上月，少数价格虚高的楼盘出现小幅回调，但整体价格仍坚挺。南方日报记者 孙俊杰 摄

如果要用一个词来形容4月的东莞楼市，那就是“量跌价稳”。东莞与深圳出现一定程度持币观望现象，少数价格虚高楼盘出现小幅回调，但整体价格坚挺。楼市经历长达一年的高烧，进入退烧回稳阶段。业内认为，莞深楼市进入自动调整，有利于房地产行业的健康与平稳，有利于延长楼市的“牛市”。

2015年“3·30”新政实施至今已一年，东莞楼市最明显的变化是库存量的大幅减少和房价大幅上涨。同时，东莞与深圳的房价的差距在进一步扩大，表现为深圳与东莞房价比从一年前的2.9倍，升至今年4月的3.7倍，深圳房价涨幅也是东莞的2倍。

1.莞深“量跌价稳”节奏趋同

深圳“3·25”新政一个月后，深圳一手住宅网签套数约2343套，环比3月减少49%，同比减少43%；深圳4月均价约49520元/平方米，环比3月下跌1%，同比大幅上涨88%；东莞4月一手住宅网签套数约7151套，环比3月减少25%，同比略增5.4%；东莞4月均价约13255元/平方米，环比3月上涨11%，同比大幅上涨43%。

莞深楼市“3·25”新政后市场表现的共性为：量跌价稳。不同之外在于，深圳成交量环比3月减半，而东莞则小幅下滑。从深圳与东莞月度房价走势图来看，深圳房价经历2015年四季度的快速上涨后，在2016年2-4月房价呈现平稳，稳定在均价5万元上下。相对而言，深圳房价波动幅度较大，而东莞则波动较小，整体呈稳步上扬趋势。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016年1-4月东莞新增住宅供应面积仅240.7万平方米，约2.2万套，同比微增6%；签约面积约374万平方米，约3.2万套，同比大幅增加83%；前4月东莞楼市供求比仅为0.64：1，供不应求程度创历史最严重。前4月东莞一手住宅网签均价约11926元/平方米，较去年同期直涨3000元/平方米，涨幅达32.3%，创历史最高。

李兴旺认为，当前东莞楼市总体仍处于供不应求和超低库存的态势，这决定了房价向下调整的空间和动力有限。但由于“3·25”新政已使民众降低了对房价的预期，开发商不宜盲目乐观，应有危机意识，理性定价，培育和稳定市场预期。下半年供应放大，竞争加大，应保持价格平稳，赢得市场主动权。

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业内人士认为，东莞地理位置得天独厚，近两年莞深之间迎来众多交通和规划利好，莞深房价差仍在扩大。“东莞生活配套和产业配套较成熟，是解决深圳人口与土地矛盾的最佳出口，莞深融城趋势不可阻挡，也不可回避，东莞城市发展及楼市前景将长期被看好。”李兴旺说。

2.4月成交环比减四分之一

东莞房地产公众信息网的数据显示，4月东莞一手住宅网签面积约84.4万平方米，同比略增13%，环比减少22.7%。业内认为，成交下滑，除市场观望影响外，供应不足是另一重要因素。4月东莞一手住宅均价约13255元/平方米，同比大幅上涨43.4%，环比3月上涨11.5%。李兴旺认为，4月东莞房价的高企，更多为结构性因素，即高端盘成交比重加大，拉高整体均价。

自2015年3月始，东莞楼市开始步入供不应求轨道，已创下连续14个月供不应求的记录，持续时间达历史之最。2016年始，东莞房价呈现加速上涨势头，房价直接稳定在1.2万元之上。2016年4月，东莞住宅整体均价约13255元/平方米，同比大幅上涨43.4%，房价及涨幅均创历史最高。截至4月东莞楼市供求格局未变：供不应求，房价受支撑。

截至2016年4月30日，东莞一手住宅库存面积仅约251万平方米，创下连续14个月减少的记录；按照过去6个月平均消化时间推算，去库存时间低至2.2个月。东莞楼市处于“严重饥荒”的阶段，房价受支撑。

4月东莞房价过万的区域达21个，而在去年同期，这一数据只有6个，即今年4月房价过万的区域同比大幅增加2.5倍。其中塘厦和松山湖两个区域房价步入“2万”时代。房价前十区域，除了南城和东城外，其余均为“临深片区”。李兴旺表示，在“临深片区”房价咄咄逼人之下，东莞市区房价变成洼地，房价倒挂程度加深，市区商品房性价比更加突出。

3.开发商应合理定价走量

“‘五一’楼市表现平淡，目前客户观望情绪犹存，市场交易继续受挫，后市走势仍然不乐观，预计5月东莞住宅楼市成交走势或呈现‘先扬后抑’。” 中原地产东莞市场研究部总监车德锐说。

在他看来，从近周来访量上升趋势看，深圳客在莞置业的意愿还是比较强的，但从4月底推货项目的销售情况和“五一”认购市场情况看，目前客户买房回归价值、理性，对价格抗性增大。“由于市场价格高位企稳，政策收紧预期加强，许多客户大都仍在观望，择机入市。与3月相比，目前客户明显冷静，开发商出货的机会将会大大减小。”

车德锐认为，有楼市风向标作用的“五一”小长假，已经基本为接下来楼市走势定调，加上随着供应加剧，市场逐步加快理性回归，市场供求本身决定加快价格回调，因此当前开发商应合理定价，先走为快。

本版统筹：龚名扬

本版采写：南方日报记者 郝金朋 （除署名外）