乐居新媒体 范羽波 发自哈尔滨

楼市正在起变化。

一边是房企融资全面收紧、楼市调控风声再紧，另一边哈尔滨市突然取消“限售”。

哈尔滨拟废止区域性限售政策

2022年3月23日，哈尔滨市政府网站公布“关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）文件的公示 ”指出： 经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

这意味着，取消限售，终于又重出江湖。

早在2018年底，山东棚改第一大市菏泽就取消了限售政策，成为全国松绑限售第一城。

然而这一趋势并未蔓延开来，2019年年中，河南开封试图取消限售，最终因引发舆论争议而不了了之，当地随即取消了“取消限售”，政策最终沦为“一日游”。

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哈尔滨市自2018年5月5日开始实行区域性限售政策，即在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。

如果这一次哈尔滨“取消限售”能坚持到底，那么标志着楼市调控开始进入正面松绑阶段。

哈尔滨“取消限售” 松绑楼市

冰城的冬天很漫长，而且异常寒冷，尤其是对于楼市。

2022年3月16日，国家统计局发布“2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，哈尔滨2月份新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%，跌幅较1月收窄。 在所有省会城市中，跌幅最大，虽然摘掉了“全国第一”的帽子，但跌幅仍然靠前，全国第二。

从2021年8月至今，哈尔滨新房价格已七连跌，但是在1月触底后，2月已有回温迹象，但还未恢复到去年同期水平。

房价在下跌，买房的人也在减少。同策同程最新数据显示，2月份， 哈尔滨六区商品房成交14.3万㎡，环比下降30%，同比上涨28%。

易居中国执行总裁丁祖昱指出，哈尔滨不断“救市”的背后，折射出整个哈尔滨楼市疲软真相。过去几年，哈尔滨商品房成交面积在2017年达到顶点，随后成交规模持续走低。

2020年疫情突袭，加速哈尔滨楼市下滑。2021年五次疫情反复导致哈尔滨房地产市场受到重大冲击，成交量价已连续数月下降，市场下行压力可见一斑。

据哈尔滨一位开发商反映，在哈尔滨，中心区南岗、道里的购房者大多为周边的改善型家庭，这些区域新房均价在1.5万元/平方米以上。

松北区融创冰雪影都的楼盘销售也告诉乐居新媒体，目前，哈尔滨江南区新楼盘价格偏高，客户购买力下降，江北区新楼盘整体价格也不低。“很多年轻人买不起，而且受疫情影响，很多客户都在持观望。”

2020年哈尔滨千万人口GDP排名全国倒数第二。而且， 哈尔滨的房价收入比高达到10.1，收入跟房价的差距过大（国际正常水平在3-6之间），远高于成都、青岛等城市。过低的收入，导致哈尔滨人口流失严重，尤其留不住年轻人。

哈尔滨确实是中国唯一一个人口外流的的省会城市， 7普统计人口缩水62.61万。同时，也是中国老龄化最严重的省会城市，60岁以上的人口有220万人，占21.98%。

“ 哈尔滨没有什么产业，也没有比较好的政策，招商引资也不成功。我的大学同学只有几个人留在哈尔滨，没什么人愿意留下来。”小刘是留在哈尔滨的极少数年轻人之一。“像我这个年纪，在私企上班的，工资也就是三到五千元。”对他来说，购房并不是一件容易的事。

他告诉乐居新媒体，“在哈尔滨买房的，一是本地的中产阶级，二是想要结婚生子的家庭，一大部分其实是黑龙江其他县市和农村来的人，以及在外工作的哈尔滨人。”

这种背景下，哈尔滨取消限售政策，松绑楼市，就再正常不过。

值得一提的是，哈尔滨自2014年8月16日起全面取消限购，购房者不会受到套数限制，所以想要刺激楼市，能松绑的也就只有“限售”、“限跌”或者发放购房补贴了。

哈尔滨“取消限售” 影响甚微

要知道，限售政策，作为楼市调控的标配，本身就有两面性的：既是限制，也是保护。

当初哈尔滨之所以会颁布限售政策，最核心的理由就是自2015年12月哈尔滨新区设立以来，哈尔滨房地产市场进入飞速发展期，大量商品房集中入市，供应规模过大，市场需求倾向饱和，造成产品去化乏力，市场库存量持续加大，新房空置率不断提高，供需结构失衡。

限售政策提高了楼市投机成本，3年的限售时间，让投机资金无法进退自如，对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以很多人对于限售的政策的直接理解是为了帮助新房去库存。

而此时哈尔滨取消限售，第一要相信，这是一个积极的政策，要保持一个比较积极乐观的态度，毕竟能鼓励更多资金重回市场，刺激楼市健康发展。

另一方面，取消限售，无疑放出了“被冰封”的房源，这些房源一旦抛售，势必对市场形成明显冲击。最明显的就是二手房供应量会增多，商品房市场的流动性会加强，那么置换需求也会开始增加，购买力将逐渐充沛。

当供求都开始增加之后，很快市场就会进入优胜劣汰的阶段，因为崛起的置换需求也意味着购房者对产品有更高的要求。

黑龙江辰能同发置业有限责任公司党支部书记、执行董事、总经理梅冬认为，“哈尔滨取消主城区限售，对楼市实际的影响不大。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“哈尔滨对于一些过去阶段性的收紧政策进行废除，也 是基于市场和形势的变化而调整的。因此，此次哈尔滨废除此类政策，充分说明限售政策的意义不大。废除限售政策，标志着房地产政策约束和捆绑的内容减少，也是楼市政策放松的一个重要体现。”

我们要相信一点，地方政府颁布一个调控政策，背后肯定是经过大量精密的计算之后才会宣布的。那么取消一个调控政策，背后自然也有完善充足的理由才会实行。

无论如何，在“稳字当头”的大背景下，“大热必有调控，遇冷则有松绑”的调控规律是不会改变的。

哈尔滨在此时此刻宣布取消限售，背后目的都是希望能够吸纳一批外来购买力的进入。不论是外来人口导入实现的刚需还是改善置换或投资客户的进入，都是目的之一。

那么，下一个松绑楼市的城市会是谁？

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02 | 太原楼市步入冰点

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