对于近期的杭州楼市，由于限价的存在，现在成了很多人眼中买房的“好时机”。虽然价格被限住了，但开发商也纷纷见招拆招。

房价涨不了，那就涨车位；客户太多，就提高首付比例、拒绝公积金贷款、提高验资门槛；面对要求全款付也挡不住的客户潮，甚至有楼盘传出了要面试业主的综合素质...... 这样的市场，让普通的消费者“望房兴叹”。

于是，沉寂了很久的主城区“老破小”再度引起了大家的关注，迎来了自己的“春天”。

科普：

何为“老破小”？主要是指杭州目前主城区内80、90年代的老房子，其中有不少都是“房改房”、“职工房”，面积集中在40㎡——60㎡，户型主要为一室一厅，少数有两室一厅。我们把这类年代较久远，小区缺乏物业管理，逐渐被市场边缘化的小区称为“老破小”。

杭州“老破小”迎来涨价期

杭州的老旧小区主要在朝晖、翠苑、景芳、采荷等板块，这类小区的房龄基本是在三十年左右。拿景芳小区来说，目前的挂牌均价已经普遍在30000元/平方米以上，中介说每次土拍之后二手价格就出现上涨的趋势，自去年均价25000元/平方米左右，到了今年开年基本都是3万元左右，现在成交均价都在3万元以上了，不少房东都至少调了3-5次房价。

目前，朝晖一区以及翠苑一区这两个小区房源在售均价为30000/㎡左右。

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（朝晖一区价格走势图)

（翠苑一区价格走势图 )

我爱我家高级客户经理 王飞：

翠苑的均价在3.2万、3.3万元左右，差价在2.7万元到3.6万元左右。

我爱我家文晖店店经理 陈剑：

现在的成交均价在2.8万元到3万元左右，朝晖板块房价的涨幅变化还是比较稳定的，去年同期房价在2万左右。

而城西的“老破小”更为疯狂，打开传统老城西的房价地图，不少老小区房价已经妥妥地破了4万+，有学区且地理位置较好的小区，单价已经是6-8万元/平方米了。

其他老小区也涨势惊人，大关小区去年上半年成交均价17514元/平方米，今年3月均价达到了22974元/平方米；采荷小区去年上半年成交均价24616元/平方米，今年3月已是30712元/平方米……老小区房价多则涨上万，少则涨五六千，论涨势似乎也并不逊于新房市场。

配套完善资源丰富成涨价原因

杭城“老破小”的代表，朝晖板块和翠苑板块的单价却在短短一年不到的时间里上涨了近一万块钱。究竟是什么样的特点能让“老破小”的房价有如此大上升空间？

我爱我家文晖店店经理陈剑：

朝晖板块是主城区里配套最齐全的，相对来说也是离主城区最近的一个小区，周围的交通、饮食、生活配套比较方便，吸引了很多客户群。

我爱我家高级客户经理王飞：

买翠苑板块房子的客户主要是为了小孩子读书，让自己过渡一下。这边综合配套完善，包括交通、学区、购物，还有日常生活设施都很方便。

记者 何圣豪：

朝晖、景芳、采荷、翠苑，这些所谓的“老破小”小区都有一些共性：地段好、交通方便、配套完善、学区资源丰富。因为很多新盘都是分校资源，所以老破小凭借强劲的学区优势涨势迅猛。

中原地产首席分析师 荆海燕：

在学军小学附近的文二新村，这个小区的房子基本上都是1990年左右建造的，目前的市场价是在6万多7万元之间。像和文二新村同质量、同批的小区，基本上只有它一半的价格还不到。

更多客户选择“老破小”作为过渡

虽然“老破小”板块的房价逐渐走高，一些学区板块甚至单价超过新房，但由于新房板块受政策影响供不应求，很多客户还是会选择总价相对低的“老破小”作为过渡。

我爱我家近江店经理王群娣：

有些客户买学区房是为了自己小孩读书，也有一部分是为了刚需。因为这里在钱江新城边上，小户型比较少，二手房需求量是比较大的，现在小孩子小学毕业后房东就都要换房了，就要进一步置换了。有的换到小孩子上初中的地方，也有的换到离自己单位上班近一点的地方。

意向购房者：

因为我小孩还没上学，听说胜利天地都还不错，地段也方便，近江站有一号线和四号线，因为小孩要读书就来这边过渡一下。

近江业主：

这套房子是2015年3月份的时候买的，面积有三十多方。感觉这边交通设施很好，有地铁、公交，旁边学校都是有的。目前打算暂时居住在这，之后想换一套大一点的房子。

中原地产首席分析师 荆海燕：

有一部分嗅觉比较灵敏的投资者在去年也会去购买老小区作为投资品，到了今年，新房市场供应量非常有限，很多的刚需客户无力支付，可选择的余地又非常小，所以当大家的目光重新回到二手房市场的时候，二手房的价格就开始水涨船高。基本上在年初到目前为止呈现了一个比较大的涨幅，从这一轮涨价来看，最后轮到的是这一批老破小。

“老破小”的发展受这些因素限制

“老破小”凭借其完善的配套、良好的地段、相对低的总价吸引了大量客户作为过渡房源使用，也凭借其廉价的租金吸引了大量的外地租客。但是人口流动性大，小区老旧，管理落后却限制了“老破小”的发展。

朝晖一区住户：

这里地段是非常好的，地铁比较方便，公交车也比较方便，问题是这个小区管理比较差，很脏，该处理的不处理，原来一些违章都处理过，现在仍旧是这个样子，小区里比较乱。租户太多太多，而且大部分租户都从外地来，对杭州的生活和环境很难融入。

“老破小”普遍存在以下几个问题：

一是升值空间有限。

二是房龄较长，小毛病不断，令人头疼。老房子的出新、下水道的修复常常无人管理。

三是小区内停车位紧张，而道路上的车位收费又很高。因此常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，更不要说人车分流了，加上居住人群主要为老年人，存在着一定的安全隐患。

四是没物业。没有物业管理，另外也会导致各路杂乱人员都可进入，就会导致经常有入室偷盗的事情发生。

选择“老破小”，优势和劣势都很明显，对于不少无力在新房市场买房，却想留在主城的人，这也是一个不错的选择。

但是在购买“老破小”的同时，大家也要有所选择：很多老小区的房源产权纠纷较多，购房过程中一定要查看清楚；尽量选择户型方正，着重考虑户型格局；关注房屋质量和小区的管理等等。

对于首次置业、资金有限的人来说，主城区的“老破小”可以作为一个阶段性的“跳板”。虽然涨价的幅度要小于新房，但也是个不错的保值选择，毕竟，这里的很多优势，是郊区新盘无法比拟的。

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来源：杭州房产电视新媒体编辑整理