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2016年10月8日，佛山重启限购，至今，佛山执行限购长达半年时间。

这半年来，我们到底经历了什么？根据佛山市住建管理部门公布的数据，佛山一手住宅卖了7.7万套，二手住宅卖了4.95万套，共计销售住宅12.7万套。由于这半年来二手房成交量的暴增，带动整个住宅市场相当活跃，成交量处于高位。

楼价方面，限购区受限签政策影响，楼价的官方统计结果显示平稳；而非限购区高明、三水，这半年来楼价涨幅超2成。

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一手楼成交降温、二手楼成交爆发

每轮政策的变动，都会带来楼市的震动。2016年10月7日深夜，佛山发文宣布限购，当夜佛山掀起抢签潮，仅仅一天时间签约量达到1900多套。伴随政策的变动，2016年10月份佛山成交量创下“天量”，一手住宅卖了近2万套。

接下来的4个月里，一手住宅成交量日渐萎缩。到了今年2月，全市一手楼成交量下滑到不到5000套。

今年3月份，政策继续收紧的风声越来越近，广州率先加码限购，佛山市场闻风而动，3月25日佛山限购进一步收紧。

在3月25日前后5天时间里，佛山一手住宅每日网签量均超过1000套。在此背景下，3月份市场有一次呈现出爆发之势，一手住宅成交量达17317套，仅次于2016年10月份。

总体来看，佛山重启限购这半年来，一手住宅的政策调控越来越紧，市场成交略有降温。2016年10月-2017年3月份，全市一手楼成交77397套，略低于2016年上半年全市约8万套的一手楼成交规模。

但是，值得注意的是，由于本轮调控二手楼未受调控政策影响，外地买家从一手市场转向二手市场，造成了二手市场的井喷。限购这半年来，佛山二手楼成交49529套，比起去年上半年的28351套，多了21178套，增幅高达75%。

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正是由于二手楼成交量的上扬，佛山限购半年来，住宅市场仍然相当活跃，一二手住宅成交总量达到了12.7万套，远超2016年上半年约10套一二手住宅的成交规模。

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禅城成交量退居第四

作为佛山中心区，禅城的一手楼市场活跃，成交量仅次于南海、顺德。但是本轮楼市调控，禅城区全区受到调控，一手市场明显萎缩。

限购半年来，南海区一手楼成交29382套，顺德一手楼成交17202套，占据全市成交量排行的前2位。位居第三位的是三水区，成交量13006套；禅城居于第四位，一手住宅成交9127套；高明仍然是“老五”，但一手住宅成交量可观，达到了8680套。

禅城、南海、顺德在限购政策的调控之下，近半年来一手楼成交量出现明显的萎缩，与去年上半年数据对比，三区的一手楼成交量都有所下滑。

而高明、三水全区因为不限购，这半年来成交量都刷出了新高，与去年上半年相比，高明、三水一手楼成交量的增幅分别达到了125%、 23%。尤其是高明区，多年来高明每月一手住宅成交量都徘徊在千套以内，但去年8月份以来，尤其佛山执行限购政策以后，高明每月成交量（除了受春节影响的2017年2月份）均超过千套，楼市上升的势头相当明显。

楼价

高明、三水半年楼价升幅超2成

限购之后，佛山楼价总体保持平稳态势。

根据佛山市住建管理局公布的数据，2016年9月份，佛山限购前一个月，全市一手住宅均价10161.54元/平方米。2016年10月份，佛山重启限购，全市楼价出现轻微降幅，均价10079.61元/平方米。接下来的5个月里，除了2017年1月份楼价跌破万元/平方米，达到了9868.45元/平方米以为，其他4个月的楼价一直平稳在万元出头。

具体到佛山五区，涉及到限购的三大区域：禅城、南海、顺德，其一手楼成交价半年来始终维持在12121.68元/平方米、11861.49元/平方米、9667元/平方米附近，楼价未见明显波动。

但三水、高明因不限购，楼价出现明显的涨幅。限购重启当月，高明全区一手楼均价是5424.75元/平方米，11月进一步跌落到5284.09元/平方米，但到了12月份，高明出现报复式猛涨，单月环比上涨16.87%，均价史无前列的进入到了6字头，达到了6175.31元/平方米。今年1月份，高明楼价再次攀升10%，达到了6794.71元/平方米。3月份楼价继续攀升7.65%，达到了6827.29元/平方米。也就是说，从去年12月份开始，高明楼价一直站稳在6字头以上，半年来涨幅高达26%。

三水区在佛山重启限购政策当月，全区一手住宅成交均价首次站到了7字头以上，之后连续4个月稳中有升，并站稳在7字头之上。今年3月份，三水一手均价环比上浮11.25%，首次进入到了8字头时代。限购这半年来，三水区楼价涨幅达20%。

业内人士指出，佛山限购区楼价未见明显波动，主要受益于政府职能部门限签。从全市来看，由于限购区的高价房被限签，而非限购区网签不受限，此消彼长之后，全市均价保持稳定。

（限购半年来，佛山全市以及5区楼价走势图，数据来源于佛山市住建局），从上图可以看出，非限购区三水、高明楼价出现明显上扬

这半年来佛山楼市政策三申五令，不断收紧，但与广州政策相比，佛山政策还是相对宽松。

比如，广州全城限购，包括增城、从化；但佛山仍然维持原来的限购区与非限购区；外地人买房方面，在广州买需连续缴纳5年社保或个税，但佛山只需提供1年的证明，并可累计；在贷款方面，广州购买二套房至少需要5成首付，而在佛山房贷结清的情况下，只需要3成首付。另外，佛山限购仅限一手，不限二手，广州一二手均限购。

在广佛同城的背景下，佛山楼市政策比广州宽松，将持续引导广州外溢需求加快流入佛山市场。

对于后市，我们怎么看？

金融政策一旦加码，市场风向立转

目前佛山楼市进入到了相对尴尬的局面。一面是佛山一手住宅库存量在进一步缩减，根据佛山中原统计，截至3月底，佛山一手住宅库存量萎缩到490万平方米，按照目前的消化速度，去化周期不到3个月。另一方面，政策面从严，限价和限签政策导致限购区域很多项目拿不到预售证或者是无法网签，进一步造成了限购区货源有限的局面。因此，在未来一段时间里，非限购区将依然是一手房的供应主力，在限购区二手房市场将持续火爆。

随着佛山楼市政策的日渐收紧，不排除未来金融政策有进一步的收紧动作。佛山世联研究认为，根据目前佛山的市场规律，今年市场不排除会出现“量跌价稳”的局面，缩量预计在 5-10%以内。房地产市场的周期性特征显著，2017 年上半年市场维持“量跌价稳”的基调不变, 随着全国调控持续收紧，金融货币政策是否出台将成为整个房地产市场的核心焦点。一旦金融调控加码，市场的变化方向将会越趋明显。

文 楼三姐

楼三姐||我们挖掘故事和真相

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