关于房地产，我自己的研究主要关注三个点：长趋势、短周期以及泡沫形成破灭

▼长趋势：

立足于数十年的趋势研究，侧重方向性的选择，即向下还是向上。从长趋势来说，美国房地产过去100年一路上涨，日本从1955-1990年30多年都是上涨周期，1990年后至今比较疲软。德国最近四十年名义房价年均2%左右增长，实际是负增长，主要是德国住房制度的功劳。那么中国的房地产从1998年住房制度改革到2016年这个大趋势上涨还会持续多久，这个是我感兴趣的。

▼短周期：

即2、3年内的波动，从2005年到2015年，中国大部分主要城市的房价波动性非常明显。每一次大幅波动，都引来拐点论的复辟，典型就2009年的大幅反弹，给人的感觉就是泡沫的顶点，但随后几年一线城市房价不断创新高。2015年深圳的大涨，以及2016年上海的大涨，会是一个短期波动高点还是趋势性的终结呢？

▼泡沫：

中国能够制造最大的泡沫，恐怕非房地产莫属。股市里的泡沫，我们经历过2次，2007年与2015年但很快破了，政府救过市，证明用处也不大。楼市泡沫反而每次在打压与扶持之间，房价不断创新高。这种反反复复的下跌-新高，已经形成了楼市不败神话，深圳经济强劲支持、上海房价是打不死的小强等等不一而足。

大趋势主要看五点：1、宏观经济发展；2、城镇化率；3、人口结构；4、原有住房的质量；5、制度变革

▼宏观经济：

房地产长期价格表现与宏观经济正相关，经济好老百姓收入高，房价没有大跌的理由。美国这么多年房价一直涨，日本在1955-1990年只有1974年GDP负增长的时候是下跌的。我们去年GDP增长6.9%，很多经济学家说真实的GDP增长只有5%，未来能维持多少不清楚，按现在经济政策及政治局面不容乐观，如果经济不好楼市肯定不行。如果十年内能保持5%的GDP增长的话，那房价有支持。其实我们的牌很多，中国经济的底子好，只要不瞎折腾，宏观经济不用特别悲观。当然这个我们慢慢观察，这两年也比较关键。

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▼城镇化率：

目前是57%左右，年增长1.25%，一般城镇化率在65-70%的时候开始放缓。目前我们户均一套房，大约处于美国1960年、日本1970年左右的水平。目前房屋存量面积200亿平米，未来城市化率按70%算，总量需要420亿平米，也就是还要新增200亿平米左右建筑面积。现在年销量13亿平米左右。我们现在说库存7亿平米，开工70亿平米，这里边大部分位于3、4线城市，以及一些经济结构人口结构处问题的城市，长三角珠三角京津翼大武汉等城市群的供求关系还是健康的，可能以后增量还是在40个大城市里。

▼人口结构：

虽然人口红利开始转负债，但还有一个高位盘整的时间，25-50岁左右购房人群数量大幅下降要到2025-2030年后，目前结构还是不错的。另外就是家庭的裂变。德国60年代的时候7300万人口只有1900万个家庭，有3300万套房子，房子总量数于家庭户数，所以有大量余额。到了1980年它变成2400万个家庭，到了2010年它只增加了800万人口，人口增加了10%左右，但家庭户数增加了10%吗？不是，家庭户数增加了一倍多，变成了两千多万个家庭，它的家庭人数从3.76人降到了2.03人，说明一人一户增加，或者老人和孩子分住以后造成家庭分居数大大增加，中国老龄化也会形成如此天下，中国在1985年的时候和德国1961年的统计数字差不多，我们是3.8人，它是3.76人，现在按全国计算，3.02，城市计算2.84，和1980年到1990年时的数字差不多，但我们在城市的是多少呢？北京2.64，上海2.62。还有一些城市已经到了2.4、2.5，下降速度是很快的。

▼原有住房水平：

1998年才正儿八经有商品房，早期住宅质量还是比较差的。

▼土地制度：

中国的住房制度目前设计有很大问题，其中最大的问题就是土地制度。中国房价高跟中国股市估值高的原因是一样一样的，简单讲就是钱多筹码少。股市是审批制，上市公司就那么些，如果实行注册制和退市制度，估值自然下来。地产呢，供应端也就是土地，是垄断在政府手里的，政府愿意卖多少就卖多少，房价自然高。如果土地供应放开了，估值就自然下来了，没放开就继续坐庄模式。这种制度不放开，房价很难大跌。

▼金融杠杆：

家庭杠杆率不高，之前限购限贷，首付一套都要30%，现在才降到20%。上海现在还是严格限购投机需求。银行的信贷数据显示还是有很大比例是一次性付款，按揭贷款很多也是7、8年就还清。金融放大杠杆的作用目前看不到。

▼关于周期波动的判断。

周期波动跟地产调控、金融政策、供求关系等有关系，其中最重要的就是国家宏观调控，因为土地、银行、媒体等全部掌握在政府手里，而房地产高杠杆的经营特点对资金和政策等等敏感度极高，所以只要政府愿意调控，在短周期内是一定可以把房价按住的。只是政府财政的50-70%依赖于房地产相关的土地出让金、税收等，每次打压到一定程度后，又会重回刺激，形成了2005-2015年兴衰交替出现的恶性循环。

2016年楼市如此暴动，恐怕不久即招来新一轮调控，如若任由发展，恐怕很快就要进入楼市真正的泡沫阶段了。

▼泡沫阶段。

现在很多人看一线城市房价，还是喜欢讲人口流入、供求关系等传统指标，诚然过去是可以这么分析，而且上海深圳等一些城市房价上涨也很难说是泡沫而不是经济繁荣的结果。只是万物总有价，即使是在政府垄断土地供应的基础上。任何商品的价格上涨到一定程度，都会失去基本面的支持，会受到客观条件的制约。比如上海的房价，如果按供求关系、人口流入、贫富差距等等来看，似乎结论就是一直上涨，但房价大涨会影响到城市的竞争力、企业成本等等。但到底多少算是泡沫呢。我自己的判断，上海均价达到纽约的1-1.5倍左右可能是大概率事件，超过的部分就是泡沫，到时一定要高度警惕。这次楼市疯狂很有可能会将我们带入到严重的泡沫阶段。那泡沫会到多少破灭呢，很难讲，按万科谭大师的数据，日本东京当年是纽约的3.2倍，香港是8倍。

人类的疯狂是非常可怕的，回顾下2000年的互联网泡沫，美股上市公司市值是GDP的2倍，2007年A股最高点市值约在GDP1.5倍，日本高峰期的楼市泡沫到什么程度，我还是陆续查找资料。中国的房地产会不会形成人类历史上最大的泡沫之一，不清楚。但是时候认真研究泡沫的形成、发展以及破灭的触发因素了。

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