合肥滨湖新区自2007年开始建设，至今已有10年历史。这样一个朝气蓬勃的新区，处处生机盎然，让人不由驻足观察。现在滨湖区已提供足够多的纯粹样本，供分析其房价规律，这种规律甚至可以推用到合肥其他区域。

本篇我再一次审视滨湖区的二手房市场，将过去9个月来链家在滨湖的成交情况做一个统计和分析，样本数为318个。绝大部分二手房样本都是在30层左右的高层，我舍弃了一些小众数据，比如洋房这种溢价远超过普通住宅的产品。

根据滨湖各区域先后建成顺序及2017年中学学区划分情况，我将滨湖区分为5个部分，分别是（公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗？近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）：

1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、庐州大道东板块。主要是巴黎佳源都市，万科蓝山和高速时代城3个小区。

4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

启动区板块

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滨湖的发展，基本上是从这一片区域开始的，因此我称这里为启动区板块。启动区板块均价为16408元/平米，最高房价出现在滨湖世纪城春融苑（19311元/平米），最低房价出现在临滨苑（14526元/平米），价格相差4785元/平米，其余大部分小区相差都在2000-3000元/平米之间。

启动区板块是最早建设的区域，因此房龄也是最老的，平均房龄在2010.1年，截至目前已有7年半。启动区板块的平均成交周期为68.9天，在所有板块中是最长的，看来并不好卖。我们看到每个小区最高单价出现时间基本上都在2-3月份，之后一直有所回落，说明这个板块此前一直被高估。

出现最高房价的春融苑，成交量可观，成交周期最短，只有38.5天，看来版块内比较受欢迎。出现最低房价的徽贵苑，成交均价最低，成交周期较长，议价空间也是最大，属于劣质标的。不难看出，徽贵苑处于板块中心，到哪里的距离都是最远，不算好的地理位置。

徽杰苑的成交量最大，值得注意的是其中包含了7套公寓，要知道样本库里公寓总共才成交了20套。距离地铁口近及启动区附近相对成熟的人气和商圈，是公寓销售良好的客观条件。

启动区板块小区成交均价整体在16000-17000元/平米之间，房龄趋于老化，人气尚可。由于缺乏一定的资源支撑，可以预见的是，投资价值将会越来越弱化。价格相对低廉一些，刚需可以考虑，投资不太适合。

46中学区板块

这片小区主要都是在46中学区范围，因此我称之为46中学区板块。46中学区板块均价为19149元/平米，最高房价出现在蓝鼎滨湖假日枫丹苑（23521元/平米），最低房价出现在滨湖家园（14816元/平米），价格相差8705元/平米，其余大部分小区相差都在3000-4000元/平米之间。

46中学区板块也是最早建设的区域，建成时间跟启动区差不多，平均房龄也在2010.1年。启动区板块的平均成交周期为57.5天，基本在平均值。我们看到每个小区最高单价出现时间基本上都在4月份以前，学区房交易高峰过去之后，价格有所回落。

出自同一开发商的蓝鼎滨湖假日翰林园（18596元/平米）与启动区板块的观湖苑（16202元/平米），两者相差2394元/平米，说明46中溢价率大概为14.8%。从整个板块上来看，启动区板块（16408元/平米）跟46中学区板块（19149元/平米）房龄相仿，位置相邻，两者均价相差2741元/平米，区域溢价率大概为16.7%（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房？》）。

区域溢价率高于46中溢价率的原因还有一个师范附小的溢价。滨湖家园和滨湖和园是板块内的两个回迁小区，但滨湖家园是师范附小的学区，而滨湖和园却不是。我们看到滨湖家园均价（17311元/平米）比滨湖和园（16198元/平米）贵了1113元/平米，大概近7%，这就是师范附小的溢价率。

我们看到书香门第和滨湖明珠的成交均价都显著高于其他小区，那是因为他们距离师范附小最近，书香门第的房龄最年轻，滨湖明珠距离46中较近。因此距离学校的远近，也是房产产生溢价的重要原因（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

蓝鼎滨湖假日枫丹苑（20281元/平米），比清华园（18555元/平米）贵了1726元/平米，接近10%，我推测是更靠近塘西河公园的缘故。

庐州大道东板块

庐州大道以东板块体量较小，有成交记录的只有3个小区。板块均价为17661元/平米，最高房价出现在万科蓝山（20719元/平米），最低房价出现在巴黎都市波旁宫（14348元/平米），价格相差6371元/平米，其余相差在3000-5000元/平米之间。

该区域资源支撑不是很足，人气也缺乏一些，整体成交周期为平均水平。万科物业的溢价依旧较高，巴黎都市凯旋宫和波旁宫的成交价格相差接近1000元，也从侧面反映地铁的增值作用，溢价率大概为5.5%。从成交上来看，最高价基本出现在4月份之前，板块也处于下跌趋势。

金融后台西板块

金融后台西板块是所有板块中支撑最为不足的，既没有学区，也没有地铁，因此我们看到平均议价率最高。板块均价为17618元/平米，最高房价出现在高速滨湖时代广场（20953元/平米），最低房价出现在中铁滨湖名邸（14929元/平米），价格相差6024元/平米，其余大部分相差在3500-5000元/平米之间。

成交量最大的两个楼盘为保利拉菲公馆和滨湖万科城，说明品牌开发商在此区域有较强的号召力。区域整体成交周期为平均水平，最高单价出现日期也大都在4月份之前，因此该区域实际成交价格也在下滑之中。旭辉御府的议价空间最大，达到了7.23%，成交周期也非常长，说明该小区价格支撑不足。

核心区板块

因为这里是地铁1号线和5号线交口，还有最密集的商业资源，因此我称这里为滨湖的核心区板块。板块均价为16942元/平米，最高房价出现在中海滨湖公馆（18117元/平米），最低房价出现在宝能城（13856元/平米），价格相差6381元/平米，其余大部分相差在3000-4000元/平米之间。

因为这片区域是滨湖最后建成的区域，很多房子还未满两年，有交易税费。再加上备案限价，部分新房房源作为二手房出售，存在号头费，所以实际成交价格应该略高。该区域表现出明显的地铁偏好，靠近地铁沿线的成交周期都大大小于平均值，而距离地铁较远的万达临湖苑几乎是平均成交周期的2倍，价格表现上也非常弱势。

该板块成交周期都比较短，低于整个滨湖的平均值，最高成交均价出现时间几乎都在4月份之后。所以从市场反应上来看，核心区板块还在受投资者的热捧，未来一段时间内，该区域仍有一定的投资机会和空间。

如何在滨湖投资性价比高的二手房

同一小区里面，最高房价和最低房价相差居然可以达到6000元/平米，这不仅说明同一小区不同房产差异悬殊，还反映市场信息的不对称程度。

我统计了不同楼层的成交情况（公号“小易论楼市”《合肥不同楼层二手房成交情况分析》）。假如总层高为30层，低楼层指的是1-10层，中间层为11-20层，高楼层为21-30层，其他层高以此类推。我们看到中楼层（17590元/平米）和高楼层（17552元/平米）的成交均价非常接近，中楼层甚至更受欢迎一些，因此对于10层以上的二手房来讲，价格基本无差别。即使是低楼层（17278元/平米）的房子，均价比中高楼层价格也低了不到2%。

我们再看不同户型的成交情况（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交情况分析》）。2室和3室成交之和超过85%，3室和4室成交之和已接近60%，说滨湖已逐步成为改善市场。2室户型成交均价最低，4室最高，呈现出越改善价格越高的现象，最高均价跟最低均价相差仅4.6%。

从成交量最大的2室户型和3室户型来看，2室户型比3室户型成交均价低了2.9%。其中低楼层的2室和高楼层的3室，均价相差最大，达到4.8%。因此我们在考虑投资价值的时候，低楼层相比中高楼层价格要低2%，2房价格比3房价格要低3%左右。

我在图中所标注的价格为各小区实际成交的平均价格，其余还有一些条件，比如装修、户型、采光、物业、小区位置等，都是可能会影响到二手房价格的因素，我们在投资时应充分考虑（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。

从滨湖半年来二手房成交均价走势来看，是呈下降趋势的。再加上房地产金融去杠杆，宝能七剑违约，万达文旅城易主和巢湖环查整改等不利因素影响，下半年这种下滑趋势可能会进一步加剧。我们在滨湖投资买房时，一定要将这些不利因素带来的潜在下跌空间提前考虑进去，尽量把价格压低。

同一小区，一般价格较高的不适合投资，只要不是一楼和顶楼，价格低于小区均价1000元/平米左右的才可以考虑。即使是一楼或者顶楼，如果价格低于小区成交均价20%以上，也可酌情考虑，但大户型要慎重。

昨天新站区烈山路的两个楼盘，为抢客源发生冲突，从侧面反映合肥新房市场竞争白热化。可以预料的是，新站、北城、蜀西、滨湖西南的新盘，下半年日子都不会好过（公号“小易论楼市”《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》）。

未来很长一段时间里，这些区域新房相对周边二手房的高溢价会是常态，销售套路也会轮番上阵。如何避免陷入套路？看谁广告做的凶，谁的套路就越深，提防提防！

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