海口房价一平骤降4000元是怎么回事

前几天关于《央视调查:海口房价每平骤降4000元中介纷纷辞职转行》一则新闻在朋友圈里刷屏了，说实话我在第一眼看到这个标题的时候没有感觉，第一意识的反应就觉得是标题党。但是对于购房群体来说，这个标题党确实让人眼前一亮，因为天天看数据跟各开发商打交道直觉告诉我，这肯定不是真的，哪怕它是央视这样一家国家电视台的调查。后来粉丝问这个话题的人越来越多，我反复看了2遍，看看这篇文章的哪些问题促动了客户的神经。

仔细阅读这篇报道的朋友，不知道有没有发现一个问题，就是没有哪一句话是提到了海口房价降了4千块的。唯一涉及到的就是房价数字的变化。我现在把它单独拎出来，“而根据三亚市住建局统计的最新数据，5月1日至16日，三亚市商品房网签均价则环比下降了14.71%，价格已从2月份的高点23800元/平方米下降到5月份的19900元/平方米。”

我们来算个数学题23800-19900=3900，不到四千哦，这个就不计较了，我相信你会说四舍五入。但是，这里说的是三亚啊，关海口屁事？就算你要编也编得真实一点吧，关于这个事件就是纯属闹剧，不管是海口还是三亚，在前几个月的时间开发商大赚特赚，粮草很足的是时候，怎么可能会轻易放水呢，更可况现在要交1年社保，你放水也没有人能接啊，对短短几个月的购房者开发商怎么交代等等理由都说不通啊。

现在市场成交量下跌就应该心慌吗？

对于满2年社保才购买的这政策出台，在限购的区域范围，短期内出现成交量下跌是一个必然的结果。原因很简单，对于一个城市市场几乎80％的楼盘，都是被外地人买的城市，直接出台限购、限卖、2年社保，市场能不变动是假的。门槛拉高，想买的也不能买了，能不跌吗！这是常理，买房了的朋友，不必让那些媒体的大说辞给吓坏了，虽然现在出现成交量下跌，但是对于今年的市场环境大可不必过于心慌。

今天的市场调控，政府的目的就是为了稳市去库存，促发展。要是市场出现大波动，它心慌还来不及呢，外资都跑了，怎么发展，距离国际旅游岛的初步建设目标怎么完成。

对于现在这样的市场环境，多方观点

悲观方：

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1、房价居高不下也是一种时滞。调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生，最可怕的是，那么多调控政策不断累积，最终可能出现“最后一根稻草压死骆驼”的现象。

2、美国进入加息周期，中国本来需要降准降息，但为了保汇率，中国也将被动加息，提高贷款利率，购房成本，每次楼市大跌，都是由于持续加息引发。

3、M2扩张已经到达顶峰，政府忽悠老百姓接盘，就是要让钱变成砖头，消灭多余的人民币，否则国内资产泡沫过大，资金流出压力过大，最后大量抛盘无人接手，楼市泡沫随即破灭

4、本轮房价上涨，主要是改善型需求加大贷款规模，投资客跟风炒作放大金融杠杆，首次刚需已经难以接盘。

5、海南的房子80%都是卖给外地人的，现在要交两年社保，外地人根本没有资格买房，购买量减少，市场价格肯定会大跌

乐观方

1、房价是政府说了算，不是市场说了算，政府依赖土地财政，GDP依赖房地产，政府不想让房价跌，不能接受房价崩盘。

2、雾霾这么严重，我国唯一一个生态，自然环境、气候一流的省份，现在人们对健康越来越重视，往这里挤的人会越来越多，肯定跌不了

3、海南现在房源这么少，土地供给又跟不是，市场供不应求，怎么跌

4、通胀预期加强，害怕钱被洗劫，买房子才能保值增值。

5、国内人口老年化越来严重，老年化基数也越来越大，海南一个集气候、环境资源为一身的地方，是去养老的最佳去处，房价不会跌。

对于上面多方的观点，感觉好像都有几分道理，国际旅游的大建设才刚好开始，各方面的配套还在完善中，房产未来还有很大的空间，对于现在的市场环境，这里我先暂时不讨论对错，我们先一起来算一笔账。

我们一起来算一笔账

现在海南买的房子，如果按照海南各市的限售令，产权证下来2年之后销售，相对于别的理财产品，房价涨多少才能不亏？就算不赚，需要涨幅多少才能收支平衡。

由于不动产证大约在2年之后办出，限售限的是不动产证之后2年，前后实际上限的是4年到5年之后再售，如果你在现在限售的条件下，仍然想投资房子的话，想在4年之后高价卖掉，你必须知道你现在买的是多少钱，4年之后你能卖多少钱吧。

对于炒房者来说，全款买房的情况很少，一般要做按揭，做杠杆，那我看看如果按照现在海南市场的情况按揭买房会不会亏。

我们暂时以你在2017年5月在海南买下一套100平方的新房（期房），单价1万，总价100万，来举例。

炒房一般来说按照二套来算，首付需要50万，按揭50万。其他所有的情况都相似，但是由于不是首套，利率的在基准的前提下上浮，基准现在是4.9%，上浮10%，大约在5.39%。

等额本息，月均还款：2804.53(元)

我们在以普通用户购买同一套房，以为第一套为准来算，首府需要30万，按揭70万，其他所有的情况都相似，基准是4.9%

等额本息，月均还款：2653.63(元)

因此，你如果按揭买投资房，4年之内你需要提供月供总额12～14万左右，所以你的总成本支出应该是：

首付：30万；

2021年之前支付给银行的按揭总金额：12～14万；

税费：9万（加按揭服务费）；

需要在2021卖二手房之前向银行提前还款是56～58万

这是近10年海南平均房价的增长趋势图，平均房价从3800，增长到12500，增长了3.2倍，需要年平均一年增长12.8%。这是10年的维度。

为了更容易计算，我们还是以单价1万，每年增长10%这个速度，连续增长4年来计算。

10000*（1+0.1）^4 =14641

100*14641=146.41（万）

146.41-100-9-13=24.41（万）

某理财的产品

长期项目年息9%，如果一直按照这个比例投，投资资产为100万大约：

2018年，变为 109万

2019年，变为 118.81万

2020年，变为129.5万

2021年，变为141.15万

要是纯投资，在这种重压市场条件下，你要是认为每年的涨幅都能超过10%，那你可以继续投资。要是为了居住兼顾投资，你来海南购房就有很大的好处，1～2年交房，平时过冬过节度假也可以住，就算不过来也可以出租1～2年。

未来的房价趋势怎么样

目前海南国际旅游岛5年虽然取得了一定成就，但无论是与国务院制定的发展目标相比，还是与百姓和中外游客的期待相比，都还有相当大的差距。

首先，海南旅游业发展总体水平仍不高，尤其是国际化水平偏低，基础交通配套设施还不够完善，这就造成了目前很多行业参差不齐的局面，虽然海南最近几年发展比较快，主要靠的是全国的资源。

我们还是不要忘了海南的整体发展目标就是：2020年间初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，就算3年后还不能完成，再加2年，不管怎么说海南的快速整体向上发展的趋势肯定不会变。

新领导班子，代省长沈晓明也表示，海南未来发展应强化全球化意识，体现更多国际化因素，在体制机制创新上下大力度；做好海洋文章，不断提升海洋产业的产值；做好现代化服务业文章，调整第三产业内部结构，大力发展现代服务业以及高端旅游产业。

在海南基础配套还在不断的完善的过程中，未来海南房价增长上涨的趋势是不会改变。

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