自2016年以来，合肥市经开区一直未推地，其实除了南艳湖周边的工业园区外，经开区居住范围业已饱和，实乏住宅地块可推。而肥西县与经开区接壤的区域，已融为一体，只有名义上的不同。在合肥市区限购之后，三县因为不限购，肥西板块备受关注，而靠近经开区的新房更是炽手可热。

近半年来，这两个区域二手房成交如何，我们综合分析一下，此篇接上篇（公号“小易论楼市”）文章《45中学区房依然强势？——合肥庐阳区二手房成交数据分析》。数据采自链家网实际成交数据，时间2016年9月份-2017年3月6日，共53个样本，其中经开区23个样本，肥西县30个样本。本文所研究的肥西区域是与经开区接壤的泛经开区域。

安居客数据显示，自去年10月份合肥限购以来，经开区房价停止上涨，于2016年11月份达到最高点（14773元/㎡），之后持续下跌，目前二手房报价基本维持在14285元/㎡，较最高点时回调3.3%。就目前形势来看，经开区房价仍有继续小步下跌的趋势。由于样本数量偏少，对该区域整体成交情况只能做一个大概的了解，此篇仅供参考。

过去半年来，合肥市经开区二手房的实际成交均价为1.47w，挂牌均价为1.53w，二手房房主挂牌均价比实际成交高出3.9个百分点，平均每套房子需要卖49.6天。而肥西县二手房的实际成交均价为1.46w，几乎跟经开区相同，其挂牌价1.48w，仅虚高1.8个百分点，成交周期更是只有40.4天。经开区成交均价比之前文章（公号“小易论楼市”）分析过的区域都要低一些，是低于合肥市均价的区域，说明经开区还属于相对弱势的一个区域。

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上述数据表明，肥西县无论从成交周期，成交量，议价空间，还是成交价格上都不弱于经开区。这说明限购之后，很多刚需暂时失去了购房资格，再加上合肥过去一年房价的暴涨，使得许多不理性的购房者迫切寻求替代品，而一些投资客也将目光转向三县。因此合肥市区住房需求往非限购区域外溢，泛经开区域的肥西县，曾一度出现一房难求的局面。

在户型成交方面：两区1室户型成交占比仅5.7%，比全市平均值（公号“小易论楼市”文章《合肥人喜欢买什么样的二手房（一）？》）低9.8个百分点；2室成交比例（58.5%）比全市平均比例（44%）高出14.5个百分点；两区的大户型（3室及以上）成交比例占成交总量的36%左右。

两区的1室户型成交较少，说明公寓房在经开区并不受欢迎；而2室户型成交占比接近60%，跟合肥市平均值差不多。从所掌握的数据来看，2室的成交周期为39.7天，低于平均值的44.7天，2室户型更受欢迎。两区的户型单价随室数增加而降低，说明经开区目前仍是一个典型的刚需市场。

从成交分布地图上来看：经开区繁华大道以北成交主要集中在靠近政务区的区域，以南则集中在地铁3号线附近。经开区成交小区房龄一半以上为2010年以前，而肥西县成交房龄几乎均为2010年后的次新房，这也从侧面说明为什么肥西房价能赶上经开区房价的一个原因。

经开区的高价房主要集中在繁华大道和翡翠路交口的中环城商圈，这里几乎是经开区最为繁华之地。肥西县成交的小区多数集中在禹州华侨城、东冠繁华逸城、原树提香等几个小区，这些小区距离政务区或地铁3号线不远，基本上与附近属于经开区范围的小区价格相当。

综上所述，我建议经开区和肥西县的投资者：

1、鉴于经开区的下跌趋势仍在延续，目前并不是二手房的最佳入手时期，除非你是刚需。

2、肥西县尽管还未划区，但从安徽周边省会城市发展来看（比如南京、武汉），三县划区是合肥发展的必经之路，靠近经开区的肥西区域与合肥市区已连为一体，未来房地产也必然一体化发展。再加上经开区靠近西南区域已几无拓展空间，因此肥西未来发展潜力很大。

3、肥西成交暴涨的一个原因是没有受到限购影响，但要看到肥西的基本面是经开区，那么肥西房价的天花板也在经开区，任何高过经开区房价的肥西房产都应警惕。

4、从以上数据分析来看，经开区和肥西县应选择80㎡左右的2室，3室应选择偏成熟区域100㎡左右的次新房，而尽量避免投资公寓。

5、经开区和肥西县仍属于合肥市的不成熟区域，这些区域因缺乏支撑，在房市偏冷时价格更容易受到波动，因此尽量选择购买新房，或者靠近地铁及相对成熟商圈的二手次新房。

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