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北京板块中的黑马

在地产界，基本上10年就是一个周期。1998-2008年，是房地产快速发展的十年，直到2008年的时候，房地产因受金融危机影响陷入低迷，房价大幅回落。而从2008-2017年又是房地产快速发展的十年周期。

这10年期间，中国大部分热点城市房价涨了一波又一波，作为首都的北京，当然更不例外。

▼北京2008-2017年房价走势图

从上图中可以看出，2008年时，北京房子均价为12303元/㎡，而到了2017年，均价已经达到了62957元/㎡，上涨了5倍还多。也就是说，2008-2017这十年期间，北京房价平均涨幅在500%。

但是，有这么一个片区，其涨幅在600%以上。它就是因2008年北京奥运而火起来的奥森板块。

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先来看一下奥森板块的价格：

从以上表格中可以看出，2008年该区域的成交均价为12685元/㎡，而到了2017年，一路高歌猛进冲到了82864元。奥森板块无疑成为了过去十年北京最典型的热点区域。

如今供应已经多年稀缺，成交价格持续高位。整体看奥森周围板块，当下已经接近无房可售，库存稀缺，房价持续高温。均价从2008年来就上涨了650%以上。

而这一切都要归功于奥运会的巨大利好。从08年到现在，从规划到建设再到目前的成熟，奥森片区从一个北五环的偏远片区摇身一变成为了高大上的富人区，可以说完成了从丑小鸭到白天鹅的完美蜕变，是北京楼市逆袭的代表。

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奥森板块发展轨迹

奥森板块，位于朝阳区北五环附近。

▼奥森板块位置示意图

在奥运会之前，这里只是北四环与五环之间一个不起眼的片区，配套不完善，甚至还有待拆迁的村庄。为了配合2008年北京奥运会的成功举办，2003年底，周边大量村庄被拆迁平整，用来建设供运动员使用的“奥运村”。

后来，在此基础上，兴建了著名的鸟巢、水立方、大量奥运场馆、著名的大氧吧——奥林匹克森林公园。同时，周边的各种配套设施也兴建了起来，这不仅包括日常基本消费场所，还有各种休闲、文化娱乐场所。

而最激动人心的，还是临近鸟巢、水立方、奥林匹克森林公园的地理位置，当年，张艺谋用一场震撼的奥运开幕式，让鸟巢为全世界所知。也带动了这一带的发展。

当年，奥运会的预算投入是2800个亿，其中，基础设施投资就占了64%。

奥运会不单是硬件的改变，软实力也大力提升。市民素质、城市风貌等都得到极大改善。

早在2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石就表示，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。

历史经验表明，奥运级别的体育赛事、经济峰会等将带来大量的基础设施建设投资，拉动房地产行业发展。比如杭州，其房价就是从G20峰会后开始大热起来的。比如广州，亚运会之后房地产也大热了一把。

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奥森板块现状

奥森板块目前已经基本成熟。这一带规划整齐、道路宽阔、绿化率高、配套完善、人群纯粹。并且随处可见奥运的标志及符号。

▼随处可见奥运符号

▼附近环境

由于奥运会巨大的宣传效应，各家投资商纷纷入驻。如今，该板块已经形成了高端住宅集聚区。区域内的典型项目有：澳林春天、国奥村、倚林佳园、紫御华府、上林世家、京师园、澳景花庭等等，板块均价在9-10万。

自3.17调控以来，北京楼市整体下行，平均降幅在20%以上，部分板块跌幅超过30%。该片区最高位时候，达到了11-12万，降幅在15%左右。

5月份以来，北京市场已经有所回暖。5月单月成交量突破1.8万套，创14个月来新高。据了解，除了成交量上升外，价格也有抬头趋势，不少优质小区都出现了2000左右/㎡的涨幅。

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奥森板块为什么价格整体偏高

我们知道，奥森板块位于北五环附近，区位位置并不算好。但是，均价却比北三环、北四环还高。为什么？

1.整体规划较好、配套设施完善

上文中提到，该板块受奥运会的利好，规划比较整齐，基础设施完善、绿化率高。

附近不仅有奥体中心、国家体育场、国家体育馆、奥林匹克森林公园、鸟巢、水立方等大型的休闲娱乐设施，还有高尔夫球场、东小口森林公园等大块儿绿地。在绿地稀缺的北京，奥森的居住体验自然非普通片区可比。

▼奥林匹克森林公园

绿化率具体有多高，请看地图，这成片成片的都是公园与绿地。其中，意义最非凡的，就是奥林匹克森林公园。

奥森公园，占地680公顷，相当于10个北海公园的大小。绿化覆盖率高达95.61%，被称为“北京的绿肺和生态屏障”。

作为北京“最年轻”的公园之一，奥森公园比较时尚、小资。关键是，这样的氛围特别对广大中产者的胃口，这从奥森公园每年2月底举行的“光猪跑”活动中就可见一斑。公园内有各种长度的跑道，简直是健身爱好者的天堂。

所谓“光猪跑”，就是男士光膀子穿短裤，女士穿内衣，身上涂鸦，冒着寒冷，完成至少3.5公里长跑。这项活动从2012年开始举办，到如今已经有7个年头了，每年，人数都会增加，场面也会更拥挤。当天，不论是“光猪”还是观众，都活泼热烈，激情四射。

一起来感受一下这满满的快乐健身气氛：

2.交通配套方面，该片区内有地铁8号线、15号线。附近有四通八达的地铁线路网，换乘方便，通达便利。

▼片区附近四通八达的地铁线路网

另外，该片区因为居住人群纯粹，道路宽阔，整体感觉很安静，堵车状况也很少见。可谓是真正的出则繁华，入则宁静。

▼安静的街道

基本生活方面，周边有华创生活广场、荣祥综合商场，还有京客隆、美廉美等超市，虽然不是特别大型和高端，但满足基本的生活需求绝对没问题。

这小店铺，很有欧洲小镇的感觉：

教育配套方面，奥森板块位于朝阳，整体上没有什么特别好的学校。但是，附近的北师大朝阳附属小学、附属中学，清华大学附中奥森校区，在朝阳也属于上等学校了。

最重要的一点，附近的楼盘大多为2000年之后的次新盘且品质较好，本身定位就比较高端。

上林世家，2012年建板楼，目前均价9.8万。

京师园，2004年建板塔结合，目前均价9.5万。

澳林春天，总共分为六期，是该片区的一个典型代表。2006年开盘时，开盘价是6200元/㎡，现在均价已经达到了9万。上涨幅度超过14倍。

国奥村，是该片区内价格最高的一个楼盘，17年3月最高位时在13-14万，如今降到了12万左右。

▼国奥村

由于该片区楼盘品质较高，且户型偏大，居住人群以高端改善类群体为主。片区总价高的大户型成交周期相对较长，总价1000W以内的中小户型，成交相当活跃。

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奥森板块的价值

随着北京人才新政的进一步升级，有数据显示，目前已经有超过12万人申请了积分落户，其中近4万人的信息已通过单位审核提交。所以，从长远来看，高端改善片区将来一定不缺少接盘侠。

可是，放眼整个北京，高端改善片区也就那么寥寥几个：万柳片区、奥森片区、朝青片区、孙河片区、望京东湖湾片区......

所以，高端改善片区将来一定是会供不应求的，这也就直接决定了它的价值所在。而奥森片区，在这几个片区中又是环境最好的，最符合中产阶级品味的。

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最后

317调控以来，整个北京市场已经下行一年多了，奥森板块跌幅虽然不大，但也有15%的降幅。

自3月份以来，市场成交量出现了明显的回升，5月份成交量更是创下了14个月以来新高。除此之外，价格也有抬头趋势。

这时候，笔者相信，又有不少空军开始倒戈。于是市场上又出现了多军对峙的局面。

鉴于如此复杂的局面，笔者需要提醒大家两点：

1.北京的土地稀缺。从资源角度看，北京是国内最值得持有的区域，城市化已经接近结束，这种情况下商品房供应定不会突然增加。

2.把握时机，特别是对于换房群体来说，选择一个更有价值的板块，才能迎接未来区域的继续上升。

1.北京的土地稀缺。从资源角度看，北京是国内最值得持有的区域，城市化已经接近结束，这种情况下商品房供应定不会突然增加。

2.把握时机，特别是对于换房群体来说，选择一个更有价值的板块，才能迎接未来区域的继续上升。

从整个北京市场来看，未来最有价值的板块，必然是规划利好最多+环境最好的区域。从未来看，不论是“地段为王”、还是“产品为王”，奥森板块都具有非常明显的优势。而且，该板块从2005年以来，土地就已经是零供应了，稀缺性决定其无可比拟的价值。

从奥森板块近10年的资产升值表现来看，其实也给很多投资者一个启示：在资金量充足的前提下，高端稀缺的住宅产品是最安全长效的投资选择。

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