前更是传出的香港岛一个停车位便卖出518万港元（约合453万元人民币）的天价的消息更是让香港房价过高的话题升至舆论的风口浪尖。

不过虽然房价高企，但是今年地产商的销售数据却非常亮眼。

据英国《金融时报》20日报道，香港开发商在今年上半年销售了创纪录的170亿美元新房，这个全球最昂贵房地产市场的平均新房价格达到180万美元(约合人民币1215万元)。

而根据房地产中介中原地产的数据，今年上半年开发商销售了1360亿港元(合170亿美元)的新物业。这比2016年下半年增加了13%，是有记录以来的最高上半年销售数据。

在今年上半年期间，人们以1400万港元的平均价格抢购了近1万套住房，楼市疯狂程度可见一斑。

弹丸之地的香港寸土寸金，且多年来楼市一直波动很大。回顾此前香港房价不断创新高的过程，香港政府似乎也没少费劲抑制楼市炒作。

值得一提的是，就在上个月新任香港候任行政长官林郑月娥在接受媒体采访时也表示，为实现未来五年特区政府的施政目标及期望，首先便是从土地房屋政策方面加大工作力度，解决香港楼价高、买房难问题。此前，林郑月娥也曾表示，计划通过增加住房和土地供给来解决香港房价高的难题。

事实上为防范楼市泡沫进一步恶化，去年以来，香港政府就推出了一系列“辣招”，包括一约多伙须付15%印花税和收紧新批按揭贷款等，然而香港楼价却不听使唤，一路向上，频频创出新高。以至于业界都开始吐槽，香港政府的所谓辣招是在帮倒忙。

此前Q房网香港董事总经理陈坤兴在采访中曾表示，“近年来香港楼价持续急升，多少是同政府实施的辣招有关，辣招实施令市民换楼变得难上加难，加上额外印花税，令二手市场盘源持续收窄，二手放盘减少，而市场刚性需求大，买家只好追价入市，楼价自然升。”

实际上香港政府的所谓辣招真正起作用的是二手市场，近年来香港二手房市场表现疲弱，其中二手买卖流通率在去年更是跌至3.5%，创历史新低。对此美联地产分析认为，香港二手楼市场萎缩，从长期发展来说，也并不健康。

不过尽管花旗不看好后市，但是对未来香港楼市表示乐观的亦不在少数。

此前房地产集团仲量联行(JLL)就曾预计，在今年迄今上涨约10%的房价情况下，2017年下半年将接着再上涨5%。对此仲量联行驻香港研究总监Cathie Chung表示，由于当地的需求和稳定的新项目管道，明年的销售可能会保持强劲。

此外对于楼价高企，楼市泡沫会否短期爆破美联地产则表示更为乐观，其认为楼市短期不会出现泡沫爆破的情况，下半年楼价更会上升。

美联集团主席黄建业认为，现时楼市有小泡沫的出现，处于“牛三”阶段，上半年楼价已累积一定升幅，市场是时候要“回气”，故预计第三季楼市会有轻微的调整，“下半年楼市主题大致是交投疏落，高价牛皮。”至于会否重演1997年至2003年楼价暴跌7成的情况。他认为、中长期来看楼市仍处于牛市阶段，现时楼市与97年的底蕴不同，很难重演当年大跌情况，原因有4点。

黄建业认为，现时市场资金充裕，香港银行体系总存款近12万亿元，对比97年只有约2万亿元，流动性充足对资产价格有支持；此外，97年炒家主导市场，摸货炒风盛行，而近年政府推出辣招，包括额外印花税、双倍印花税等，已经令炒家绝迹，用家主导楼市，楼市已较当年健康。

最后回归到股市，花旗报告预计香港地产股于下半年股价将会跑输大市。回顾今年香港地产股表现，恒生地产分类指数年初至今累计涨幅高达25%，去年同期涨幅则为8.62%。

在成分个股方面，华润置地年初至今累计涨幅高达41%，长实地产，九龙仓集团涨幅均接近三成，表现可谓喜人。

（截至2017/07/20 16:10）