包河区位于合肥的南部，这里有中国科技大学、合肥工业大学等知名的“211”本科院校，也有众多高职院校。合肥第一条修建的地铁主体就从此穿过（滨湖新区在行政区划上属于包河区），合肥第一个机场骆岗机场，第一座高铁站合肥南站也建成于此，包河区实乃合肥交通枢纽之地。

但包河区东部和东南地区，特别是跟瑶海临近区域，大环境较差，发展受限。本篇数据样本采自合肥链家网实际成交数据，时间跨度为2016年9月-2017年6月，样本总数258个。由于链家业务范围覆盖有限，一些偏远或者成交较少的地方没有数据，比如包河工业园区，包河区东南部。样本数较少，小区均价仅供参考。

根据学区以及区域发展的特点，还有发展的先后顺序，我将包河区分为3个板块（滨湖区请看文章《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》公号“小易论楼市”）：

1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。

2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。

关于包河区的文章，我在4个月前分析过一次，请看这篇文章《地铁房初显威力？——合肥包河区二手房成交数据分析》（公号“小易论楼市”）。

48中学区板块

展开全文

该板块有一所真学区48中，48中今年将整体搬至老7中，原校址用于扩建屯溪路小学。在之前的文章中我分析过，48中今年的中考成绩还是相当不错的。48中学区板块内的房子普遍较老，平均房龄2001.1年，严重限制了板块均价，二手房平均成交价格为16332元/平米，这远远低于之前分析过的其他5个真学区房价（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

48中学区板块共成交39套房子，占所有成交的15.1%。其中最高成交价格出现在万达中心名宅（20017元/平米），最低成交价格为宣城路109号（12196元/平米），价格相差6成多。跟平均值相比，该板块的平均议价空间较小，成交周期也低于平均值。区域内各小学学区的价格相差不多，说明小学学区并未分化。

48中和42中在老城区来说有点悲剧，两者虽同是真学区，但实沦为45中的衬托，有点“既生瑜何生亮”的感觉。同为老破小，45中学区房房龄甚至还普遍超过了48中，但实际成交价格却比48中高出近20%，45中和南门小学学区房甚至高出超过50%。48中如果放在其他任何一个新区，其学区房价格也不至如此（公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。

我们看到48中直线距离45中只有750米左右，对于这种距离，既然48中的老破小学区房都买了，为何不要咬咬牙买旁边更好的45中老破小学区房呢？竞争从来都是这么残酷，只要你不是老一，区域内学区房价值高地就一直会被顶级学区垄断（公号“小易论楼市”《关于合肥学区发展的一些思考》）。48中成交均价也低于42中，其原因应该是地段价值。

距离48中较近的几个小区，比如宣城路、新艺苑、体育局宿舍和高压开关厂宿舍，成交周期都比较短，均低于30天。成交套数最多的小区是万达中心名宅，共成交8套，我看到大部分都是90㎡以下的房子。

作为2008年的次新房，地处繁华闹市，还有地铁和优质学区相伴，成交均价仅18000元/平米不到，看来万达确实不是做住宅的好手。其实包河万达住宅起售之初，价格就不便宜，就目前来看，其升值空间远远落后于当时其它新建小区，所以我提醒大家重新思考滨湖万达的住宅前景。

中环路内板块

中环路内板块是包河区成交最为活跃的区域，板块内共成交141套二手房，占所有成交的一半以上。成交均价为14823元/平米，低于48中的学区板块，最高房价出现在绿地海顿公馆（23117元/平米），最低房价出现在金地国际城（公寓）（7659元/平米），价格相差2倍。

该板块的平均房龄为2007.7年，相对较年轻，平均成交周期为60.4天。尽管该板块有地铁加成优势，但从成交均价来看，板块价值并不高，这也与该板块公寓成交数量大，拉低了整体价格有关。但比庐阳区中环路内板块还要弱势，是我没有想到的。

我在之前的文章中分析过，包河区的马鞍山路地铁1号线沿线，公寓成交极其活跃，几乎是全合肥市最旺盛的区域。还有一个，中科大附近公寓成交量也比较大（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。几个成交量比较大的小区，像金地国际城、万振逍遥苑、世纪阳光花园、绿地海顿公馆，成交均超过10套，都是紧邻马鞍山路地铁一号线。

小户型公寓成交量大，尤其是在地铁沿线，说明这里对刚需的吸引力较高。其实对于板块来讲，马鞍山路沿线的物业性价比较高，在包河区工作的刚需，在这个板块找到高性价比的二手房可能性较大。

中环路外板块

以南二环路为界，中环外板块其实可以分为两个范围，二环以内基本上是已经成熟的区域，而二环以南则正在大力兴建。目前二手房成交量比较大的是二环以内，二环以南交易量较少。

该板块成交总量为78套，占比30%，房龄跟中环内板块基本相等。成交均价为15284元/平米，比中环路内板块略高一些，但成交周期较长，议价空间也比较大，说明板块实际成交价格支撑不足。最高房价出现在桐城绿苑（20494元/平米），最低房价出现在枫丹城市花园（9956元/平米），价格相差1倍多。

从成交分布图上，我可以看出有两个成交量比较集中的区域，一个是地铁一号线与南二环交口附近，一个是望江东路与宿松路交口附近。地铁一号线沿线跟上边的板块类似，属于刚需集中地。望江路区域则位于科大的两个校区之间，有部分品质楼盘，再一个也靠近正在修建的地铁5号线。

在二环路以南区域，成交量比较大的是望湖城和绿地中心公馆。望湖城是省政府的集资房，整体生活氛围不错，旁边就是48中的望湖城校区，但这个学校今年成绩一般，难称得上好学区（公号“小易论楼市”《关于合肥学区房的投资误区，你被开发商忽悠了吗？》）。尽管处于1、4、5号线的交汇处，我觉得望湖城的位置还是有些尴尬。

望湖城东边是南北一号高架和葛大店，环境乱糟糟的；北边是南二环大宽路，南边是绕城高速和高铁，西边又是徽州大道高架和高铁南站，人流车往，环境杂乱。几乎是一个孤立的世外王国，这些都限制了这个小区的发展。就房龄来看，望湖城已经过了投资价值的高增长期，目前大部分挂价有些偏高。

我之前在文中所提到的高铁板块，其实并不是高铁南站所在的区域，我所看好的板块是龙川路——桐城路——祁门路——金寨路这个范围。靠近高铁南站的区域，人流车流大，环境嘈杂，其实并不适合居住，这点可以参考合肥老火车站。

高铁板块东边是高铁站和地铁交通枢纽，北边是老市中心，西边不远是政务区的中央商务区，南边是经开区的工业园区和滨湖新区。从地理位置上来看，高铁板块是整个合肥的几何中心，区位得天独厚。从高铁上看，这个板块是合肥对外的窗口，会是包河区重点打造区域，所以潜力巨大。

包河区买房投资建议

从已分析过的板块来看，包河区在成交价格上要明显弱于政务区、滨湖区、蜀山区和庐阳区，议价空间比较大，价格支撑上也略有不足，板块相对弱势。改善型需求在这里可能很难找到合适的住宅，但我觉得这里是刚需的福地。

在马鞍山路的地铁一号线附近，很多小区价格适中，房龄也不算老，交通便利，非常适合刚需。一些经济能力有限且在包河区附近工作的刚需，可以考虑。因为房龄比较老，48中学区房溢价其实没有得到突出体现，我觉得对于财力有限的家庭，想上好学区的话，买一套总价较低的48中学区房也不错。

对于房产投资来说，新房在交房5年内，投资收益最大，其升值率高于合肥平均房价涨幅，所以一般人喜欢买新房。此后投资价值会随着房龄增长逐步降低，5-10年房龄基本跟大盘持平，而10年以上则打不赢大盘了。有真学区护体的住宅，其收益跟大盘持平的时间可能会延长到20年以上，所以讲学区房保值（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房？——合肥不同学区房成交数据分析》）。

高铁板块有几个限价盘，信达天御、国贸天悦和中海央墅，其中中海央墅的刚需盘已经清盘，只剩下信达天御和国贸天悦两个限价盘（公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥备案价格究竟限制在多少？》）。因为后开盘的龙川路地王楼面价接近两盘备案价格，因此两小区开盘价低于市场预期，购房门槛较高，首付较多，都比较难买。

龙川路是通往高铁南站的一条主干道，车多噪音大，还有高铁铁路的影响。而祁门路沿线有地铁4号线加持，所以我认为龙川路沿线物业是不如祁门路沿线的。后期龙川路沿线因为地价较高（公号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》），会抬升板块均价，因此我认为这两个限价盘升值潜力很大。

这几个限价盘集中交房之日，也是地铁4号线开通之时，届时周边趋于成熟，价值逐步兑现。加之是新房，投资收益较高，高铁板块的限价盘是目前合肥我最看好的房产投资标的，不论是刚需还是改善需求，都应该试着去买买看。我在之前文章里已分析过4个区域，分别为滨湖区、政务区、蜀山区、庐阳区，有兴趣的可点击查看。

更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。