15日，济南市长清区3宗住宅用地迎来拍卖，这场被称为“史上最严”的土拍引来众多开发商抢夺，最终土地溢价率纷纷突破150%的限制。“这个溢价率超过我们的预测。因为土地溢价超过150%后，开发商就需要现房销售，这对开发商的资金压力很大。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明说。

在长清区土拍之前，济南市章丘区也曾在今年初拍出4200余元/平方米的楼面地价，溢价率达到170%左右。

土地价格大涨的背景下，章丘、长清是否迎来投资机会？“章丘、长清距离济南主城区较远，长期房价走势还是要看当地经济发展水平、对人口的吸引力，以及与主城区的融合情况。”许传明如此说道。

山东中原地产公司投资顾问部总监薄夫利也认为，应该谨慎对待章丘、长清房地产的投资，“长远看，即使其房价会涨，投资价值依然不如主城区。”

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土拍竞争激烈

“目前我们小区在售的有18层的产品，面积主要是83平方米，价格8800元/平方米。”16日，在长清老城区南部大柿子园村附近，汇侨城置业顾问张女士说。

15日，同样是在长清区大柿子园村附近，1宗住宅用地（下称“大柿子园地块”）进行竞价拍卖，最终经过65轮竞拍，该宗土地从1.57亿元的起始价一直拍到4.54亿元，溢价率达到189.56%，楼面地价达到3909元/平方米。

于15日同时拍卖的，还有长清区文昌街道办事处海子洼金牛街南侧另外2宗住宅土地（下称“海子洼地块”），经过50轮竞拍，合计总价从2.3亿元拍到6.4亿元，溢价率达到179.69%，楼面地价达到4794元/平方米。

据了解，竞得大柿子园地块的开发商是安徽盛晟置业，竞得海子洼地块的为保利地产(600048,股吧)。

在本次长清土地拍卖之前，济南章丘区的土拍也曾引起激烈竞争。今年2月，在章丘区山东大学拟建主校区附近，绣源河、大站水库以西几宗土地进行拍卖，有4宗土地溢价达到170%左右，楼面地价超过4200元/平方米。

另外，章丘区还在14日公告称，将以网上挂牌方式出让2017年第二批26宗国有建设用地使用权，共26宗，总面积约83万平方米。本次网上交易挂牌时间为6月3日上午9时至6月12日上午9时；至2017年6月12日9时有两家以上报价时，自动转入网上竞价程序，最后由报价最高者成交。

房价已经上涨不少

土地的热拍在房地产市场引起阵阵波澜。上述汇侨城置业顾问张女士表示，在过去几个月里，汇侨城价格上调不少；自15日土拍之后，该楼盘还没有上调价格，但土拍后市场预期又被提高不少。

记者注意到，在今年年初，长清、章丘的房价已经上涨不少。以汇侨城为例，年初该楼盘的平均售价在4900元/平方米至5300元/平方米之间，而今已经涨到了8800元/平方米左右，涨幅可谓巨大。目前，长清区房价大都在7000元/平方米以上。而在今年年初，5000元/平方米左右的价格在长清还很普遍。

章丘的情况也类似。目前，章丘各在售楼盘的价格已经普遍在8000元/平方米以上，个别楼盘的价格甚至达到1万元/平方米以上。比如，位于章丘圣井片区的碧桂园凤凰城置业顾问向经济导报记者介绍，该楼盘普通住宅产品只有一套顶层在售，价格为8300元/平方米。下半年公司还将推出3栋楼，目前尚无价格信息。

另外，在章丘主城区的中国中铁(601390,股吧)·诺德名城目前售价在9000元/平方米-1万元/平方米，盛世锦园目前销售均价8900元/平方米，等等。而在今年年初，中国中铁·诺德名城的平均售价为7000元/平方米左右，盛世锦园的平均售价不足6000元/平方米。

如今，土地拍卖又拍出新高度，章丘、长清的房价未来还会继续大涨吗？

继续投资不明智

对于长清15日的土地拍卖，许传明比较意外。“只从土地价格看，长清本次的土拍结果不算离谱。大柿子园地块楼面地价不足4000元/平方米，未来售价可以控制在1万元/平方米之内。海子洼地块的楼面地价虽然达到4794元/平方米，但容积率只有1.4，可以盖小高层加别墅的产品，这样算下来地价也不算贵。”许传明说，但是从溢价率看，土拍的结果就比较激进了。“根据济南的新规定，土地拍卖溢价率超过150%之后，需要竣工验收之后才能销售。在竣工验收之前，开发商要不断投入，对开发商的资金考验非常大。我们原来预计溢价率会停止在150%之前，没想到突破了。这也说明开发商对土地的需求还是很旺盛的，拿地到了不惜一切代价的地步。”

但是，对于在章丘、长清投资房产，许传明态度比较谨慎。他认为，章丘、长清的未来房价，还是要看当地经济发展水平、对人口的吸引力，以及与济南主城区的融合情况，“土拍、新建大学之类的消息，短期对房价是一个刺激，但长期看还要回到房地产市场的本质上来。”

薄夫利也不认可章丘、长清房地产市场目前的投资价值。“在限购之前，济南主城区很多投资需求外溢到了章丘、长清。但目前章丘、长清已经被纳入到限购范围，很多投资需求已经被抑制。未来一段时间，章丘、长清的房价应该不会再大幅上涨。从长期看，即使章丘、长清房价继续上涨，其投资价值也小于预期。而且，如果房地产市场遇到下行周期，这些地方的抗跌性要弱于济南主城区。”

“房子是用来住的，不是用来炒的。”在中央政府一再强调房地产这一属性的背景下，继续“下注”投资房产或不再是个明智的选择。

小编以为济阳房价主要看政策、济南建设外溢节奏和程度和土地供应。政策上济南限购有利于济阳房价上涨，济南北跨，更多的项目、公共服务尽快外溢有可能继续引发上涨；如住宅用地供应充足可能对房价由抑制作用。去年下半年以来，济阳房价蹿升迅猛，很多百姓叫苦不迭，但这些都是大环境决定的，不以人的意志为转移。北跨携河发展需要时间，发展不是吹一吹就行的，济南建设需要时间，济阳要发展的和章丘一样也需要时间，客观说没有个三五年以上是做不到的。目前，章丘均价8000多、某些楼盘过万，结果被限购了，济阳呢？有可能超过章丘这个数，三五年之后，当济阳均价达到9000、个别楼盘破万时，估计也会被限被封，目前看，济阳是济南的优先发展方向，各种因素（预期和外来）导致济阳房价有虚火（实体经济、购买力不足以支撑），但骑墙难下，暂时看投资房产风险不大，而且可能有赚头。（以上是小编个人分析，不喜勿喷，据此操作风险自负）

以上信息据爱济南客户端、章丘晚八点综合而成