这几天人才政策实施方案应该就会落地，合肥优质板块二手房已经启动新的上涨，成交量较去年同期放大很多。我统计了合肥链家2017年全年至2018年第一季度的成交情况，全市共成交4149套二手房，庐阳区和北城共成交723套，占比17.4%。

庐阳区去年成交了474套，今年第一季度增加142套，增幅30%；北城去年成交77套，今年第一季度增加30套，增幅39%。

庐阳区第一季度成交均价为17192元/平米，比去年均价（17268元/平米）略有下跌，北城第一季度平均成交价格为10670元/平米，比去年均价（10738元/平米）也略有下跌。两个区域议价空间较去年基本持平，成交周期略有延长。

由于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评。以环城河、中环路以及长丰县界为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

1、环城河内板块。这个区域很明显，就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

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3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北，一直到北绕城高速附近。

本篇分析涉及的数据为2018年第一季度，上篇关于庐阳区和北城的分析文章为2017年全年的数据，具体可参考这篇文章《2017年合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

关于合肥滨湖区、政务区、蜀山区、高新区、经开区和肥西县的分析，请参考我公号“小易论楼市”文章：《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》，《2018年第一季度合肥政务区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》。

环城河内板块

环城河内板块共成交211套二手房，这个数量比去年增加42套，增幅24.9%，低于平均值。板块平均成交价格为19946元/平米，较去年（19860元/平米）上涨86元/平米，议价空间基本持平，成交周期有所扩大。

根据环城河内学区范围，我再将其细分为三个部分，分别为45中学区板块、42中学区板块和其它板块。从各板块成交上来看，45中学区房无论在成交量还是成交均价上，都是遥遥领先（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

45中学区房共成交130套，较上次增加24套，平均成交价格为21318元/平米，较之前（21467元/平米）回落149元/平米。42中学区房共成交62套，较上次增加16套，平均成交价格为19075元/平米，较之前（18668元/平米）上涨407元/平米。

45中学区房成交量占比依然超过板块内的60%，其中“45中+南门小学”学区房成交均价在25178元/平米，是合肥市目前价格最高的学区。户均成交面积在51.7平米，户均总价130w，都不是很高，主要挂学区的居多。成交周期为36.9天，远低于板块平均值。

除此之外，“南门小学+42中”和“六安路小学+45中”学区房，价格也大都在2.2w以上。长江路以南学区房成交均价，整体上要高于长江路北，这应该跟初中主要位于长江路南有关。

有很多小密圈成员咨询我如何投资学区房，尤其是老破小学区房（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥学区房！》）。我给你们的建议是，学区房主要投资的是学票，不要太在意房子的居住属性，总价越低越好，尽量控制在130w以内，面积最好不要超过60平米。

因为都是老破小，没什么居住价值，所以尽量投资顶级学区。由于42中距离45中实在太近，本身又没有45中强势，生源都被45中吸引去了，造成两个学校分化越来越大。所以能投资45中，尽量不要买42中，最好买南门小学的学区房（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》）。

没有45中或者42中学区的老破小，成交均价仅有1.4w+，议价空间大，成交周期长，这么好的位置，却连肥西的楼盘都卖不过。所以尽量不要买市中心老破小这种劣质资产，也不要妄想等拆迁，套你很多年不成问题（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》）。

中环路内板块

中环路内板块共成交90套二手房，这个数量比去年增加25套，增幅38.5%，高于平均值。板块平均成交价格为15771元/平米，较前三季度（15571元/平米）上涨200元/平米，议价空间和成交周期都有较大增加。

中环路内板块尽管区位很不错，但是房价相对弱势，在三大板块里属于均价最低的。既无房龄优势，也无学区优势，处于中间三不沾的尴尬地带，实在没什么亮点。祥源广场翡丽城和元一滨水城成交量相对大一些。

区域内几个新盘，基本都在2w+，毫无性价比可言。万科城市之光是区域内成交均价最高的小区，看到城市之光，我就不得不说万科的时代之光。据说万科时代之光这两天交房被维权了，原因是精装修质量太差，远未达业主预期。

因为合肥购房者大多是第一次买房，不懂房产，只认品牌，对品牌小区盲目崇拜，合肥有很多“万科癌”。不可否认，万科注重品牌和物业建设，而且品牌和物业对小区后期保值作用巨大，但这并不意味着万科产品本身就非常棒，实际上万科新房溢价太高，性价比非常差。

除了万科森林公园被限价之外，万科在合肥几乎所有新盘，定价均高出周围二手房10%-20%左右，溢价非常高，这导致万科新楼盘投资价值很低。因此投资我不建议大家考虑万科新房，可以考虑万科的二手次新房，因为是市场价，没有新房那么高溢价，品牌流动性很好，比较保值。

中环路外板块

中环路外板块共成交315套二手房，这个数量比去年增加75套，增幅31.3%，成交占庐阳区一半以上。板块平均成交价格为16457元/平米，较前三季度（16587元/平米）下跌130元/平米，议价空间略有降低，成交周期有所扩大。

板块内三大神盘，中铁国际城、橡树湾和万科森林公园依旧是成交主力，它们成交量之和为161套，超过板块内总成交的50%以上。这几个盘是庐阳区少有的次新房，而且区位和品质相对不错，所以关注度高一些。

中铁国际城较上次成交增加了23套，增幅39%，成交均价为15664元/平米，较上次（15725元/平米）微跌61元/平米。小区90平米以下户型成交量占了2/3以上，典型的刚需小区，被置换对象，并不强势（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

品源和旭园挨着主干道，位置较差，价格相对低一些；桂园，德园和和畅园，更靠近里面，安静一些，而且距离学校近，价格相对更高。

橡树湾共成交44套，较前次增加8套，成交均价为19151元/平米，较上次（19201元/平米）略有下滑。万科森林公园共成交35套，较前次增加6套，成交均价为20461元/平米，较上次（20643元/平米）下跌182元/平米。

下面来说下几个比较受关注的新盘。铂悦庐州府这两天又被曝出维权，据说房子外立面出现质量问题，这块地综合楼面价大概在1w左右，备案均价20841元/平米，如此利润空间也未能做出良心产品（公号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》）。

唐宁府备案价格突破3w，海棠四季发去贺函，总算有人比它压力更大了，我觉得这一对难兄难弟都不好混。文一泊心湾所在区域已经成熟，而且东邻高架，大环境较差，价格跟周边二手房相比，也没有太大优势。

皖投天下名筑南边是高压线，西边是电厂大烟囱，大环境比较差，去年好卖的时候不加速去化，现在可能销售又要遇阻了，尤其是大户型，应该卖得不理想。刚需可以考虑，超过100平米的户型尽量不要投资。

旭辉玖著位于庐阳工业园区，东边高架，周围基本被工厂包围，配套欠缺，定价1w7，非常高，我认为合理价格应该在1.4w。中环路外板块位于合肥北部区域，即使在合肥房价上升期，表现也略显弱势。

北城板块

前面我们分析过，北城板块成交均价是略有下跌的，而我们之前分析的蜀山区、滨湖区，政务区、高新区和经开区这些西南区域，都有不同程度的上涨，这符合劣质板块与优质板块分化的规律。

成交量最大的两个小区是北城世纪城和恒大帝景。北城世纪城成交量为48套，比上次增加22套，增幅84.6%，成交均价较上次微跌一点。恒大帝景成交25套，较上次微涨。

北城新盘整体上去化都不甚理想，主要受制于大环境，在我看来价格还是略高了一点。尤其是万科的两个盘子，中央公园和都荟上城，就目前形势来看，这种价格基本是要被套两年的。

近期房价分析及购房建议

庐阳区和北城的新房性价比都比较差，不如多考虑二手次新房。不管怎样，位于劣质板块的劣质房产，我建议还是尽快抛售，置换到优质板块的新房或者次新房，资产优化配置，永远都不嫌晚（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。

这段时间，房地产市场不很太平，关于房子的消息，一个接着一个。首先是央行启动降准，释放7000亿的流动性，其次棚改货币化安置比例据传要降低，还有一个是合肥精装房实行毛坯和装修备案价格分离，最后是即将实行的人才引进政策。

这四个消息中，只有棚改货币化安置比例降低，可能是对房地产最为不利的一则消息，这直接导致本周地产股大幅跳水。合肥棚改项目本身就不多，货币化安置也不多，我认为对合肥影响不是很大，主要可能是间接影响。

棚改货币化安置比例降低，意味着安徽下边城市的部分拆迁居民，只能得到实物补偿，而拿不到现金，本想用这部分钱到省会买房的，可能成了泡影。这间接减少了合肥外来投资需求，对合肥房地产可能是一个最大的不利影响。

棚改货币化安置比例降低，预示着三四线及以下城市去库存基本结束，这些城市后期将上涨乏力（公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房价为何会大涨？》）。

恒大、碧桂园这些全国性房企，布局重心在三四线城市，目前危险正在逼近，它们这段时间都在强调高周转，也是加速逃顶。有三四线多余房产的同学，应趁着最后的余温，尽快置换到省会，跑得慢了，极可能被深度套牢（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》）。

尽管国家仍在对房地产实行去杠杆，对流入房地产的资金严格监管，但在目前实体经济前景不乐观、严重资产荒的大背景下，房地产依然是普通民众最好的避险渠道。央行降准释放的7000亿，难免不会通过各种渠道变相流入房地产，将对热点城市房价起到一定的托抬作用，这几乎是无法避免的。

下半年预计将维持对房地产信贷资金紧张供给的状态，首套房贷利率不排除有上浮的可能，但我觉得空间不会很大，毕竟经济还很脆弱，房地产不能过度打压，确保不发生系统性金融风险是一个基本底线。

合肥实行精装房毛坯和装修备案价格分离的政策，可以在一定程度上降低备案价格的同时，兼顾开发商利润，这样绝大部分原来备案价格较低的新房，可以通过提高装修价格曲线回归市场价，限价房名存实亡。从某种意义上来讲，断绝了部分人购买新房的念想，并转向二手房市场，造成房价缓涨。

人才引进政策早已出台，但与之配套的实施方案迟迟没有实行，我推测可能技术支撑还没有完全准备好。再一个，由于近两个月合肥房价有抬头之势，zf可能在反复斟酌准入门槛，确保吸引人才的同时，防止房价出现过快上涨（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

以上四则消息，有三条对合肥房价都有助推作用，我想下半年房价走势已然明朗。我在去年文章中预测过，今年年中会是合肥房价下跌的终止或者平台期的结束，下半年合肥房价整体5%-10%的涨幅应该是可期的（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。

为什么合肥房价不会发生大幅上涨？因为整个房地产去杠杆的大背景，没有发生根本改变，房价上涨没有货币支撑。再一个房住不炒仍是zz任务，地方zf不可能放任房价疯涨，一旦出现苗头，一定会千方百计打压，西安、成都和长沙就是最好的例子（搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”等区域关键词，查看更多其他区域房价分析）。