二十年来，中国房地产指数总体呈持续上升态势。其中，北京新房住宅价格指数从999点上涨至3954点，上海从914点上涨至2710点，百城价格指数全国均价自发布以来累计上涨19.2％。期间受国内外各类因素影响，指数增长过程中也出现波动与反复。我们基于中国房地产指数系统的运行变化将20年来中国房地产市场的发展历程分为以下四个阶段进行回顾与总结。

1.第一阶段（1995-2004年），市场化之路开启，中房指数系统应运而生

1995年至2004年“831大限”是中国房地产开启市场化的重要阶段，以1998年“房改”为界，横跨福利房和商品房两个时代。期间，中国房地产指数系统重点跟踪监测北京、上海等城市，成为最早反映中国房地产市场变化的量化研究体系。“98房改”推动销售面积快速回升，但指数涨幅有限。2001-2004年，销售增速保持在23％左右，投资情绪高涨，北京、上海等城市房价迅速攀升。

图：1995-2004年北京、上海住宅价格指数走势情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2. 第二阶段（2004-2008）：市场快速发展，房价指数大幅上涨

2004年开始，房地产业发展迎来“黄金十年”，房地产开发投资年平均增速高达25.2％。房价也进入快速上涨周期，2004-2008年，深圳综合指数累计涨幅88.8％，北京、天津涨幅均超过70％，其中2007年北京、上海的新建住宅价格突破10000元/平方米。

图：2004-2008年部分重点城市综合指数累计涨幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3. 第三阶段（2009-2013）：供需两旺，政府与市场博弈加剧，百城均价过万

2009年，国家出台四万亿刺激计划，大量资金进入房地产行业，市场供需两旺。2010年5月，十大城市综合指数同比涨幅达到14.4％。政府为控制房价上涨开始出台限购、限贷等严厉的调控政策。2011-2012年，在政策的持续调控下，价格指数波动加剧。2013年4月百城住宅均价突破10000元/平方米，市场量价上行趋势显现。

图：2010年6月-2013年12月

50个重点城市住宅成交量同比和百城住宅均价环比走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

4. 第四阶段（2014至今）：供求结构改变，市场、房价指数分化明显

2013年，市场需求集中释放，但房地产经过上一轮的快速扩张后，供求结构发生改变，市场逐步进入买方市场，房价指数分化明显。市场库存压力较高的二三线城市，房价指数上涨动力不足，而一线及部分热点二线城市市场需求旺盛，供不应求特征并未改变，指数仍呈持续上涨态势。

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图：2014年以来各类城市百城均价环比走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

过去20年，在经济快速发展、宽松的货币环境及旺盛的需求下，房地产市场快速成长，商品房销售面积增长11倍，达到12.1亿平方米，开发投资额增长至9.5万亿元。20年，中国商品房累计销售面积达到112亿平方米，竣工105亿平方米。中国房地产指数系统也随市场变化覆盖至100个城市，涵盖近20000个样本，重点城市指数上涨2320点。但是，随着行业内外环境变化，我国房地产业发展面临转型。当前政府对于房地产市场运行逐步去行政化，着力构建长效机制，行业市场化程度越来越高。在未来发展中，作为经济重要支撑的房地产行业仍具有较大的发展空间，但是其发展模式及节奏将逐步发生转变，也为房地产指数的发展带来了新的机遇与挑战。

二、中国房地产指数系统看市场未来发展趋势

我国房地产行业的高速增长已过去，随着经济增速的放缓，人口年龄结构的改变，需求结构的变化，房地产业发展将会迎来新的变革。中国房地产指数系统积极顺应时代变化，进行创新与开拓，覆盖领域将更加广阔，内容体系将持续丰富，种类也将更趋多元。

1. 行业增速逐步趋缓，指数呈平稳上涨态势

未来五年行业稳步发展，房价指数平稳上涨。一方面，推动房地产业快速发展的宏观指标增速已经放缓，货币投放也难以保持过去的高速增长节奏。另一方面，房地产行业自身增速已经放缓。预计未来五年，城镇化的进程推进带来一定的住房需求，同时部分已经拥有住房的人群，也将为改善居住条件购置住宅，存在改善型需求。此外，原有住房的拆迁、改造也会带来相应的需求。根据中国指数研究院“中长期动态模型”预测，未来五年商品房总需求在70亿平米左右，年平均增速保持在3％-5％。总体来看，房价快速上涨的外部环境已不具备，未来房价指数的增长将趋于平缓。

城镇化仍带来需求空间，但驱动力趋弱。二十年来，我国房地产业的快速发展与城镇化进程的持续推进密切相关，需求与人口密切相关，而指数则可以真实反映市场热度。未来我国的城镇化进程仍有较大的发展空间，意味着需求仍将存在，但是随着城镇化进程的逐渐放缓，需求增长也将趋弱，指数将呈现平稳上涨态势。

2. 未来城市分化、行业需求分化加剧，指数样本结构更趋多元

新型城镇化下大中小城市发展逐渐分化。目前，我国城镇化率仅为54.8％，从国际经验来看，大中城市仍是城镇化发展重点，也是房地产业较具潜力的城市，因此短期内价格指数样本仍集中于一二线城市。但是，我国不同城市城镇化水平差异明显，特大城市逐步拓展至郊区，区域中心城市以中心城区为主，而中小城市将逐步成为城镇化的重要发展方向，房地产发展仍具备一定的潜力，进而影响到未来房地产指数样本分布更加多元，延展到不同类型城市。

改善型需求将成主流，需求结构呈多元化。人口结构的变迁，导致我国在不同时期的需求结构存在明显差异。2020年左右，改善型住宅需求将超过刚需，指数样本中所覆盖的改善型项目占比也将有所提升。同时，随着人们生活观念的改变及对生活质量的追求，需求将逐渐多元化，旅游、养老、产业地产等的占比将上升，而中国房地产指数系统为了全面及时反映市场状况，将会不断拓展与之相关的指数体系，指数种类也将更加丰富。

此外，我国人口资源分布不平衡，部分城市土地资源稀缺，导致新房市场容量有限，二手房市场存在发展潜力。目前部分热点城市率先步入存量房时代，预计未来中国房地产指数系统二手房价格指数涵盖的范围将更为广泛。

3. 行业整合加速，中证房天下大数据指数开启指数研究新里程

金融与房地产加速融合，为指数的跨行业发展指明方向。随着我国房地产市场的成熟与发展，企业以往粗放型管理及运作模式难以为继，运营模式和资管能力的创新将成为企业未来参与市场竞争的重点，房地产与金融市场的联系将愈来愈紧密，一方面，市场需要专业的指数来反映股价走势及资本市场基本面情况，为投资者提供决策依据，也为融资者提供便利，如今年中国指数研究院与中证指数有限公司、博时基金共同推出的中证房天下大数据指数等，积极利用房地产大数据优势，更好的帮助投资者在资本市场发掘优质投资标的。另一方面，市场需要专业的指数来反映房地产金融热度，如REITs、私募基金等相关指数，地产金融指数的发展空间广阔。

房地产产业链延伸，指数发展多元化。在行业利润率下滑、市场空间增长有限的情况下，大企业规模优势凸显，而中小企业则需要走精细化运作路线，在细分行业占据优势。与住宅相关的社区服务业存在较大的发展空间。随着国内房地产市场逐渐步入存量房时代，社区物业服务成为房企转型变革的重要方向。一方面，传统的物业服务规模持续扩大。品牌房企多年的开发积累了大量的客户资源，物业服务增值空间广阔，社区具备固定的客户资源，物业掌握客户信息，通过客户、物业及商业的结合，企业可挖掘出新的利润增长点。

展望未来，我国房地产业发展步入平稳期，行业运行环境持续改变，我们需要从更广阔的视角来拓展指数研究，中国房地产指数系统将持续完善涵盖新房、二手房、租赁价格指数的完整指数体系。房地产业的跨界发展，也需要更多元的指数来反映市场走势。2014年以来，企业为探寻新出路，增加利润，与金融相结合，REITs等多元化的金融产品应用更加频繁，与其相关的指数也应运而生，以反映其走势，并为投资者提供借鉴。此外，物业服务、O2O社区电子商务等的普及，均需要指数来衡量其变化，指数研究空间广阔。

中国房地产指数系统样本分析

中国房地产指数系统目前覆盖全国100个城市，能够反映在不同时点的在售新房价格水平及变化情况。中国房地产指数系统样本范围覆盖全国最具代表性的100个城市，其样本数量随着市场规模的扩大而持续增长，目前样本总量已增加至近20000个，且样本结构不断丰富。

中国房地产指数系统样本历经20年的发展与完善，涌现出许多优秀的典型样本项目，基于对开发规模、产品特色、市场表现、社会影响力等因素的综合考量形成“中国房地产20年标杆项目”，旨在突显标杆样本项目对市场的贡献和指导意义，为行业提供借鉴。

总体来看，中国房地产指数系统中的典型样本项目，积极顺应市场需求，经过一代又一代产品和服务的不断升级完善，逐渐形成成熟的产品体系和经典个案，在全国多个城市广泛布局和复制，在当地都拥有较高的社会影响力和品牌知名度。这些标杆项目也成为了城市名片和时代经典，在销售业绩、产品特色、市场贡献等方面均表现出色，究其根源，无不是精准把握了客户核心需求、提供与之匹配的高性价比产品及服务，这些都是值得房地产企业去学习和借鉴的。中国房地产指数系统样本反映了不同时期房地产行业的总体结构与特征，未来房地产行业将进入稳定发展的新常态，指数样本内容将更为丰富，样本结构将更加多元，这将有助于指数变化更好地反映行业变迁，引导市场良性运行。