☛房价篇

双管齐下的调控政策给2017年的房地产市场定下了清冷基调，但这并不表示之前大热的一二线城市的房价也会随之降温。多重推动因素支撑这些城市的房价将在2017年下半年，重回上升趋势。但之前“趁火打劫”，价格虚涨的非热点区域，则迎来的降火的时候。

这轮严厉调控在2017年依然会延续，由此带来的房地产销售、开工等指标都会出现全面下滑。因此，多家研究机构在预测报告中，均提出了“周期论”的观点，认为房地产市场从2017年伊始，已进入下行“小周期”。

但对于市场最为关注和敏感的房价，业内给出的答案却是非常统一：尽管成交量可能会大幅萎缩，但房价并不存在大跌的基础！尤其是热点的一二线城市。

业内分析，有四大推动因素支撑热点城市房价在下半年重回上升趋势：开发商资金充裕；一线城市与核心二线城市人口吸入能力，楼市短期内供应缺口难以得到根本解决；高地价带来的成本压力；政策的举措较为理性，低利率环境仍然存在，都将给未来的房价带来支撑。

供不应求，地价难抑，一线城市就别指望降价

在政策全面收紧的市场背景下，全国楼市开始进入新一轮的降温周期。

根据调查，从实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。

中原地产首席分析师张大伟分析，“2016年11月成交量相比10月继续下调，整体看，本轮市场调控将导致2016年4季度相比3季度起码下调50%。据此估计，2017 年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。”

尽管楼市成交量大幅萎缩，但中金公司研究部分析员张宇表示，这并不代表房价就此一路下跌。“新房市场2017年开年或将出现量价齐跌态势，但随后降幅收窄，在下半年至年底，房价重拾上升态势，全年表现或将再次超过市场预期。”

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无数人寄希望于政策的手能让房价回归。但安居客房产分析师综合多方因素分析后指出，对于当前的一线和热点二线城市，政策的作用更多是延缓而非逆转，“一线房价持续涨”并不算耸人听闻。

限购、限贷令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情，商品房供应少，大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面。

市场调研数据显示，受限购政策的影响，2017年新开工增速下滑压力较大。预计2017年全年新开工面积增速在5%以内，新增住宅供应减少。而2016年前9月新开工累计同增6.8%，预计全年增速在10%左右。2016年前10个月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%，核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应。

而据亚豪君岳会统计数据显示，2016年12月首周（11月28日-12月4日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交1416套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增加32%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，自2016年11月份开始，北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期，而受到此轮调控政策长期延续性的影响，12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看，收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。

以往在遭遇收紧调控之后，项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力，会率先启动调价，带领市场进入降价周期，但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征，使得这一规律难以再现。

以2016年出让土地为例，仅7宗土地包含纯商品住宅用地，纯商住宅规划建筑面积合计42万平米，项目规模最大10万平米，最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题，而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征，受此影响，未来新房市场价格将持续坚挺。

而政策虽然志在防范房价上涨过快，也希望在短时间里头见到成效，但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧，频繁转向的政策有损威信，房价大幅下降也不是政策调控的目标。

此外，在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下，原有的三四线城市持续地向一二线城市输入人口、财富。而随着房价及物价的提高，其收入难以支撑生活的人士逐渐流出，正是这样的人口的流动，最终促成“热点大城市”、“超级大城市”。

从国际经验来看，超级城市形成过程中是房价持续上涨、非精英人群逐渐流失的过程。比如韩国人口5200多万人，其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人，占韩国总人口的45%。当不断有人口涌入，住房成了最大需求，难堪房价的人群逐渐流失。据韩国统计厅发布的“2015韩国移动人口统计”显示，2015年首尔净流出人口中，61.8%与住房有关。人口流失之下，房价非但未降反而继续高涨，据韩国KB国民银行统计，目前首尔市平均房价为1860万韩元/坪(约合3.3万元人民币/平方米)，而仁川的房价仅为841万韩元/坪，不到首尔房价的一半。

在我国国内，北京、上海是公认的“超级大城市”。

尽管北京市今年以来加大人口调控力度，上半年全市常住人口同比减少了18万，城六区常住人口出现由增到减的拐点，但人口总量依然达到2182.1万人，超出年终2177万人的调控目标。每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入北京、上海，每年也将不断有难以适应“北上”而离开的人群，几经转换，必然带动房价缓步上行。

而超级大城市的巨量人口流入也带来了对住房的需求，造成需求大房价高。因此，京沪等主要城市实际供应量都在下降，而人流集中度还在提高。尽管这些城市的楼市或将因政策周期进入调整期，期间房价或会有所波动，但是房价整体行情将会长期看好，2017年房价会涨得更高。

要知道，面粉也已经不多了

地价不降，房价难抑。

想知道未来的房价走势，当下的土地价格应该是最直观的反映，热点城市“地王”频出就很说明问题。房企拿地成本提高。“高地价、抢地潮”则可以概括2016年的土地市场。

作为楼市的供应端，高地价无疑是高房价的另一个“罪魁祸首”。数据显示，今年1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。最新数据显示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高达50%。

有超过50%的土地成本普遍增加，这意味着未来房价上涨预期会更加强烈。根据数据整理，共有20家发债房企今年合计在14个城市拿地过48宗单价或总价排行在市场前100的高价土地。48块土地的产出城市中，一线城市贡献13宗，平均溢价率达77.6%，二线城市贡献33宗平均溢价率达114.1%，三线城市贡献2宗平均溢价率达308.9%。

对于城市而言，土地资源是固定的，在住宅库存有限的情况下，争夺有限的住房资源也将是房价上涨动力。

2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米，造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米，而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增预售面积尚不足400万平方米。亚豪机构对此预测，“预计明年形势更加严峻，今年仅出让42万平方米可售纯商住宅，将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。”

住宅供应无以为继的大背景叠加再次收紧的市场调控，使得近期纯商住宅预售量深度触底，郭毅认为。此外，近期北京出让的4宗土地当中住宅部分均出现100%自持的结果，未来可售住宅持续减少的局面仍将加剧，房企惜售之余，未来北京纯商住宅市场供需尽管双双持续走低，但依然会保持着供不应求的市场格局，受此影响，纯商住宅的市场价格也将继续坚挺。

年度

新增预售套数

新增预售面积(万㎡)

2006年

143710

1690.26

2007年

117095

1353.17

2008年

115450

1323.54

2009年

96722

1126.35

2010年

88442

1037.58

2011年

73713

919.63

2012年

75439

947.71

2013年

65532

771.03

2014年

75893

932.53

2015年

42933

604.65

2016年（截止11.27）

23871

367.83

（纯商住宅：不含自住房、保障房、商改住，包括住宅、公寓、别墅）

从上图的纯商住宅预售年度走势当中可以看出，2010年之前北京纯商住宅年度预售面积基本维持在1000万平方米以上，虽然自2010年开始出现逐年递减的趋势，直到2015年纯商住宅预售面积开始进入波谷，其根本原因在于土地供应的萎缩。

出于对利润率的保护，很多房企甚至不惜以较高的溢价率在一线城市和核心二线城市拿地。2017年一线城市和一些热点二线核心城市吸引力不减，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。这势必将引发房企高价拿地。

“四小龙”等热点二线退烧，但房价维稳

如今，政府“因城施策”调控措施的目标唯一指向就是“控房价”，因此，一些热点二线城市在地方政府“控房价”的背景下，房价很难在短期内，出现爆发式的快速上涨。除了因极端的政府措施导致房价可能出现下跌外，大部分城市房价维稳不跌。

据悉，以杭州、成都、苏州、长沙等为代表的17个热点城市在全国市场份额中所占比重已经达到36.8%。而在去年一轮房价猛涨当中，苏州、南京、合肥、厦门四个城市的房价因涨幅高居榜首，被业界冠以“四小龙”称号。

新城控股副总裁欧阳捷指出，热点城市房价快速上涨背后的逻辑只有三点：供求失衡、货币超发、投资避险。在此轮汹涌的调控中，被调控的17个热点一二线城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以来，17个热点城市总计成交土地规划可建面积6.66亿平米，但销售达到9.75亿平米，透支了3亿多平米。对于“四小龙”城市来说，还要加上一条：一线城市特别是上海的溢出效应。

欧阳捷表示，从供求失衡角度来看，“四小龙”城市2012年以来总计供应住宅用地规划可建面积14862万平米，销售面积则达到了16933万平米，透支2000万平米。

“在供求透支的情况下，就导致了房价上涨预期，而流动性泛滥导致的资产荒带来投资避险需求，进一步推动了房价的快速上涨。”

新政之后，只有南京在2016年10月和11月分别供应了8宗和15宗住宅用地，规划可建面积达到194万平米，占全年供应量的20.3%，合肥在2016年10月和11月分别供应了3宗和6宗住宅用地，规划可建面积达到106万平米，占全年供应量的18.8%，均有较明显的增加，其它两个城市近两个月依然是“零”供应。

除苏州外，其它三个城市目前的供应量均不及2015年，“四小龙”城市迄今为止合计供应量比去年减少了457万平米，相当于比2015年减少15%左右，很难达成2015年的供应量。

同时，住宅销售量在抑制需求的政策导向下大幅萎缩，“四小龙”城市全年销售面积月平均值达到308万平米，而2016年10-11月平均月销售面积仅为142.2万平米，降幅超过一半，显然，在供应不足的背景下，通过抑制需求，同样可以达到供求平衡。

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。易居研究院数据显示，2016年11月全国重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一线城市成交全面下滑，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州和南京的跌幅均超过50%。房价涨幅也持续收窄。中原地产研究发现，从市场价格看，多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。其中，深圳二手房价连续2个月下调，南京二手房价出现19个月以来首次下调。

业内人士分析认为，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。

随着投资性需求和刚需被挤出、改善性需求被延后，以“四小龙”为代表的热点二线城市还是会保持低供应、低成交的状态，但是，房价会维稳。

安居客房产分析师强调，长远来看，一线和二线热点城市在精英人口涌入、土地资源限制等因素下，未来房价主基调仍会呈现上涨态势。

环京楼市降温挤水分

河北廊坊所辖三河、大厂、香河被称为“北三县”。随着北京城市副中心去年7月落户通州，这里被戏称为“新北京”的“小二环”，楼市受北京市场及相关政策影响很大，房价一年实现“三级跳”。而北京“930”楼市新政出台后，河北这些环京地区的楼市也受到影响，有降温迹象，多个楼盘开始调整价格，增加优惠力度。

据河北廊坊全市200多个样本楼盘的房价监控显示，2016年11月，廊坊房价停下奔跑的脚步，进入停歇阶段，全市仅16个项目进行调价，调价楼盘数量创一年多来的新低，并且还有的项目进行下调。河北环京房价开始“熄火”。

此次受到监控的200多个样本楼盘涉及廊坊市区、固安、香河、永清、霸州等环京区域，而已经有明显降温迹象的永清、霸州楼市，房价已不再蹿升，大部分楼盘维持原有价格，并通过调整营销策略，如送地下室、送车位、首付分期等方式变相降价，此外，还有的项目直接调整预计均价，下调幅度为1000元/平米，价格“降温”明显。

业内人士分析认为，从历史经验来看，环京楼市会先于北京市场做出反应,环京楼市降温已经是大趋势，尤其是近期价格管控比较多，会使得此类区域后续价格上涨幅度变小。在之前的环京楼市普涨中，一些非价值区域，原来是去库存的区域，趁机混水卖房，盲目涨价。在强调控下，可能会出现祼泳式降价，如怀涞、涞水及部分涿州区域，以及廊坊相关非价值区域。

2016年12月初,七部委又联合发文加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称‘意见’），严控京冀交界地区房地产开发建设,为“燥热”不止的环京楼市持续“退烧”。

随着《意见》的发出，“以房控人”手段或会进一步延伸至环京城市。意见中明确要求“严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模”，在这份国家七部委发出的意见中，着重提出京冀交界地区严控人口，风向明显。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，随着调控政策影响的进一步发酵，环京楼市会出现比较显著的下调，“从整个市场来看，环北京区域里还得需要一定幅度的降温，在相对合理的供需平衡的基础之上，可能会形成一个很好的价格平台。安居客房产分析师则表示,受新政的影响，住宅开发却受到控制，本来就以呈上涨态势的环京楼市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，会在未来给环京圈楼市带来更大的房价上行压力。

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