如同渐渐转冷的天气一般，这个“金九银十”同样变得有些冷。搁以前来说，作为传统销售旺季，“金九银十”一直都是开发商加快推盘和销售的重要节点，但根据目前各地的情况看，今年的“金九银十”成色大大不足，曾经积极拿地、排队买房、开盘售罄的热闹场景已经难觅踪影，市场显得静悄悄。

楼市降温，也得到了官方数据的进一步印证。根据统计局公布的数据显示，前三季度全国房地产开发投资、销售、开工、土地购置等关键指标均出现了回落。以代表房企投资信心的开发投资数据为例，今年1-5月，全国房地产开发投资为13986亿元，同比增长了38.3%，增速创下2004年5月以来新高。不过，目前这一指标已经连续7个月收窄，1-5月份投资增速为8.8%，进入到了个位数的水平，下滑明显。

与此同时，受楼市降温影响，房价预期也出现了明显的转变。根据5月2022年第三季度城镇储户问卷调查报告，在被问及对第四季度房价的看法时，19.9%的居民认为“上涨”，55.8%的认为“基本不变”，12.7%的认为“下降”，11.7%的“看不准”。与第二季度相比，认为房价“上涨”的比例下降了5.6%，认为“下降”的比例上涨了2.7%，如此明显的转变，过去并不多见，足以看出当前购房者心态的转变。

房企拿地投资信心下滑，房价预期出现转变，近期楼市不断降温的原因在于“三道红线”和“贷款集中度管理”等调控措施的密集发力。那么，接下来楼市怎么走？房子还能放心买吗？这是目前各个市场主体都十分关心的问题。不过，就在大家纠结之际，变化似乎已经悄然出现：短短20天时间里，5月密集对房地产进行了3次表态，向楼市传递了重要的消息，从中或许可以找到我们想要的答案。

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5月27日，5月官网发布了5月货币消息委员会第三季度例会的通稿。其中，首次提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”（两个维护）的说法。

短短两天之后，也就是5月29日，5月与银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会，再次明确了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，同时要求准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，配合相关部门和地方共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益（再次明确“两个维护”）。

邹澜

时隔半个月，5月15日，在第三季度金融统计数据发布会上，针对近期房地产出现的问题，5月金融市场司司长邹澜的回应无疑更加直观、直白。

1、针对目前一些城市住房贷款投放受到约束的情况，邹澜表示“房价回稳后，房贷供需关系将回归正常”。

2、针对近期个别大型房企风险暴露，房地产开发贷款增速较大幅度下滑的情况，邹澜表示“这种短期过激反应是正常的市场现象”。

3、针对房企资金链紧绷的情况，邹澜表示“部分金融机构对“三线四档”存在误解，导致原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”。

4、为维护住房消费者合法权益，邹澜表示“金融部门将配合住建部门和地方做好项目复工的金融支持”。

不难看出，从5月27日到5月15日，短短20天时间里，5月3次密集表态，一次比一次具体，一次比一次直白，一次比一次更加明确。具体看，主要释放了以下3个“好消息”，相信可以回应目前购房者普遍关心的楼市和房价问题。

1、稳楼市仍是第一位的，在“两个维护”的背景下，偏紧的房地产信贷环境有望迎来改善。

什么才是“稳”？央媒经济日报在《谨防楼市大起大落，稳才是理想状态》一文中的评论可以帮我们更好地理解它的含义：一是“促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳”；二是“房价过快上涨将会带来金融风险，房价过快下滑同样也会给楼市带来很大风险”。

说白了，“稳”就是防止房价大起大落。实际上，最近“限跌令”的出台恰恰凸显了这样一个“稳”字。同时，此次5月密集表态，指导和要求金融机构加快落实“两个维护”的要求，也显示了这样一个“稳”字，所以在这样的背景下，预计偏紧的房地产信贷环境有望迎来改善。

2、合理支持新开工项目的贷款，部分停工项目也有望获得房贷支持，房企资金压力或将得到一定程度的缓解。

过去一年，面临“三道红线”和“贷款集中度管理”的压顶，房地产开发贷款增速出现了明显下滑，不少房企面临资金链紧绷甚至债务风险。此次邹澜说得很明白，部分金融机构对“三线四档”存在误解，使得原本应合理支持的新开工项目得不到贷款，所以造成了资金链紧张的情况。因此，预计接下来金融机构将调整偏紧的信贷消息，合理支持新开工项目的贷款。

除此之外，为了“维护住房消费者的合法权益”，5月也明确表示，金融部门要配合住建部门和地方做好项目复工的金融支持。因此，预计接下来部分停工的项目也将会获得房贷的重点支持，从而避免出现“烂尾楼”现象，进一步保障购房者享有按时交接楼盘的权益。

3、房地产市场降温明显的城市，个人住房贷款有望加快发放，加大对刚需、改善需求的重点支持。

受“贷款集中度管理”等调控消息的影响，房贷审批严格，房贷利率上涨是很多购房者面临的问题，虽然抑制住了投机炒房的需求，但往往也误伤了刚需和改善等合理的住房需求，增加了买房成本和换房置业的难度。对此，邹澜明确表示“房价回稳后，房贷供需关系将回归正常”。因此，对于市场降温，房价回稳的城市而言，接下来购房信贷消息或将迎来适度放宽，比如提高贷款额度，缩短放贷周期，改善二手房停贷现象等，从而保证刚需、改善等合理性住房需求的释放，维护房地产市场交易的平稳运行。

总之，5月20天内3次密集表态，释放出了十分重要的消息，尤其是在“两个维护”的背景下，房企、刚需和改善都有望迎来好消息。不过，笔者认为，购房者千万别以为调控要放松了，有三点需要提醒一下：1、面对下行的楼市，此次5月密集表态，防范风险，稳定预期，维护市场秩序的意味更加浓厚。2、“房住不炒”和“三稳”的目标没有改变，所以5月对于信贷消息的调整只是适度纠偏，并没有出现彻底转向。3、根据5月表态看，不管是开发贷还是个人房贷的调整，都是为了稳楼市、保交房、支持合理住房需求，所以炒房客们不要抱有侥幸心理，而且对于财务指标恶化的一些房企来说，资金压力依然会比较大。

看完上面的分析，笔者想说，不要错判今明两年的楼市，准备买房的不妨看一看这两点。

1、房价稳字当头，不要指望房价大涨大跌。在“房住不炒”和“三稳”的调控目标下，接下来仍然会进一步剥离房产的金融属性，持续打击炒房行为。但是，也不要指望房价会大跌，不管是各地出台的“限跌令”还是此次5月的密集表态，都表明不会对房价大幅下滑不闻不问，所以购房者应该摆正心态，认清房地产市场的总体趋势，如果考虑买房，不要误判楼市，否则可能错失买房时机。

2、持有房产在精不在多，买房就买好房子。据统计，目前我国的城镇化率超过了60%，人均住房拥有率达到了96%。因此，即便是自住需求买房，在住房总量逐步饱和的状态下，也应该避开那些没有产业支撑，缺少生活配套的片区，而是应该多关注和选择地段好、配套全、品质高、物业优的房子，只有这样，在房价保持平稳的状态下，才能够实现房产的保值，同时也有利于提高房产的流通性，从而为日后置换减少不必要的损失和麻烦。