2017年1月20日，华盛顿白宫将迎来它的新主人——唐纳德·特朗普。就在昨天，2016年12月15日星期四，美联储给这位新主人送了一份大礼：美元加息。得益于美国经济的良好态势，美联储有足够的底气宣布这一决定。

虽然美联储主席耶伦明确表示不会向特朗普提供政策建议，但她所领导的美联储实际上已经向这位白宫的新主人示好，而且未来一年美元仍然有三次加息的窗口期。特朗普当然愿意看到这一决定，因为这意味着距离他的目标——将生产带回美国，将工作机会带会美国——更近了。

美元加息的对我们影响几何？

关心美元走势只有一个理由，我们的钱袋子未来会不会随着美元走强而瘪下去。就各国货币对美元贬值幅度来看，马来林吉特贬值了7.2%，韩元贬值了贬值了6.5%，墨西哥比索贬值了6.1%；发达经济体中，欧元贬值了6%，英镑贬值了13%（自6月24日脱欧），日元贬值15%，而人民币对美元贬值3.5%的表现的确不是最差的。但我们不要忘了，外储已经由2014年的3.99万亿美元下降至如今的3.05万亿美元。

可以说，央行目前是纠结的，经济稳定换挡，培育新动力需要相对宽松的货币环境，但资本市场可不愿意配合，他们想的是如何在汇率变动中寻找更多的获利方式。假如没有美元加息，央行可以相对舒服的维持稳定货币流动性和较低的使用成本，但美元此次加息，已经来年可能的三次加息对国内货币环境提出挑战。

分析人士指出，3万亿或许是外储的底限，这意味着，在强势美元的影响下，遏制资本外流将有可能动用利率工具。

动用利率工具影响甚大，仅仅就房地产来看，它将抬升全国房奴们的月供水平，即将入市的购房者也不得不重新考虑首付水平和贷款压力，而房地产开发企业也将面临资金成本上升的巨大压力。

数据显示，房地产的三大指标已经回落。在地价只涨不跌，资金成本不断上升的情况下，房企倾向于用更低成本的合作开发，项目股权转让等方式来稳住局势。

杠杆未降，加息压力巨大

而从杠杆水平来看，上市房企的负债水平已经从2011年的1.34万亿上升至2015年的3.3万亿。今年土地市场的交易状况也值得参考，万科和碧桂园的拿地成本同比分别上升了85%和206%。

居民负债水平十年间上升了一倍以上，2005年居民负债仅为17.1%，而2015年已达39.9%；房贷收入比也在迅速扩大，2015年房贷平均增速为23%，而今年仅上半年就扩大至30%，与收入增速8%相比，该指标增长速度惊人。

可以说，房地产供需两端的杠杆已经有点嘎嘎作响。在这种情况下，如果人民币加息一语成谶，将是对房地产和房价的一大利空。

房地产主次矛盾已变

实际上，考虑到美国经济良好复苏状态以及美联储越来越强的加息预期，我们已有提前准备。9·30以来，各大热门城市的房地产杠杆水平已经被人为遏制。只有杠杆下来了，加息的冲击力才有可能被降至最低。

在全盘考虑中，房地产主次矛盾已有所变化。从去年到今年上半年被频繁提及的“满足住房改善性需求”已经销声匿迹，在维持首套房贷款水平的基础上，当前的主要矛盾是“稳步降杠杆，稳定楼市”。

美元加息的落地，未来挑战的是国内货币政策的灵活性，政CE已经筑起一到高墙，寻求保值增值的资金无法进入楼市，而又需要将它们留在国内，加息或是最后一招。

如此，明年的的房价走势将或更具不确定性。