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这年头好像不限购都不敢称自己是大城市了，这不青岛限购来了!来的有点突然但又很及时，前几天一直在说如果再不限购西海岸楼市还要继续疯狂一阵子，这不该来的还是来了，上一次限购已经是6年前的事情了一下子限购了三年对西海岸楼市影响之大。这一次到底会有哪些立竿见影的和深远的影响呢？

先看政策逐一分析解读

在市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同）内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市（六区四市，下同）连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

第一条两个字力度，首先限购的是青岛七区，胶州即墨不受影响，把绝大部分外地客排除在外，不能买了，这次限购力度很大！除非你在青岛有社保缴纳连续一年，才能买。但也只能买一套，炒房客那种一买几十套的对不起，不行！

首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。经利率自律机制研究通过，在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

第二条两个字门槛，公积金首付比例全面提高，商贷同样全面提高，杠杆给你降下来了，防止投机过热，本地户籍买第三套只能全款

一个是从户籍出手一个是从金融杠杆出手，双管齐下，抑制房地产楼市过热，充分体现了房子是用来住的不是用来炒的。

一：那么近期会对楼市将有什么影响呢？

之前已经说过西海岸目前楼市过热一个是政策一个是一挤一吸，政策现在肯定是会对楼市降温这个无容置疑，挤压这个效应是否会因为影响呢？

青岛买房客地域比例（数据来自克瑞德）

94.18%的房子卖给了青岛本地人，也就是说大部分房子还是让青岛常住的买去了，但是这是常住人口不是户籍人口这次限购使针对户籍人口，我相信这94.18%里面有很大部分是非本地户籍的常住人口

各区域看房客户居住分布（数据来自克瑞德）

这个数据非常关键！黄岛区和原胶南市这俩个月大部分看房客来自黄岛区，也从侧面印证了我之前分析的西海岸从隧道口一直到原胶南站口的挤压理论是完全正确的！安子片区为什么长得这么凶猛？青岛市区刚需挤过来了，老胶南站口盘为什么涨的这么凶猛，开发区刚需挤过来了，这才是真正的西海岸房价为什么上涨的原因，也就是决定汽车行驶方向的方向盘，至于中介和二手房东只是起到了油门作用在推波助澜罢了。

那么这个限购对挤压的影响是如何呢？

这个要从黄岛的库存分析，黄岛目前新盘很少也几乎没有什么库存，黄岛的刚性需求还是非常大，在开发区还是买不到性价比高的楼盘，所以他还是会往西买，但是往西走多少就不一定了，因为灵山卫片区投资客过多，这次限购之后投资客将大量减少，灵山卫片区对开发区刚需的吸纳能力就会提高，也就是再到老胶南置业的就相对要少些了。综合来看这次限购将对挤压的距离会比较大的影响！

捂盘的会很快放盘回笼资金，但是需求却少了一大截，什么一手盘捂盘问题、二手房东不停跳价问题、中介看房必须带定金问题、这一系列的问题都将解决！西海岸楼市尤其是老胶南楼市将从卖房市场转变为买方市场，咱老百姓（胶南户口。。）牛起来了！

二：那么长期会对楼市将有什么影响呢？

这个无疑是深远的，说白了限购是政府的无奈之举，中国的楼市没有长效机制。这次限购的基础面和11年那次是完全不一样了，11年是开发区限购老胶南并不执行限购，开发区当时库存其实还是非常大的，这就导致了一个奇怪的现象明明开发区库存很大，但是却销售不了，青岛市区以及外地投资客只能买老胶南的房子导致老胶南房价一度比肩开发区。当然限购一取消老胶南房价就泻下来了。。。

这次呢，一刀切，而且基础面完全不一样了开发区众所周知的没什么新盘也没有新地块上市了。库存主要集中在老胶南，限购解除之后西海岸的库存将大幅度减少。。。

先说下楼盘影响：

刚需地铁盘：影响不大，为什么这样说呢，首先回去看政策，外地人缴纳满一年社保又可以继续买，也就是说这个政策对外地人有一年的限制期限，那么这一年的限制期限其实就是本地刚需客买房的历史性最佳时期。这一时期刚需盘尤其是配套好的刚需盘还是会很畅销，因为刚性需求因为目前过高的房价一直没释放，太多刚需没有买上房子！（刚需的定义是结婚必须买，生2胎必须换套三这样的都是刚需）。在这时期刚需会大量入市.也就是我一直说的配套的价值性和重要性。

郊区改善盘：影响不小，因为这种盘本身就有不小比例的外地人购买，当然打击不是致命的，只要你定价合理，开发品质够高还是会有买账的！

投资盘：影响非常之大！尤其是靠出售住宅反哺建设持有业态的新区大项目无疑是非常大的抑制和打击。

再说下房价影响：

二手房：过热虚高的房源价格肯定要下来，投资客手里的房源要开始入市，买房的客户比例反而在缩小，杠杆也降低，首付比例提高，尤其是大户型高价格的二手房变现将变得难了起来。我之前也说过房子的大趋势是沉淀在大家手里。

新房：刚需地铁盘长期看还是看好，但是投资盘将会遇到销售困难的现象，后续他们的拿地热情肯定要大大降低，政府推地的速度也同样会降下来，在限购期间很有可能出现滞涨现象。

三：我还能买房吗？

本地人：

1：无房子--可以买，无需社保证明一手房公积金首付最低30%商贷最低30%:二手房最低40%

2：有一套房子--可以买第二套但首付要40%但是不能贷款买第三套以及上（

必须全款）

外地人：

1：没房子没社保--不能买，注意是和社保挂钩有纳税证明也不行。

2：没房子有连续12月社保（必须在青岛投保）==可以买一套

3：有1套及以上房子--不能买

四：给大家的买房建议！

本地人：

刚需：一定要在这一年的空档期购买配套不错性价比高的刚需盘！

改善：一定要在这一年的空档期购买实在开发高品质的改善盘！

投资：既然限购政策一出时间会有很大不确定性建议慎重投资！

投机：快拉倒把

外地人：

外地人但有一年社保的相当于刚需，当然要买。没有社保但是刚需的话还是建议缴纳一年社保再买。既然国家开始抑制投机倒把，其他类型的外地置业者还是慎重吧。炒房误国，实业兴邦。

总结：

这次楼市政策对刚需是一个巨大利好，但同样也有生活或者即将来这个城市生活的准刚需因为这次限购买不上房子。政策总是一刀切,没办法。在接下来的一年时间里将是西海岸尤其是胶南疯狂平价去库存的时期，上一次是限购三年，这一次如果也是三年的话，为了防止对西海岸支柱产业房地产打击重大，造成新建商品房去化受阻，政府肯定会减少土地供应，但是限购政策一旦解除，限购时期积累的需求会集中释放，房价将会出现报复式上涨。

政府在给刚需最后一次买房的机会!

这几个月大家都有一种坐过山车的感觉。该是时候放松下来，阳春三月马上到来爬爬大珠山、逛逛金沙滩，就像两会总理所说的：

有恒产者有恒心，无恒产者无恒心

祝大家安居乐业

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