山川网：果然不出小川的所料，杭州临安撤市划区的政府公告一出，首先亢奋的便是房地产。由于小川的微信上有全国主要城市房产中介的号码，把目光移向杭州房产中介，发现大家不约而同地开始炒作“临安区”房价概念，口风也十分相似——杭州的未来、杭州的明天、杭州的新城等等。而身处长三角内的不少朋友和读者，也开始向我咨询关于临安未来房价的走势。

要弄懂这件事，其实倒也不难，只需要抓住问题的本质就可以了。这次大家之所以把目光聚焦临安，原因无非就是因为它撤市划区这件新的城市行政规划。那么想要明白未来临安的房价走势情况，就首先需要明白，撤市划区究竟是个什么鬼，过去这些年，又有那些城市进行了撤市划区这件事，进行过后被撤市划区的区域经济经济发展了哪些变化。

远的不说，就从2014年至今，全国范围内就已经有一大拨城市进行了撤市划区：

那么通过这份表格，我们发现了什么问题呢？三四线城市的撤市划区，既没有引起太多人的关注，撤市划区后经济依旧没有明显改观，还是按照原有的发展路线和速度在前进。也就是说，除了名字改变以外，三四线城市的撤市划区几乎是没有什么实际意义的。

为什么会出现这样的情况？那么我们就要首先明白，撤市划区的意义何在。对于一座城市而言，撤市划区的最大作用在三个方面：其一是扩大城市可发展空间，其二是优化城市原有的资源配置情况，其三是推动城市经济结构的转型升级。那么大家就会明白，依照目前中国城市的经济发展水平，需要面对上述问题的城市有哪些呢？基本上只有一二线城市，而一线城市前几年已经全数完成撤市撤县划区，于是这一拨的频繁撤市改制，主要发生在强二线城市，尤其是所谓的新一线城市之中。因为这些城市过去十几年的经济快速发展，已经走到了城市化的中期阶段，此时正是进一步扩大成果和进行转型升级的时机。

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而广大的三四线城市，盲目模仿一二线城市搞撤县划区，以上三点意义其实作用都不大。因为三四线城市本身的经济体量就十分有限，发展好现有城区区域都还尚且不易，更是无力推动新划区的经济发展。所以对于三四线城市而言，撤县划区的意义恐怕就只剩下了一点：提高了数据层面上，城区经济总量和人口总量；在进行卖地时，向开发商要价的腰杆子更硬些。除此之外，一地鸡毛。

上面这份表格的数据就更为清晰直观了，从2010年到2016年这六年间，中国的市辖区数量一直在快速上升，且增速方面也在加足马力，足以见中国城市对通过行政区划变更迅速获得经济数据增长的热衷。而有增必有减，县级市和县城这两种行政单位，近年间却是在不断减少的。

那在小川看来，近二十年来，真正有意义的撤市划区行为，在哪些城市内？大家看看下面的这幅图表：

数据丨新一线城市研究所

这份表格中的城市，是目前中国四大一线城市和十五个新一线城市，在过去二十年间，撤市划区的表现。四大一线城市方面，深圳早在1996年就已经是全域城区化了，北京、上海、广州，则均在2016年彻底完成了全域城区化，不再有下辖县级单位。其余的十五座城市，小川分别做下简要介绍：

【成都】

1990年10月，成都市5个区调整为锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江7个区。

1996年5月，成都高新区开始托管行政区域，成为一个计划单列的准行政区。

2002年，新都县、温江县先后撤县设区。

2013年12月，双流县1个街道和12个镇划归天府新区成都党工委、管委会托管，又形成了一个计划单列的准行政区，一般通称天府新区成都直管区。

2015年12月，双流县撤县设区。

2016年5月，县级简阳市改由成都市代管。12月，郫县撤县设区并更名为郫都区。

截至2016年，成都市辖11个市辖区、4个县，代管5个县级市，共259个乡镇（205个镇、54个乡），116个街道。

【杭州】

1990年初，半山区又与拱墅区合并，成立新的拱墅区。

1994年，杭州升格为副省级城市。

1996年12月12日，杭州市新设立滨江区。属县则有萧山、桐庐、余杭、临安、建德、富阳、淳安七个县（市）。

2001年3月12日，杭州市政府正式宣布，经国务院和浙江省人民政府批准，撤销萧山市和余杭市，同时设立萧山区和余杭区，与杭州市原6个区一起构成一个新杭州，调整后的杭州新市区由原来的6个区增加到8个区。

2014年12月13日，经国务院批准，撤销富阳市，设立杭州市富阳区。富阳区成为杭州市第九个市辖区。

2016年10月1日，经国务院批准和浙江省人民政府批复同意，杭州市人民政府驻地由拱墅区环城北路318号迁至江干区解放东路18号。

2017年8月10日，撤销县级临安市，设立杭州市临安区。

截至2017年，杭州市总面积16596平方千米，其中市辖区8000平方千米，辖10个市辖区、2个县，代管1个县级市。

【武汉】

1983年8月19日，国务院批准将孝感地区的黄陂县，黄冈地区的新洲县划归武汉市。

1984年，设立武汉市汉南区。1992年9月12日，民政部批准撤销汉阳县，设立武汉市蔡甸区，区人民政府驻蔡甸镇。1995年3月28日，国务院批准撤销武昌县，设立武汉市江夏区，区人民政府驻纸坊镇。

【天津】

【南京】

【重庆】

1983年3月3日，永川地区8个县并入重庆市，重庆成为中国第一个享有省级经济管理权限的计划单列市。

1992年，重庆辟为沿江开放城市。

1996年9月15日，重庆市代管万县市、涪陵市和黔江地区。

1997年3月14日，第八届中国人大五次会议批准设立重庆直辖市，撤销原重庆市。重庆直辖市辖原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地区。共43个区市县，面积82402.95平方千米，3002万人。

1997年6月18日，重庆直辖市政府机构正式挂牌。重庆至此在历史上第三次成为直辖市。

2010年6月18日，中国第三个副省级新区、中西部第一个国家级新区——两江新区正式挂牌成立，其面积为1200平方千米，包含重庆渝北区、江北区、北碚区的部分区域，可开发面积约为650平方千米。

【西安】

1997年8月5日，经国务院批准，撤销临潼县，设立临潼区。2002年6月2日，经国务院批准撤销长安县、设立长安区后，西安市共辖9区4县。

2008年3月7日，经市政府研究并报省政府批准，撤销长安区王曲镇、鸣犊镇二乡（镇）的建制，设立相应的街道办事处，其行政区域不变，以原各乡（镇）政府驻地为街道办事处办公驻地。

至2012年底，全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个市辖区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。

2014年，国务院批复同意撤销高陵县，设立西安市高陵区。

2016年，国务院已批复户县撤县设区，改为鄠邑区。至此西安下辖11区2县。

2017年1月22日，陕西省委、省政府在咸阳市召开现场办公会，明确西咸新区由西安市代管。

【长沙】

1993年1月，浏阳撤县改市。

1995年7月，辖县（市）撤区并乡建镇，长沙市辖5区3县1市，38街道67镇53乡，648居委会3091村。

1996年，辖区区划调整，撤销东、南、西、北、郊5区，设立芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区。

2002年底，长沙市辖5区3县1市，54街道79镇39乡，568居委会2727村。

2001年10月10日，国务院批复同意长沙市人民政府驻地由芙蓉区藩正街迁至岳麓区岳麓大道。

2007年，长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县（市）：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。各区、县（市）共辖83个镇，比2006年增加3个，2007年共31个乡，53个街道。各镇、乡和街道共辖村1258个，社区566个，与2006年相同。

2008年，望城县坪塘、含浦、莲花、雨敞坪四镇划归岳麓区，雷锋镇由望城县委托长沙高新技术产业开发区管理，同年八月长沙县榔梨镇韶光社区居委会正式划归芙蓉区东岸乡管辖。至此长沙市城区面积由573平方千米变为975平方千米。

2011年7月，望城撤县改区，成为长沙市城区，长沙市城区由975平方千米增至1938平方千米。

2015年1月14日，长沙县暮云街道、南托街道划入天心区，长沙县跳马镇划入雨花区。至此，长沙市城区面积增加至2185平方千米。

2017年04月12日，经国务院批准，同意撤销宁乡县，设立县级宁乡市，以原宁乡县的行政区域为宁乡市的行政区域。宁乡市人民政府仍驻玉潭街道金洲大道5段398号。宁乡市由湖南省直辖，长沙市代管。

截至2017年，长沙辖6个区1个县，代管2个县级市：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及宁乡市、浏阳市、长沙县；80个街道、95个镇、14个乡，715个社区、1169个村。

【青岛】

1983年10月，平度县和莱西县划归青岛市管辖。至此，全市划为六区六县：市南区、市北区、台东区、四方区、沧口区、黄岛区和崂山县、即墨县、胶县、胶南县、莱西县、平度县。

1987年2月，撤销胶县设立胶州市。

1988年11月，撤销崂山县设立崂山区。

1989年7月，撤销平度县设立平度市，撤销即墨县设立即墨市。

1994年5月，青岛市区行政区划作重大调整，撤台东区、沧口区，将原崂山区的一部分设立城阳区、李沧区，各区区域也进行了大规模调整。形成现在的七区五市：市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区。

2012年11月，撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域；撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。

2017年8月，国务院已批复同意撤销县级即墨市，设立青岛市即墨区，以原即墨市的行政区域为即墨区的行政区域。

【沈阳】

1993年，原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市。

1994年，沈阳市升格为副省级市。

2002年，沈阳经济技术开发区并入铁西区。

2006年，沈北新区成立。

2014年6月17日，经国务院批准，同意将沈阳市东陵区更名为浑南区。

2016年1月，辽中县撤县设区。

【大连】

【厦门】

1987年，增设湖里区， 郊区改名集美区。

1997年5月1日起，同安改县为区。至此，厦门市辖思明区、开元区、杏林区、湖里区、集美区、同安区6个区。

2003年4月26日，将原鼓浪屿区、开元区、思明区合并成立新的思明区。

2003年5月起，厦门市辖思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区6个市辖区。

【苏州】

1983年3月1日，江苏省实行市管县新体制。撤销苏州地区，将原属苏州地区的江阴、无锡二县划归无锡市，吴县、吴江、昆山、太仓、沙洲、常熟划归苏州市。苏州市领五县一市。

1983年，撤销常熟县，改设常熟市。

1986年，撤销沙洲县，设立张家港市。

1989年，撤销昆山县，改设昆山市。

1992年，撤销吴江县，设立吴江市。

1993年，撤销太仓县，设立太仓市。

1995年，撤销吴县，设立吴县市。

2001年，苏州市郊区更名为虎丘区；同年，撤销吴县市，分设吴中区、相城区。

2012年，撤销苏州市平江区、沧浪区、金阊区，合并设立苏州市姑苏区；撤销吴江市，设立苏州市吴江区。

【宁波】

2016年，撤销宁波市江东区，将原江东区管辖的行政区域划归宁波市鄞州区管辖。将鄞州区的集士港镇、古林镇、高桥镇、横街镇、鄞江镇、洞桥镇、章水镇、龙观乡、石碶街道划归宁波市海曙区管辖。撤销县级奉化市，设立宁波市奉化区。

【无锡】

1983年3月，实行市管县体制，原属苏州地区的无锡县、江阴县与原属镇江地区的宜兴县划为无锡市管辖。

1987年起，先后撤销江阴、宜兴县，改设江阴市（1987年4月）、宜兴市（1988年3月）。

1988年曾在马山镇包括马圩地区设立马山区。

1995年6月，撤销无锡县，以其原辖区域设立锡山市。

1995年3月，无锡市市区和无锡县行政区划进行部分调整，组建无锡新区。

2000年12月，撤销锡山市，设立锡山区和惠山区；撤销马山区，将马山区的行政区域和锡山市的部分镇（9个）并入无锡市郊区，并将郊区更名为滨湖区。

2015年10月，撤销崇安区、南长区、北塘区，合并设立梁溪区，以原崇安区、南长区、北塘区的行政区域为梁溪区的行政区域；设立无锡市新吴区，将无锡市锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪、旺庄、硕放、梅村、新安街道划归新吴区管辖。

综上所述，我们发现，随着城市化的进一步加深，撤市划区原本就是再正常不过的事情。就像是人随着年龄增长，原来的衣服太小不合身，所以重新量体裁衣，制作了新的衣服一样。虽然老话说人靠衣装，但是衣装的靓丽，始终并不意味着衣装之下的人，是否有足够的内涵和实力。

我们发现很多撤市划区的成功案例，但是这些区域经济发展的成功根源并非是在“撤市划区”这件行为上，而是经济结构本身具备其发展性。是由于某一城市经济发展，需要对于某些区划进行调整， 从而让城市发展更加趋于合理性。而非大笔一点，撤市划区，经济迅速立竿见影，迅速腾飞。

而我们同时也发现，随着时间的推移，目前主要城市的主城区范围内早已全部实现了辖区制，而新划入的城区，如近期的杭州临安，距离主城区的距离相对都较远。而根据目前中国二线城市的经济发展水平、城市化水平、城市人口总量、城市辐射范围，小创个人有一个观点是，以地铁、轻轨的时速作为参照物（平均时速40公里），以传统市中心作为圆心，半径在40公里范围内，是目前中国二线城市较为理性的城区覆盖范围。

如果超出这一范围的远郊区，每日用于通勤的时间成本和效率成本都明显偏高，反映在房价上，相应也是减分项。另外，目前从国家到地方政府，对于房地产行业态度都是在严格控制的，在这样的前提下坚持投资房产、甚至投机房产，并不是特别理性而可长久的投资思路。房产的价值最终要通过交易体现，而目前中国二线城市的人口流入相对也进入了一个平缓期，未来很难再有大量的人口持续流入，自然房价也不会永远停留在只涨不跌的阶段。

从某种角度讲，只有越来越多的人不再以房产为投资品、投机品，房地产行业才能够逐渐回归理性的居住本质，中国的经济结构才会日渐趋于合理，普通人的生活也才会越来好。经济的繁荣，对于普通人而言最大价值在于用于提高生活品质的消费能力越来越强，而非大量堆积在钢筋水泥上的纸面财富多寡。

注：本文部分内容，收集整理于相关城市百度词条；部分图表取自“新一线城市研究所”，部分插图取自昵图网，深表感谢！