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来源：格隆（guru-lama） 作者：特姐

一）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史

1）少女初长成的2010

2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”

2010年7月12日，上海出台沪房管市【2010】243号，“认房认贷”

2010年7月15日，北京出台“认房认贷”通知

2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”

2010年7月12日，上海出台沪房管市【2010】243号，“认房认贷”

2010年7月15日，北京出台“认房认贷”通知

2）血流沃野的2011

随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，我们列举几个，来感受一下当日气氛：

2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸

11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁

11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘

11月芜湖镜湖世纪城，7350-4200，哄砸售楼处

10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸

10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸

10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸

9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留

2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸

11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁

11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘

11月芜湖镜湖世纪城，7350-4200，哄砸售楼处

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10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸

10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸

10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸

9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留

当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

当年，微博很火，美美很火，十字会也很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。

3）彷徨的2012

在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，会议口气很坚决称调控坚定不移，尽管犹疑。

然而，在几次下调存准之后，2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，2012年7月6日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。（2012年的调控热词出现了长效机制和房产税，以当时的语言力度来看，感觉明天一觉醒来，房产税征收单就会出现在面前了。）

2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

4）明严实松的2013

2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。

2013年4月，第二次强调“认房认贷”，但是，从信贷数据可以看出来，在经过了2011和2012的压制后，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。

于是，2013年房价出现明显上涨。

5）如日剧般大反转的2014

所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？

2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷

2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%

2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

2015年，深圳率先大涨，上海随后异动

2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨

2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷

2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%

2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

2015年，深圳率先大涨，上海随后异动

2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨

6）2016杀器重祭

2016年11月，上海深圳再次认房认贷

随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖

2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上

2016年11月，上海深圳再次认房认贷

随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖

2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上

二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧

炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率，它没有情感，我们也没有。

（数据来源于人民银行）

从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，2011和2012都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。

我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：

2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况：2012年在上年跌幅基础上出现回弹，下半年更明显一些；2013年的明紧实松，使房价出现了近40%的涨幅；2014年再度收紧，使房价出现了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房价在一年之后出现了大涨。

2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。

三）老司机们说

每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，国让退就退，国沉默就进。

咱们摘几个老司机语录：

第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。

郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。

水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。

第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。

郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。

水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。

我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。

政府需求有两个，一个是降低杠杆，一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了，只要跌了，有人打砸售楼处了，有激进卖家现身说法痛诉炒房危害，咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。

政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015-2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。

按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。

你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。

即使按照上个五年，2010-2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。

四）操作路线图

综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。

在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。

空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：

1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；

2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；

3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；

4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。

1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；

2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；

3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；

4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。

选择城市会越来越重要：

1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；

2）1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；

2）1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

时间呢，我觉得有个房价轮动地图。

深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。

深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少新增供应也最少，是轻骑兵；其次它年轻人多，适龄青年多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，也没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴也有不足，总之，就是冒险家多。哦，还有，在深圳的一般都是穷一点的二代，北京上海杭州这些富二代比较多，深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。

就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冰冻了很久，春节前出现了实质的回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？

深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：

第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；

第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；

第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；

其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。

第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；

第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；

第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；

其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。

说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。

2

文 | 都市快报记者 张康康

经过这一轮楼市的高涨和回落之后，很多人都觉的越来越看不清楼市了。而实际上恰恰是几轮波动之后，让我们可以更加精准的找准楼市的脉搏规律。我们今天就以杭州七年来的楼市为案例，做一个规律性总结。为什么不参考北上深？因为那么资本太集中，不具备代表性。为什么不列举其它二三线城市？那么资本太不活跃，也不能反映出总体规律，而杭州的楼市恰恰是中国楼市最佳样本！

——水木然 推荐导读

很多购房者陷入了迷茫——现在买怕高位站岗；不买又怕踏空，再也买不起；更有不少购房者懊悔，为什么没有在去年出手买房。

谁也无法准确预知，楼市将如何变化！真正能够低位买入，高位出手的购房者，更是少之又少。但我们至少可以通过历年调控后，杭州楼市的变化，总结摸索出一些规律。

以铜为镜，可以正衣冠，以史为镜，可以知兴替，以人为镜，可以明得失。借历史上的成败得失作为鉴戒，或许可以少走一些弯路。

上一轮（2010年开始）连续四年的严厉调控及这波行情的爆发，或许就是最好的例子。

2010年起杭州主要调控政策时间轴

背景：2009年，杭州楼市异常火爆。那一年，房价直线上升，不少楼盘的价格基本翻了一番；月成交量历史性突破万套、土地市场地王频现；楼市投资性比例，也开始大大增加。

2010年杭州房价继续大幅上行，于是在当年4月开始，政府推出了房地产史上周期最长、最严厉的调控（现在的情形与之相似，但调控严厉程度不及2010年）。

1

2010年4月15日：

二套房首付最低50%，贷款利率上浮至1.1倍。

2

2010年4月17日：

房价上涨过快地区，商业银行可暂停发放三套及以上住房贷款。

3

2010年10月11日：

开始限购，任何家庭，均只能再购入一套住房；停止购房补贴政策，并三套房暂停发放贷款。

4

2011年1月26日：

二套房首付比例提至60%。

5

2011年2月28日：

限购升级，三类人群暂停购房：已有2套及以上住房的本地居民、已有1套及以上的非当地居民、无法提供一年以上当地纳税证明或社保纳税证明的非当地居民。

6

2013年4月1日：

明确房价控制目标，增幅不得高于人均可支配收入实际增幅；续严格执行住房限购限贷政策，必要时可继续提高首比例和贷款利率。

7

2013年11月26日：

二套房首付比例提至70%.

8

2014年：

政策开始转向，限购逐步放开，贷款逐步放宽。

这段时间 杭州楼市发生了什么？

调控期间，杭州楼市发生了什么变化？

从量价走势图中，可以看出几个阶段

一、2010年开始实施限购等调控后，当年的房价还在上升，地王也在继续产生，市场其实没有发生明显的变化。

二、在这样的背景下，2011年杭州加码了限购、限贷等调控政策。这一年，成交量发生了明显下滑，降幅50%；但由于惯性的存在，当年的房价并没有出现大幅下跌。

三、经过时间消化，2012年的楼市真正见识到了调控的威力。当年，打折降价现象频频出现，比较知名的楼盘，有大桥西板块方正·荷塘月色（号称龙年首降，起价为9980元/方）、滨江的世茂·钱塘帝景（小户型由22000元/方调至17000元/方），及丁桥的昆仑·天籁（降价至8536元/方）等。由于价格战激烈，2013年房价下滑明显，但同时成交量明显增加。

四、2012年房价的大幅回调，引发市场的回暖，量价双双回升。但因为限购限贷等政策的继续施行，2013年和2014年的房价，虽有明显回升，但也还是低于2010年。

根据这几个阶段的行情变化，2012年显然是楼市的底部，这个期间入手买房，成本是最低化的。

它有两个特点：相比2011年，价格明显降低，但成交量显著回升。换言之，当价格明显下降，但成交量急速上升时，买房的好时机就到了。

通过对2012年月度成交情况的分析，可以进一步验证这一观点。

如图所示，可以看出，降价潮开始成交大涨的3-5月，是最佳买房时机。这个时候的房子，放到现在都已经获得了非常大的增值。

政策鼓励楼市 也是买房信号！

2012年，杭州楼市降价潮此起彼伏，造就了楼市低谷。但在“买涨不买跌”的普遍心理下，又有多少人敢在这个阶段买房。

这个信号难以把握，另外一个买房信号，容易得多——那就是当楼市政策开始利好楼市时，也是买房良机。

相信有大把大把购房者，懊悔于为什么没有在2014年或2015年买房！因为现在回过头看，这个阶段买房的人，付出的代价较低，获得的回报却是惊人的。

那么，这波行情是怎么起来的呢？显然，它离不开利好政策的连续刺激（抛开经济发展等）。

1

2014年7月28日：

解除主城区140平方米以上住房限购，萧山区、余杭区住房限购全面解除。

2

2014年8月29日：

主城区140平方米以下住房解除限购。

3

2014年9月30日：

央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，按照首套房贷政策执行。

4

2014年10月31日：

公积金将认贷不认房 贷款还清二套算首套。

5

2015年3月30日：

二套房个贷首付比例降至4成 购买2年以上普通住房销售免征营业税。同时，3月开始，央行五次降息、降准。

6

2015年底：

中央喊出去库存口号。

7

2016年2月2日：

首套房首付降至25%，并可向下浮动5个百分点（与公积金首套首付2成看齐）；二套房首付比例也从原先的4成降至3成。

8

2016年2月22日：

大幅下调房地产交易环节契税和营业税——二套房契税由先前的3%，降至最低1%，140平方米以上的非普通住宅，购买2年以上免征营业税。

9

2016年3月7日：

省市公积金新政落地，二手房首套首付降至2成 异地贷款放宽至全国。

对于这期间的杭州楼市表现，想必大家都记忆犹新。2015年，杭州楼市创造了新的成交纪录，但房价仅仅是止跌微涨，涨幅低于10%。

进入2016年，在契税、信贷等政策刺激下（还有G20、亚运会双双落户杭州的利好），杭州楼市开始爆发，房价暴涨的速度，超出了很多人的想象。

现在回过头看一看，但楼市政策开始鼓励大家买房时，这个阶段房子是不是值得入手呢！

今年调控三连发 历史会重现吗？

综上所述，可以总结出几个买房的关键信号：房价明显下滑、成交显著反弹，政策开始鼓励买房。

2016年的楼市调控会是又一个轮回么？

1

2016年9月19日：

杭州市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

2

2016年9月27日：

土地溢价超100%，出让金一个月内付清；溢价超120%，必须现房销售。

3

2016年9月28日：

暂停购房入户 二套房贷最低首付比例提高至5成。

2016年调控政策才刚刚发布，市场反应还需时间，而且也不排除进一步加码的可能。相比上一轮调控，市场真正到降价，需要一个比较长的时间。

中国指数研究院发布的报告显示，历次政策收紧后市场短期降温明显。从上一轮限购限贷等政策对市场影响来看，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳-涨幅回落-下跌三个阶段。按照简单测算，一般在7-8个月后，价格会呈现下跌趋势。

对于杭州来说，市场回落大概需要一年左右的周期。

我们判断一个市场是否接近底部，主要是看是否满足这样几个过程：急剧缩量——房价下滑——成交放大并持续一段时间——价格回升。如果这样的情况出现，入手买房的时机就到了。

最后再说几点：

1.市场周期固然存在，但真正能把握住底部的人少之又少，可能依旧不会是你。

2.你要有足够的资金，也要有足够的魄力，敢于在市场下行的时候买入。

3.从长期看，房地产市场还是看涨的。很多高位买进的板块，等到一个行情，也能解套，但不排除个别弱势板块。

4.跟着政府的调控节奏和政府规划买房，一般不会错。

我们面对的是一个越来越动荡的世界；

没有一种商业模式是长存的；

没有一种竞争力是永恒的；

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