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本文来源：艾克数据科技

2018年上半年是很有意思的一段时期，地产市场既承继了2017年的火爆，也经历了央视带来的意外，以及现在开始呈现的降温。让威海地产人既有打了鸡血的一群人依然在摇旗呐喊，也有一批人趋于理性，不过更多的人还是比较迷茫。其实这些地产人无论是持有什么观点都有一个共同的特点就是对市场的判断都是没有太多依据支持或者思考问题的逻辑性存在问题，尤其是没有精确全面的数据作为支持。综合我们威海房地产大数据平台的数据、主要地产企业家、行业其他专家的观点，对2018年房地产行业形势的发展趋势，我们梳理分析如下：

1、威海房地产转型升级趋于完成

威海的房地产转型升级趋于完成，意味着威海的房地产从“黄金时代”进入“白银时代”。这一时期的地产特点和威海前十年的地产特征截然不同。具体的几个表现为：一是威海目前的房地产产品多元化，别墅、洋房、多层、小高层、高层都有供给，且有不同层次，价差区分比较明显。价格基本反应了产品价值、企业价值、地段价值和城市资源价值；二是客群市场更加分明、中高端客群以本地为主，中低端客群以外地为主。需求目的更加细分，本地居住和投资、外地是度假、养老和投资；三是新开的盘基本上都在6个月内，完成销售工作。开发主体完成规模的大小更替、业态新老更替，功能从单一走向多元、资源从个体走向整合。开发主体已经转变为上市公司、国资地产公司和本地实力公司。

2、威海房地产本地客群购买力透支严重

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威海居民因为对2017年房地产发展的恐慌引发的透支消费，已经对日常生活、企业效益和社会发展造成了影响。

威海居民市民卡公交使用频次调查分析

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

威海居民出行市民卡频次的上升，表明威海居民消费支出的减少，这一数据直接反应了日常支出能力的降低。

威海高校事业单位工作人员银行存款数据分析

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

威海高校和事业单位工作人员银行存款的大幅下降反应了居民财富的透支情况以及未来应付危机的能力，这种存款的不足将会导致居民消费信心不足，影响社会整体发展，也侧面反应了威海本地居民在3-5年之内无能力购买住宅这种大宗商品。

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

2017年威海居民消费价格指数分析

数据来源：威海统计局2017年统计年鉴

威海居民餐饮和出游次数反应了在社交和休闲娱乐方面的支出情况，威海本地居民减少了这两项支出，表明2017年的消费结构发生了重大改变，居住支出已经影响了居民的生活质量。

3、威海房地产外地客群需求强劲

山东省外部市场房价对威海依然有利好趋势。根据山东大学威海市场管理研究中心的研究发现威海的房地产和青岛、济南有很高的相关关系，当青岛房价与威海房价比为2.8，济南房价与威海房价比为1.8时，这两个城市的居民会来威海购房，且能形成规模化。目前这一条件已经具备：

威海与济南、青岛房价比分析表

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

新增市场可持续较好，外部市场乐观。2017-2018年4月，在套数分布上，外地客群购房比例超过本地客群，其中小户型外地客群占比为67%，大户型比例为28.1%。山东省成为威海外部市场最主要的省份，占比超过50%，其中济南、淄博和青岛成为前三位，但青岛增速最快；外部客群中，河北客群增长最快，购买区域主要集中在荣成和南海

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

山东省四纵四横铁路网，交通便利，将助力威海房地产外部市场。山东的四纵四横交通网的建设，极大缩短了威海与周边地区的距离，提升了威海房地产的竞争力和辐射范围

4、威海本地换房率高峰期已过，首改和中产改善客群大幅减少

威海人均房屋拥有量已经突破国际最高标准和房地产泡沫最高警戒标准。国际上房地产泡沫的最高标准为人均1套房，但是考虑中国房地产收入比较高，加上是三四线城市，一般认为人均在0.8套房为最高警戒线，威海目前人均已经超过1套房，行业处在高风险运行阶段。

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

以高区为例，以首改和中产改善的客群已于2018年2月出现大幅下滑，换房客群在未来18个月内不会有大幅增长。

数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理

威海城镇化已经接近高峰，对房地产行业的主要推力已经过去。根据城镇化发展规律一般城镇化水平在55%-60%区间对房地产拉动作用较大，城镇化水平高的城市二手房和新房市场将走向成熟。

数据来源：威海统计局2017年统计年鉴

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