报告导读

1.全国政策总结分析：

跟随美联储“加息”步伐，中国央行春节前后三次“加息”，上调SLF利率和MLF利率，上调动机有以下几点：一是推动金融去杠杆；二是稳定内外利差，支撑人民币汇率，稳定资本流动性；三是警示银行信贷投放冲量；四是增强价格杠杆在资源中的配置作用。对房地产市场影响有以下两点：银行对市场投放资金量减少，也就是银行不轻易借贷；二是投资者借贷成本提高。另外新房、二手房的首付房贷执行基准利率。二套房贷款利率从原来的基准利率上浮10%调整至上浮20%。加上3月份以来，40多个城市出台从严的楼市新政，响应国家提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，同时抑制房地产市场泡沫，稳定市场。

2.东莞政策总结分析：

3月21日东莞出台从严楼市政策，4月10日楼市政策加码。东莞从“限购+限贷+限价+限外+限学历”多方面防止炒房行为。同时，东莞首套房贷恢复基准利率，三套房基本停贷。

3.商品房新增供应总结：

2017年上半年东莞市住宅新增18504套，同比下跌47.7%，新增面积206.52万m⊃2;，同比下跌47.2%。非住宅新增9537套，同比下跌52.8%，新增面积66.8万m⊃2;，同比下跌32.8%。商品房新增28041套，同比下跌49.5%，新增面积273.32万m⊃2;，同比下跌44.2%。

4.商品房成交量价总结：

住宅方面尤为明显地呈现出量跌价升的态势，成交套数和成交面积跌幅超五成，是近三年新低；成交均价涨幅达三成。这正是上年10月出台从严的楼市政策，加上今年东莞的楼市政策加码，有效抑制了炒房行为，使得今年上半年成交量大跌；而成交均价上涨原因有多方面：一是今年上半年明显供不应求，二是房企采取以价换量来应对从严的楼市政策，三是近年来炒房行为使成交均价有升无降。非住宅方面，各项指标均上涨，特别是成交金额上涨45.7%。原因或在于楼市政策只对住宅从严，大多数投资者将投资目光转向商务公寓。今年上半年非住宅可谓是撑起东莞楼市的半壁江山。

5.潜在市场总结及展望：

2017年上半年东莞仅一块位于凤岗镇的商住商服用地成交，采取最高价后以竞配建的形式拍卖。地块被中海地产以成交总价29.2亿元+3.6万方配建面积夺得，实际楼面地价高达27643元/㎡，楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。上半年土地供应市场跌入“冰点”，自今年3月份后，市场连续处于零供应零拍卖零成交状态。

下半年将有多宗商住商服用地推出。根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示：下半年将有大量住宅用地供应，其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上，商服用地分布于12个镇区，主要以临深片区为主，其中虎门供应面积最大达11.0万㎡。从住宅用地的供应时间来看，住宅用地将在今年10月后集中入市供应，土地来源均为存量土地，大部分拟挂牌及招拍挂的供地方式为主，部分则是拟协议出让等供地方式。

一、政策回顾

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上半年政策一览表：

二、东莞整体楼市分析

1.新增供应情况

总体情况汇总

2017年上半年东莞市住宅新增18504套，同比下跌47.7%，新增面积206.52万m⊃2;，同比下跌47.2%。非住宅新增9537套，同比下跌52.8%，新增面积66.8万m⊃2;，同比下跌32.8%。商品房新增28041套，同比下跌49.5%，新增面积273.32万m⊃2;，同比下跌44.2%。

商品房新增供应情况

近几年上半年住宅新增供应走势

新增住宅区域分布

商品房新增供应——物业类型

住宅新增供应——产品类型

2017年上半年每月新增供应

2.商品房成交分析

总体情况汇总

住宅方面尤为明显地呈现出量跌价升的态势，成交套数和成交面积跌幅超五成，是近三年新低；成交均价涨幅达三成。这正是上年10月出台从严的楼市政策，加上今年东莞的楼市政策加码，有效抑制了炒房行为，使得今年上半年成交量大跌；而成交均价上涨原因有多方面：一是今年上半年明显供过于求，二是房企采取以价换量来应对从严的楼市政策，三是近年来炒房行为使成交均价有升无降。

非住宅方面，各项指标均上涨，特别是成交金额上涨45.7%。原因或在于楼市政策只对住宅从严，大多数投资者将投资目光转向商务公寓。今年上半年非住宅可谓是撑起东莞楼市的半壁江山。

2017年上半年各镇区住宅签约明细

从镇区成交看，2017年上半年东莞楼市住宅成交过千套仅6镇区，成交套数同比下跌的镇区多达28个；而成交均价同比下跌镇区只有两个（谢岗今年上半年没有成交）。排在榜首的是麻涌，成交1982套，主要贡献楼盘为万科珠江东岸，单盘成交1950套。排在第二的大岭山成交1871套，主要贡献楼盘为松湖碧桂园和光大山湖城花园，分别成交584、560套。排在第三的虎门成交1843套，主要贡献楼盘为666、534套。

各镇区住宅签约均价地图

2017上半年住宅成交量价走势

近几年上半年东莞市住宅成交均价走势

商品房签约——物业类型

住宅签约——产品类型

2017年上半年东莞开发商网签金额排行

2017年上半年东莞开发商网签套数排行

2017年上半年东莞楼盘(商品房)网签金额排行榜

2017年上半年东莞楼盘(商品房)网签套数排行榜

2017年上半年东莞楼盘(住宅)网签金额排行榜

2017年上半年东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜

三、潜在市场分析

1.土地市场情况

上半年土地供明细

2017年上半年东莞仅一块位于凤岗镇的商住商服用地成交，采取最高价后以竞配建的形式拍卖。地块被中海地产以成交总价29.2亿元+3.6万方配建面积夺得，实际楼面地价高达27643元/㎡，楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。上半年土地供应市场跌入“冰点”，自今年3月份后，市场连续处于零供应零拍卖零成交状态。

根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示：下半年将有大量住宅用地供应，其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上，商服用地分布于12个镇区，主要以临深片区为主，其中虎门供应面积最大达11.0万㎡。从住宅用地的供应时间来看，住宅用地将在今年10月后集中入市供应，土地来源均为存量土地，大部分拟挂牌及招拍挂的供地方式为主，部分则是拟协议出让等供地方式。下半年将有多宗商住商服用地推出。

2.新开工情况

上半年新开工总体情况

近几年上半年新开工情况

上半年新开工区域分布

（来源：天为地产大数据研究中心）