2017年，对于中国的房地产行业来说，是变革与机遇并存的一年。
自2016年10月以来，楼市调控的大棒如期而至，房地产市场迎来变局。分类调控、因地施策、租售并举等政策相应出台，热点城市从信贷、土地、监管等多方面深化楼市调控政策。
随着调控长效机制的加快落地，房地产市场愈趋稳定。城市规划改革的深入推进，住房租赁市场的立法完善，产融结合的新模型等等一系列创新举措，对地产行业而言，既是一门大考，同时也是一个机遇。不少房企纷纷突围，收获颇丰，销售规模、利润收入均传来喜报。
然而对于投资人而言，哪些上市房企才具有真正的投资价值？而上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，引导资金向这些标杆房企流动，从而降低决策风险。因此，对上市房企股权投资价值的判断，彰显意义。
基于此，第一财经联手同策研究院，推出《2017年上市房企股权投资价值研究（A/H）》。本研究基于上市房企2016、2017年度财务报表表现，通过构建评估模型，从上市房企盈利能力、资本市场表现、企业运营能力、稳健性等指标，共同来评判其股权投资价值；挖掘出一批盈利能力强、运营效率高、经营稳健的具有较大股权投资价值的上市房企，为投资者提供决策参考，从而降低投资风险，提高资金投资回报率。
按照申万证券行业分类及港交所行业分类，上市房企包括A股132家、港股132家，共计264家企业。在研究样本的筛选上，我们以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。在剔除转型及地产业务相对停滞的房企后，本次研究样本共152家主业仍为房地产业务且具有一定规模的A股及H股上市房地产企业。
本研究结合房地产行业以及企业的特性，构建了上市房企综合实力评价体系，从样本企业的盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及品牌影响力7个维度，共25项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。
在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度和指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过对企业定期报告、公告，并辅助网络新闻等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开公正地对房企进行评判。同时为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，我们通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来确保研究结果的权威公正。
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表1 2017年A股上市房企股权投资价值榜TOP50
序号
股票代码
公司名称
序号
股票代码
公司名称
1
000002.SZ
万科A
26
600684.SH
珠江实业
2
000540.SZ
中天金融
27
000965.SZ
天保基建
3
600048.SH
保利地产
28
000863.SZ
三湘印象
4
600383.SH
金地集团
29
600094.SH
大名城
5
001979.SZ
招商蛇口
30
600895.SH
张江高科
6
600340.SH
华夏幸福
31
000573.SZ
粤宏远A
7
600606.SH
绿地控股
32
600658.SH
电子城
8
000069.SZ
华侨城A
33
600639.SH
浦东金桥
9
000732.SZ
泰禾集团
34
600240.SH
华业资本
10
002146.SZ
荣盛发展
35
600266.SH
北京城建
11
002244.SZ
滨江集团
36
600064.SH
南京高科
12
600663.SH
陆家嘴
37
000029.SZ
深深房A
13
600325.SH
华发股份
38
601588.SH
北辰实业
14
000031.SZ
中粮地产
39
000718.SZ
苏宁环球
15
600376.SH
首开股份
40
600683.SH
京投发展
16
600565.SH
迪马股份
41
600748.SH
上实发展
17
000046.SZ
泛海控股
42
000926.SZ
福星股份
18
600466.SH
蓝光发展
43
600185.SH
格力地产
19
600823.SH
世茂股份
44
600736.SH
苏州高新
20
600657.SH
信达地产
45
000631.SZ
顺发恒业
21
000671.SZ
阳光城
46
000011.SZ
深物业A
22
000402.SZ
金融街
47
000918.SZ
嘉凯城
23
000656.SZ
金科股份
48
000961.SZ
中南建设
24
600649.SH
城投控股
49
600665.SH
天地源
25
600743.SH
华远地产
50
600621.SH
华鑫股份
表2 2017年H股上市房企股权投资价值榜TOP50
序号
股票代码
公司名称
序号
股票代码
公司名称
1
0688.HK
中国海外发展
26
0754.HK
合生创展集团
2
2007.HK
碧桂园
27
0535.HK
金地商置
3
3333.HK
中国恒大
28
0230.HK
五矿地产
4
1109.HK
华润置地
29
0095.HK
绿景中国地产
5
0960.HK
龙湖地产
30
1107.HK
当代置业
6
0884.HK
旭辉控股集团
31
0337.HK
绿地香港
7
2777.HK
富力地产
32
0563.HK
上实城市开发
8
1030.HK
新城发展控股
33
0607.HK
丰盛控股
9
3377.HK
远洋集团
34
2329.HK
国瑞置业
10
0817.HK
中国金茂
35
0604.HK
深圳控股
11
3380.HK
龙光地产
36
0832.HK
建业地产
12
0813.HK
世茂房地产
37
0207.HK
大悦城地产
13
3383.HK
雅居乐集团
38
3688.HK
莱蒙国际
14
0106.HK
朗诗绿色地产
39
3639.HK
亿达中国
15
1233.HK
时代地产
40
1622.HK
力高地产
16
1813.HK
合景泰富
41
0081.HK
中国海外宏洋
17
1966.HK
中骏置业
42
0410.HK
SOHO中国
18
1628.HK
禹洲地产
43
1862.HK
景瑞控股
19
1238.HK
宝龙地产
44
0672.HK
众安房产
20
3900.HK
绿城中国
45
0119.HK
保利置业集团
21
1918.HK
融创中国
46
2118.HK
天山发展控股
22
3883.HK
中国奥园
47
2608.HK
阳光100中国
23
2868.HK
首创置业
48
1224.HK
中渝置地
24
0123.HK
越秀地产
49
0755.HK
上海证大
25
1777.HK
花样年控股
50
0845.HK
恒盛地产
2016年是中国房地产政策出台最多、成交规模最大，地价、房价创新高的一年。在进入2017年后，市场趋势虽然发生转折，但整体市场还是保持较为平稳的发展水平。
2016年全国实现商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%。实现商品房销售金额11.76万亿元，同比增长34.8%，商品房销售面积及金额均创历史新高。备受关注的房价也出现节节攀升的局面，各地房价不同程度上涨。进入2017年后，虽然火爆行情不见，但也保持了平稳的增长。2017年前三季度，全国商品房销售面积11.6万平，同比增长10.3%。商品房销售金额9.19万亿元，同比增长14.6%。
在楼市亢奋前行的市场环境下，房地产企业作为市场的主要参与者，充分吸收了市场红利，最直接反映在企业的销售规模上，2016年就有3家房地产企业销售金额达到3000亿。2017年1-11月有4家房地产企业销售金额就已超过4000亿元。然而企业规模的大幅增长也到了一些负面因素，如部分样本企业盈利能力下降、稳健性降低等。但整体而言行业依然呈现了强者恒强的局面。
在《2017年上市房企股权投资价值榜》中，样本企业2016年平均营业收入187.31亿元，同比增长38.48%，远超2015年同比上涨13.77%的增长幅度。进入2017年后，规模的竞争继续加剧，碧桂园、万科、中国恒大三家企业合约销售金额遥遥领先。
在进入2017年后，正在调控政策不断加码的背景下，市场趋势发生变化。但企业盈利并没有受到太大影响，2017年中期，行业整体净资产收益率为3.07%，同比降0.07%，总资产收益率为0.68%，同比降0.01%。销售毛利率为28.43，同比增1.69个百分点，销售净利率为12.38%，同比增2.03%。总资产收益率小幅降低的原因或许与资产规模增大相关。
从规模来看，2016年是房地产市场的大年，房企纷纷吸收市场红利扩大自身规模，2016年样本企业资产规模均值为855.65亿元，同比增长31.07%。在2017年中期，该指标为965亿元，较期初增加约110亿元。
从所获得利润的规模来看，2016年样本企业平均净利润19.16亿元，同比2015年的18亿元略有增加，这主要是由于2016年多数房企营收规模大幅增长，导致利润规模增加的原因。而在2017年中期，样本企业平均净利润已经达到11.63亿元，同比增加28.6%。
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2 600663.SH 陆家嘴 37 000029.SZ 深深房A 13 600325.SH 华发股份
年平均营业收入187.31亿元，同比增长38.48%，远超2015年同比上涨13.77%的增长幅度。进入2017年后，规模的竞争继续加剧，碧桂园、万科、中国恒大三家企业合约销售金额遥遥领先。在进入2017年后，正在调控政策不断加码的背景下，市场趋势发生变化
雅居乐集团 38 3688.HK 莱蒙国际 14 0106.HK 朗诗绿色地产 39 3639.HK 亿达中国 15 1233.HK 时代地产 40 1622.HK 力高地