作者 | 暴哥

来源 | 暴财经（ID：icaijing123） 原创作品

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在限购、限贷、限卖、房贷利率走高之后，北京楼市再度重拳出击！

据《北京电视台》消息，4月7日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

据《北京电视台》消息，4月7日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

不难发现，这一次的措施和前述各“限”字辈政策大有不同，其主旨不在限制上，而是反其道而行之，酝酿敞开供应，向市场注入大量新鲜血液！

5年，150万套意味着什么？

在暴哥眼里，北京市最新出台的供地计划其影响主要有两点，第一点是感性层面的影响；第二点则是理性层面的影响。

非理性回归理性！

先说感性层面。感性层面影响最大的当属那些炒房客和非理性投资者们。这些人敢于在2017年年后“顶风作案”的主要原因是预判或者说豪赌北京2017年及以后会在一定程度上减少土地的供应。

不过炒房客们显然是高估了自己的能力。现在我们可以很明确的从北京市的土地规划中知晓，未来5年北京市都不会降低土地供应的规模。5年合计供应6000公顷，等于每年供应1200公顷的水平，这和2015、2016年的水平是基本一致。

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炒房子和炒股有时候有点类似，在资源稀缺的时候，最容易建立一种热炒的预期。比如新股发行速度慢的时候，每一只新股能够获得高估值、高溢价就是因为和释放出来的股票相比，资金供给规模远远超出其股票实际配额。所以，在资金（供给）和股票（需求）配比扭曲的作用下，新股很容易短期之内遭到爆炒，爆炒的赚钱效应又会吸引很多的资金蜂拥而入，继续推动股价上涨，从而形成一个虚幻的上涨预期循环。

对于北京楼市来说，暴哥曾经在《原创丨重大信号！楼市拐点已现！3年之内，北京房价恐将下跌！》详细谈过，北京楼市目前的情况是有效需求被挤出，投资或者投机需求占据主流且严重过剩。

当投机者或者投资者遭受限购、限贷、限卖、利率上行的四重奏打击，再加上天量的楼市供给，其对于北京楼市单边上涨的疯狂预期将会彻底逆转，感性将回归理性！

理性趋于谨慎！

再来说理性层面。这一点针对地主要是真正有居住需求地那部分有效需求人群。根据最新地北京市土地供给规划，实际上等于明确告诉买房拿来住的人们，不要担心房子不够，房子是充足地，宽裕地。

按照最新的规划，5年将多供给150万套房子，这是个什么概念呢？

按照北京市2016年年鉴，北京目前每户有2.8人，那么150万套房子可以解决420万人口的居住问题。截止到2016年北京市常住人口为2172.9万，这增加的420万个人口居住增量等于约20%的北京现有常住人口。

如果按照面积计算，根据北京市年鉴人均居住面积为31.69平方米，按2.8人每户等于新建的每套住房居住面积约为88.7平方米。150万套供给约合1.3亿平方米。

根据最新的规划新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。即商品房约100万套，租赁住房50万套左右。

根据最新的规划新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。即商品房约100万套，租赁住房50万套左右。

也就是说，1.3亿平方米中70%可以进入商品房市场，即9100万平方米。根据2016年北京的实际住房销售面积1675万平方米计算，9100万新增住房可以卖5.4年，也就是65个月！

这还不算完，北京目前在售住房面积2110万平方米，可以卖1年多；没有完工即将竣工出炉进入市场的商品房4386万平方米。这两部分合计6496万平方米，可以解决203万，即目前10%的北京人口住房问题。而6496完平方米全部卖完需要近4年时间。

2012左右，曾经有媒体统计说北京市目前居民住房拥有率市70%，那么未来5年100万套商品房加上还没售出和在建的商品房，未来可以把北京住房拥有率提高90%以上！

北京如果都能做到住房拥有率90%，那还有什么城市做不到呢？不过，暴哥倒不觉得居者有其屋是一件完美的事。因为从国际经验来看，从来没有一个国家能过够做到住房拥有率90%以上。

北京住房拥有率未来如果接近90%，这说明什么？其实说明并不是房子少，而是太多了！

看看北京市这几年商品房竣工面积和销售面积的比较就会发现，两者之间的差距越来越大：

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之所以会发生竣工面积和销售面积之间的巨大差距是是因为，有效需求逐年走低，而供给则一直处于高位。不要说有效需求，即使算上投机、投资需求，也无法覆盖北京市目前的房屋供给速度！

暴哥曾经在《原创丨重大信号！楼市拐点已现！3年之内，北京房价恐将下跌！》中说过，北京的住房有效需求早在2011年左右就已经达到了高峰，接下来是程逐年递减的趋势。如果没有炒房客和投资客们的存在，那么从供给关系这一长期支撑房价的要素看，北京市的房价是无法长期走高的，修正是迟早的事！当然这还不算雄安新县未来对于北京人流、资金流的分散效应。

所以，有效需求的这部分人从理性要更加理性，因为未来你买房的机会多得是！

下跌，不远了

暴哥一直强调，随着政策调控不断升级加码，且持续性不断升温，再加上美元加息周期利率上行让借贷成本不断提高，以及限卖之后对于卖方（炒房客）的锁死作用，楼市由涨走跌就在这两年。

现在随着北京市加快土地供应，楼市下跌的速度有望进一步提高，尤其在人们对于所谓土地稀缺幻想的预期彻底扭转的情况下！

就全国层面而言，在住建部日前明确规定去化周期低于12个月的城市要加快土地供应的文件出台之后，作为楼市调控风向标和模范作用的北京都率先做出了响应，那其他热点城市跟随出台加快土地供应政策——这一楼市下跌终极必杀技的时候恐怕也不远了！

最后当炒房客们从非理性回归理性，当有效需求人群从理性转为观望和等待，楼市的明斯基时刻就真的要来了！

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