本期看点

看点一：杭州第一批集中供地力度大、土地出让以外围为主，主城区出让占比不足四分之一，多区域散点式分布，热门板块均有涉及；

看点二：2021年杭州首次集中供地57块地总成交金额达1178亿元，总建筑面积为757.4万方，平均楼面价为15555元/m2。余杭、萧山两区供地量较大，拉升了成交金额；而上城区成交均价最高从而带动了成交金额；

看点三：此次供地中各房企厮杀激烈，57块地被40个房企收入囊中。融信、滨江成为真正的大佬，两家共拿下8宗地块，其中4块地为合作开发；多个头部房企均只拿下一块地块。

看点四：此次角逐中，“浙系“房企更胜一筹，占据土拍市场63%的份额，在各区均有涉猎。但在核心热门地块上难以抗衡头部房企。

看点五：本次土拍“五个之最”

最值得期待地块：世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块，由北京华联竞得，SKP正式落地钱江世纪城

单项目成交额最高：未来科技城三站换乘综合体地块，华润置地以111.61亿的最高项目总价竞得

自持比例最高：城东滨湖新区单元G-R21-01地块，由地上集团竞得，自持40%，继建发后再次刷新近两年最高自持比例

成交额最大区域：余杭区成交额占比最高为25%

最吸引眼球的房企：滨江、融信合作摘得四宗土地，其中两宗为楼面价最高的地，位于四堡，楼面价均超44000元/㎡

（一）首次集中供地概况

2021年5月7日早，杭州第一批集中供地首场土拍开始。作为22个集中供地城市中的新一线城市，杭州土拍关注度、参与度行业空前。杭州第一次集中供地整体表现为：

▌供地力度大

杭州第一批集中供地57宗，总建面756.9万平方米，总挂牌起始总价934.738亿元。

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▌土地出让以外围为主，主城区出让地块占比不足四分之一

57宗出让土地中，西湖区3宗，江干区3宗，拱墅区2宗，下城区3宗，滨江区2宗，钱塘新区7宗，萧山区12宗，余杭区7宗，富阳区6宗，临安区12宗。

首次集中供地地块散点式分布在较多板块内，钱江世纪城、未来科技城、运河新城、勾庄、下沙中心区、东湖新城、未来科技城等热门板块均有涉及。

（二）土拍结果多维度分析

1、土拍基本信息汇总

2021年5月7-8日，杭州完成了第一次集中供地，在9个区共出让57块地，成交总价达到1178.1亿元，总建筑面积为757.4万m2，成交楼面均价为15555元/m2，平均溢价率为26%。

此次集中供地成交总建面和成交总金额约为20年杭州土地成交量价的52%，楼面均价基本与去年持平。所以，目前来看，即使是实行了“集中供地”政策，但杭州在控制供地量价上力度保持得当，土地市场走势平稳。

2、土拍区域分析与对比

从区域上看，此次集中供地出让土地建面和成交金额最大的区为余杭区，占比分别达到31%和25%，萧山区和富阳区紧随其后。

上城区成交楼面均价最高，达到28320元/m2，其中江湾新城板块的两宗土地成交均价破4W元。除上城区外，滨江区和拱墅区的楼面均价也都突破2W大关。其余七个区的楼面均价均在1W以上。

与20年对比分析发现：余杭与萧山区仍然是推地量最大的两个区，但成交楼面均价下降，趋于饱和，区域内利润空间和可供开发空间在进一步降低；

而钱塘、临安和滨江三个区因供地量有限，带动楼面均价大幅提升，是当前杭州的新兴潜力区域；

上城区一直保持原有热度，供地量平稳，楼面均价涨幅较大；拱墅区开始进入冷淡期，量价齐跌。

3、企业拿地分析

由于实行限地价政策，各地块的最高溢价率均未超过30%，此次57地的平均溢价率为26%。

其中上城区、拱墅区和滨江区三个热门区域拿地竞争激烈，溢价率均在30%左右；且各房企在上城区和拱墅区的多宗热门地块上拼尽全力拿地，使多宗地块的自持比例超过20%。而在如今“限房价”的市场上，不低的楼面价配上大比例的自持和以及规定的公租房比例，使得房企的利润空间进一步被压缩，甚至可能出现亏本拿地的情况。

从企业拿地情况看，40个拿地房企中融信在此次集中供地中成了真正的大佬，一口气拿下7宗地块，其后4块与滨江合作开发，总拿地金额达到142.3亿元，总建筑面积53.6万方，平均楼面价为26549元/m2。

融创和华润拿地成交金额也分别突破百万。与20年全年拿地情况相比，滨江和绿城今年在杭州拿地量大幅减少，而融信和华润则加大了在杭州的布局。

此次角逐中，“浙系”房企更胜一筹，占据土拍市场63%的份额，在各区均有涉猎。但在核心热门地块上难以抗衡头部房企。

表：2021年杭州首次供地区域成交情况

表：2021年杭州首次集中供地房企拿地金额TOP10

表：2020年杭州房企拿地金额TOP10

（三）热点地块分析

▌杭州首次集中供地土拍地块热度与中科评定的土地投资价值匹配度高

土拍热度高的五宗土地中，除北京华联竞得的世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块外，折算地货比均超60%，土拍热度与中科评定的投资价值匹配度高。

其中世纪城核心区块单元SJC0209-06地块土拍热度与中科财金投资价值评定结果匹配度为100%。

表:热点地块土拍热度与中科评定投资价值匹配度

1.世纪城核心区块单元SJC0209-06地块

▌5月7日当天竞争最为激烈、自持居当天第二为29%，折算楼面价超3.8万元/㎡

5月7日32宗挂牌土地中，竞争最为激烈的为位于萧山区的世纪城核心区块单元SJC0209-06地块，经过62轮的竞价，最终由融信竞得，成交楼面价为27252.97元/㎡，总成交价148188.00万元，自持比例29%，自持比例在5.7居第二。折算楼面价超3.8万元/㎡。

该地块为纯宅地，东至奔竞大道，南至规划纬十九路，西至利二路，北至民和路。值得一提的是，该地块需配建13812㎡公租房，商品房毛胚销售均价不高于42500元/㎡，装修销售的，装修价格不高于4500元/㎡，精装限价47000元/㎡，不考虑配建下，地货比为82.6%（考虑自持），利润空间小。

2.世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15

▌北京华联零溢价摘得，SKP正式落地杭州，钱江世纪城商业短板得到补齐

值得关注的是，该地块对面的世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15商业商务兼住宅地块由北京华联以底价48.31亿元，零溢价率摘得，意味着全球最具标志性的时尚奢侈品百货之一SKP正式落地杭州。

该地块东至奔竞大道，南至规划纬十九路，西至利二路，北至民和路，紧邻地铁2号线盈丰路站，为地铁TOD项目。

该地块规划建筑面积52.7万方，其中商业商务用地44.3万方且自持比例不低于55%，该地块将配建五星级酒店1处。住宅用地规划建筑面积为8.4万方，精装售价不高于45100元/㎡。

SKP落地钱江世纪城，将改变其一度被称为“商业荒漠”的状态，不久将拥有重量级商业综合体，补齐商业短板，未来钱江世纪或将进一步打开楼市发展的天花板。

3.祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块

▌商住用地，自持38%，自持比例刷近两年新高，可售住宅占比仅为11.6%

当天自持比例最高的祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块，由建发房产摘得，自持比例为38%，创近两年新高。

该地块为商住用地，东至杭州总管堂股份经济合作社地块，南至祥园路，西至祥景路，北至祥运路，规划建筑面积9.1万方，成交总价16.3亿元，成交楼面价17816元/㎡，自持38%。住宅部分占总建筑面积的49.6%，扣除38%的自持比例后，真正可售的住宅建筑面积占比仅为11.6%。

此外，需配建不少于4540㎡的公租房，住宅及配套公建建面不大于4.54万㎡，配套公建不大于10%，本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32000元/㎡、最高单价不高于35200元/㎡，装修价格不高于4000元/㎡。

周边楼盘金地大运桥西府今年3月最后一次开盘，中签率仅为2.1%，且高层销售均价达40000元/㎡，周边楼盘中签率大部分低于10%，去化快、客户认可度高。

3.城东滨湖新区单元G-R21-01

▌5月8日地上集团再次刷新最高自持比例达40%，折算楼面价超20000元/㎡，毛胚售价不得高于23980元/㎡

5月8日城东滨湖新区单元G-R21-01地块再次刷新最高自持比例，该地块由临安本土房企地上集团以10.9亿元的总价竞得，12708.41元/平方米，溢价率29.68%，自持比例高达40%，折算楼面价超20000元/㎡。

该地块东至翠浪路，南至衣锦街，西至农林大路，北至规划支路。商品住房毛坯销售均价不高于23980元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35970元/平方米。装修出售的，装修价格不高于3500元/平方米。

4.未来科技城三站换乘综合体

▌136轮竞拍，竞争激烈，单项目总价最高，自持4%

5月8日余杭区的杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块在经过136轮的激烈竞争后，由华润以111.61亿元的总价竞得，为本次供地最高总价地块。楼面价为16499.13元/平方米，溢价率为29.91%，自持4%。

该地块为杭州未来科技城三站换乘综合体商住地块（地铁5号线、3号线和16号线），位于未来科技城建设管理区，东至支三路，南至支二路，西至林场港，北至支一路，属于闲林街道、仓前街道，绿汀路与水乡北路交叉口四个象限地块。

该地块商品住房毛坯销售均价不高于32100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35310元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。网传该TOD项目将打造25万㎡以上的集中商业，包括亲子乐园、青年潮流、核心景观、光电水秀、大型游乐设施等。

结 语

杭州首次集中供地竞拍结果总的来说供地力度大、竞争激烈，大部分项目价格封顶，开发商利润空间受到挤压。“浙系”房企更胜一筹，占据土拍市场63%的份额，在各区均有涉猎，但在核心热门地块上难以抗衡头部房企。

竞配自持中屡次刷新最高自持比例，除个别地块外，本次土拍竞配自持成为标配。这与十四五规划纲要指出的“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”的发展方向高度一致，预计杭州后期租赁用房供给将得到较大发展，这一方面使房企加入运营长租公寓市场，房源稳定，避免了租客被“暴雷”的现象，有助于长租公寓市场的健康发展；另一方面，大量的自持面积，后期住宅新房供应量相对削减，同时长租客与业主争夺小区资源的问题也日益严峻。

而对于房企，迫于发展压力，不惜高自持比例拿地，土地成本不断攀升，受限价影响，利润空间受到挤压；此外，由于自持物业不得分割、销售、转让，资金回收期长，房企将沉淀更多的资金，且对那些缺乏自持物业运营经验的房企来将面临较大的挑战，各房企在行业中的市场地位或将洗牌。