转自：买房之前（ID：maifangzhiqian）；作者：楼校长

与多个热点城市加码调控不同的是，深圳刚刚度过了一个“加量不加码”的双节。而尽管像是被调控遗忘，深圳楼市的日子依旧不太好过。

这不，刚一过完节，楼校长就听说长假期间深圳的二手房“除福田挂牌价稳定外，其他片区二手房业主报价都在下跌”。而在此之前，我们已经听说了“8月深圳二手房价格下跌，均价461万”以及“调控太猛，深圳二手房终于扛不住了，业主降12%卖房”。

那么真相到底如何？楼校长统计了新政后一年，深圳二手房价格涨跌片区排行榜，相对于入市量减少的新房，二手房价变化或许对需要买房的你更有参考意义。

Ps:以下数据来源于Q房网数据研究中心的各片区二手房成交均价，仅供参考

深圳二手房：谁涨得最多？谁跌得最惨？

把“104新政”扛在肩上1年之后，深圳的二手房也撑不住了么？其实，在过去的1年里，深圳的二手房有涨也有跌，那么究竟哪些片区的二手房价在迎难而上，又有哪些片区房价拗不过调控顺流而下了呢？

从数量上来看，过去1年，在深圳二手房价涨幅排名前十的片区中，原关内片区和原关外片区依然是四六开。原关内福田的上下沙和华强片区、南山的后海片区以及罗湖的布心片区上榜，原关外宝安的福永片区、新安片区、松岗片区及桃源居片区占据4席。

此外，光明的公明片区和龙岗的龙岗中心城片区在列。尽管龙岗中心城片区的二手房价涨幅在榜单中只处于中游，但其近7000套的过户量却是一骑绝尘，在涨幅靠前的片区中，它无疑是交易最为活跃的。

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而在跌幅前十的榜单中，原关内片区比原关外片区略多了一个。

其中原关内上榜的片区为福田的八卦岭片区、园岭片区和华强南片区；以及南山的前海和南油片区；还有最容易会误认为关外的盐田梅沙片区。原关外上榜的为别为葵涌片区、坑梓片区、大鹏片区以及沙井片区。

相较于涨幅榜而言，深圳各片区二手房的跌幅并不大，反应在房价上基本每平只下降了1000块左右，跌幅最大的葵涌片区房价每平才下降不到2000块。

而从过户量上来看，跌幅前4的片区中，除八卦岭接近1000套，交易较为活跃以外，其余的葵涌片区、坑梓片区和大鹏片区过户量皆不足50套，对深圳二手房价造成的影响有限。

涨幅最多前五片区

由于跌幅榜整体幅度不大，基本上跟随市场价格浮动，与片区本身的关系并不大，楼校长就不展开详述。（具体片区在售房源价格情况，请上各家中介官网查询~）

楼校长选取了涨幅榜中排名前五名的片区，看看它们具体是啥情况，有哪些新盘在售。

宝安福永、新安、松岗

在二手房片区涨幅前五名中，宝安区独占三席。根据Q房网数据统计显示，福永片区二手房价同比上涨11.73%，是过去1年里二手房价涨幅最高的片区，片区二手房价已从35000元/㎡涨至近4万一平。新安片区和松岗片区涨幅也分别达到8.65%和7.77%。

继去年被11号地铁线滋润以后，今年宝安又迎来粤港澳大湾区辐射的利好，加上原先宝安不少区域处在房价洼地，补涨起来势头也相对较猛。目前区域内在售新盘不少，不论是从产品结构还是价格区间上来说，都存在选择的空间。

上下沙 涨幅：9.64%

上下沙片区倚着深圳三大主干道之一的滨河大道，靠着红树林公园，可谓是车公庙和天安数码城小白领最爱租/买房的地儿。随着地铁开通和大型购物中心开业，这个曾经并不算热门的片区也由此重新火了一把。

目前片区内没有新盘在售，二手房源也不算多，近一年来片区的过户量不到200套，成交均价倒是从去年的6万多点涨到了接近7万。临近片区沙嘴的绿景红树湾预计今年入市，周边还有金地工业区的大型旧改项目，未来潜力可期。

公明 涨幅：9.57%

作为炙手可热的西部一份子，公明不缺热度，甚至连次新房都卖到了4万/平以上。不过片区的二手房源相对较少，近一年的过户量不足百套，为榜单中成交最少的片区。

目前在售住宅只有益田米兰公馆和奥园峰荟两个。而作为深圳罕见的2字头新房奥园峰荟，则是工改工项目，需要以公司名义购买。

随着房地产行业“增量时代”的逐渐远去，“存量时代”已悄然来临，其中的标志就是二手房流通性的提升。而深圳恰巧是中国二手房流通率最高的城市，即使把这个范围扩展到全球来看，深圳也仅次于澳大利亚。

就是这被倒腾得不亦乐乎的深圳二手房从去年104新政开始，一直到2017年2月份，在这5个月内，成交量几乎以每月少1000套的速度减少。受新政以及春节因素影响，2017年2月份深圳二手房成交量跌入谷底。之后成交量在低迷中有所反弹，基本维持在每月6000套上下。

而据Q房网统计显示，过去1年深圳二手住宅每月均价基本在5.0-5.7万元/平浮动。如果把时间的轴换成最近一个月，深圳二手房市场中的各小区表现也是应了那句“上帝的归上帝，撒旦的归撒旦”，有的涨得凶，有的跌得惨。

Q房网近1月深圳市房价涨跌榜

纠结的二手房，纠缠的房价曲线

深圳的二手房有的涨红了脸，有的绿弯了腰。论走势，有的箭头朝上，有的箭头向下。而在这纷繁的红红绿绿中，有人感受到了寒意，有人嗅到了机会。

过去的1年里，虽然深圳新房价格稳中有降，但住宅预售量锐减，开发商备案受限，2017年前9个月取得预售许可的住宅项目不超过40个。另一方面，人们在维持着对深圳物业保值和增值信心的同时，降低了入市投资的意愿。有数据显示，深圳二手房投资客比例已经大幅度下降至4%，远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例，自住需求达到73%。

或许是眼见势头不对，据观察，双节期间选择下调报价的二手房业主比节前多了3%。但即使是二手房业主报价下调幅度相对较大的南山、龙华、龙岗、罗湖四区，幅度也都在2%之内，按照5万楼价统计就是下降了不到1000元。

尽管深圳各个片区的二手房表现不一而同，但有业内人士认为二手房市场总体仍是平稳的，甚至随着房贷成本的上浮和放款周期的拉长，部分年底面临资金压力的二手房业主或许会加快房源供应和合理定价。因此，二手房的议价空间普遍存在，Q房网对深圳二手房给出的10月参考均价为55535元/㎡，环比上月下降了3.19%。